Льгота по НДС для застройщика: так ли она выгодна?

При передаче дольщику объекта долевого строительства (за исключением объектов производственного назначения) услуги застройщика не подлежат налогообложению НДС (подп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ).

Не будем вдаваться в подробный комментарий всех противоречий как этого пункта, так и Закона № 214-ФЗ (особенно с учетом внесенных в него в последнее время изменений).

Зададим только один наивный вопрос: — А так ли уж выгодно для застройщика многоквартирного жилого дома применение упомянутой льготы?

Закон № 214-ФЗ установил довольно высокие требования к застройщикам многоквартирных жилых домов. И влиться в их ряды какой-нибудь фирме, заработавшей на торговле обувью или оргтехникой приличные (по их понятиям) деньги и решившей их приумножить возведением пары многоэтажек, навряд ли выйдет. Войти на этот рынок непросто, а выйти, если вход был удачным, нет смысла.

И упомянутый застройщик имеет право отказаться от льготы (п. 5 ст. 149 НК РФ), подав заявление в налоговую инспекцию по месту своего учета не позднее 1-го числа того квартала, в котором он думает начать работу без ее применения. При этом передавать квартиры дольщикам, начисляя НДС от установленной договором стоимости квартиры, он будет должен, как минимум, год.

Что в этом случае будет?

Начнем с того, что заключать договоры участия в долевом строительстве (и только не надо их называть договоры долевого участия, не надо!) застройщик имеет право только после того, как получит в установленном порядке разрешение на строительство, опубликует проектную декларацию, и зарегистрирует права на выделенный под застройку земельный участок (п. 1 ст. 3 Закона № 214-ФЗ).

Сколько это займет времени — месяц, полгода, или больше, сказать трудно. Однако все это время он будет нести определенные затраты.

Согласно сложившейся схеме (которая идет поперек и здравого смысла, и действующей редакции Закона № 214-ФЗ, и множеству других законодательных и нормативно-правовых актов) затраты самого застройщика подлежат отражению на балансовом счете 20 (хотя иногда предлагают и счет 26). А затраты, принятые им от остальных участников процесса строительства (генерального подрядчика, технического заказчика и др.) — на балансовом счете 08.*

*Вот уже 15 с лишним лет никак не могу получить внятного ответа на вопрос: — Ну почему затраты на возведение оборотного актива (многоквартирного жилого дома, в котором все помещения изначально предназначаются для передачи другим лицам) необходимо отражать на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы»?

Для получения разрешения на строительство необходимо иметь результаты инженерных изысканий выделенного под застройку земельного участка, проектную документацию и другие документы, предусмотренные ст. 51 ГСК РФ.

Проведение инженерных изысканий, равно как и разработку проектной документации, застройщик должен будет заказать в специализированных организациях, имеющих право на их осуществление.

Получение результата работ (изыскательской и проектной документации)) он должен будет отразить записями:

• Дебет счета 08 Кредит счета 60 — получены результаты проектно-изыскательских работ;

• Дебет счета 19 Кредит счета 60 — НДС, предъявленный изыскателем (проектировщиком).

Если застройщик не отказался от льготы по НДС, то сумму предъявленного ему налога он должен включить в затраты (подп. 1 п. 2 ст. 170 НК РФ).

При отказе от льготы сумма предъявленного налога может быть принята к вычету (п. 2 ст. 171 НК РФ). При этом (п. 1.1 ст. 172 НК РФ) предъявленный налог можно принять к вычету как непосредственно в периоде (квартале) приема результата работ от изыскателя (проектировщика), так и в течение последующих трех лет. Кроме того, застройщик имеет право на частичное принятие к вычету предъявленного ему налога (Письмо Минфина России от 04.09.2018 № 03-07-11/63070).

Если застройщик уже привлекает денежные средства дольщиков с условием их размещения на счетах эскроу (ст. 15.4 Закона № 214-ФЗ), то все финансирование строительства производится за счет его собственных оборотных средств, и банковских кредитах.

Поэтому нельзя называть деньги дольщиков, поступающие на специальные счета в уполномоченный банк (или банки), а не застройщику, целевым финансированием, равно как и считать их предварительной оплатой, никак нельзя. Таким образом, в период возведения дома у застройщика не возникает обязанности в начислении НДС. Есть только право в принятии предъявленного ему налога к вычету, воспользоваться которым он может и позже.

Точно таким же образом, при принятии результата работ от генерального подрядчика, и услуг, оказанных техническим заказчиком, можно держать на счете 19 предъявленный ими НДС, вплоть до завершения возведения дома. А если еще, допустим, какая-то часть материалов, необходимых для строительства, будет приобретаться также застройщиком, и передаваться подрядчикам, как давальческое сырье, то к моменту завершения стройки и получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию на счете 19 может накопиться весьма внушительная сумма налога.

Тут нужно обратить внимание, что данное разрешение никоим образом не означает, что застройщик выполнил свои обязательства перед дольщиками и должен каким-то образом определить полученный доход. Получение его лишь свидетельствует о том, что возведение строительство дома закончено, и все работы предусмотренные разрешением на строительство и проектной документацией, выполнены (п. 1 ст. 55 ГСК РФ).

И передача квартир дольщикам может начаться только после получения данного разрешения (п. 1 ст. 4 Закона № 214-ФЗ).

И вот здесь уже, на дату подписания приемопередаточного акта с дольщиком, застройщик будет обязан начислить НДС, указанный в конкретном договоре участия в долевом строительстве. Также он имеет право принять к вычету в данном квартале ту сумму налога на добавленную стоимость, которую посчитает необходимой.

Совершенно ясно, что сумма налога, начисленного при передаче квартир дольщикам, а также при продаже квартир, на которые ДУДС в период строительства заключить не удалось, будет существенно выше, чем сумма накопленного на 19 счете.

Но, вероятнее всего, еще не закончив с одним домом (или проектом), застройщик уже приступит к работам по возведению следующего дома (или проекта). А это опять новые затраты и новый предъявленный НДС.

Таким образом, отказавшись от сомнительной льготы по освобождению от НДС услуг застройщика*, можно, при грамотно выстроенной схеме работы, платить в бюджет относительно небольшую сумму налога на добавленную стоимость, равно как и уменьшить сумму налога на прибыль.

*И все-таки в каком действующем законодательном или нормативно-правовом акте дано определение, что такое «услуги застройщика»?

Автор, естественно, не призывает всех застройщиков прямо сегодня бежать в налоговую и подавать заявление об отказе от льготы. Но вот подумать, посчитать и, возможно, прийти к выводу, что такой вариант будет выгодным...