Как правильно составить договор аренды квартиры в 2025 году: что учесть, как составить, образец

Оговоримся сразу, договор аренды по ГК заключают, если хотя бы одна из сторон (или обе) — юридическое лицо. Физические лица между собой заключают договор найма жилого помещения. Но в обиходе сложилось так, что многие называют сдачу жилья арендой, поэтому для упрощения будем использовать это общее понятие.

Прежде всего, нужно разобраться с налогами. При сдаче жилья в аренду возникает налогооблагаемый доход. Физическое лицо может уплачивать НДФЛ или зарегистрироваться в качестве плательщика НПД. Разбираемся в отличиях.

1. Зарегистрироваться в качестве самозанятого (только для жилых помещений). В таком случае с аренды жилья нужно уплачивать налог по ставке 6% при сдаче юридическому лицу и 4%, если арендует помещение физическое лицо. В этом случае не нужно сдавать никакую отчетность, а налог можно уплачивать через приложение «Мой налог».

2. Уплачивать НДФЛ. Физлицо может не регистрироваться в качестве самозанятого и уплачивать стандартный НДФЛ по ставке 13–22% (зависит от величины годового дохода). В этом случае необходимо заполнить 3-НДФЛ и сдать ее до 30 апреля, а затем уплатить сумму налога.

Разберемся еще раз подробнее, в чем состоит разница между договором аренды и договором найма жилого помещения.

Договор аренды жилого помещения является ключевым документом для каждого участника соглашения. Оформляется исключительно письменно согласно ст. 674 ГК. Необходимо уделить особое внимание детализации и ясности изложения условий.

1.  Описание предмета договора. Необходимо предельно точно описать объект недвижимости: адрес, этаж, площадь, количество жилых помещений, состояние обстановки и прочие значимые характеристики.

2. Права и обязательства сторон. Здесь детально фиксируются полномочия и ответственность каждой стороны. Среди прочего, оговорены порядок пользования помещением, правила содержания, допуск третьих лиц, проведение ремонтных работ, предоставление коммунальных услуг и оплату проживания.

3. Условия расчетов. Этот пункт касается финансовых аспектов сотрудничества. Стороны конкретизируют сумма платежа, периодичность внесения, форма расчета (наличные средства либо безналичный расчет), санкции за задержку платежей.

4. Информация о сторонах сделки. Следует включить паспортные данные арендодателя и арендатора, банковские реквизиты, контактные телефоны и прочую персональную информацию, необходимую для идентификации и связи.

5. Срок действия договора. Отсутствие конкретного срока автоматически предполагает пятилетнюю продолжительность аренды согласно ст. 683 ГК.

6. Акт приемки-передачи. Подписывая соглашение, важно оформить акт приемки-передачи, подтверждающий факт исполнения обязательств сторонами. Этот документ включает передачу ключей и фиксацию состояния арендуемого жилья на момент заключения договора.

7. Опись имущества. Также целесообразно подготовить перечень имущества, находящегося в помещении (либо включать этот список непосредственно в акт приемки-передачи). Это позволит избежать споров относительно целостности и сохранности собственности владельца после окончания правоотношений.

Законодательно утвержденной формы договора найма жилья не существует, важно лишь соблюдать общие нормы Гражданского кодекса. Документ может быть подготовлен на стандартном бланке с заполнением необходимых полей обеими сторонами.

Скачать бланк договора аренды

Документ обязательно должен содержать полные персональные данные сторон (ФИО, паспортные реквизиты, контактные сведения), а также детально изложенные условия сделки.

Например, стороны вправе установить, что при задержке оплаты арендатор обязан выплатить неустойку установленного размера. Даже если в тексте договора отсутствует прямое указание величины пени либо порядка ее расчета, владелец недвижимости имеет право обратиться к ст. 395 ГК и начислить проценты за использование чужих денежных средств исходя из актуальной ключевой ставки ЦБ на соответствующий временной промежуток.

При наличии подписанного договора найма, если жилец отказывается добровольно оплачивать установленную договором неустойку или начисленные проценты, собственник квартиры вправе востребовать данную сумму через судебные органы

Скачать образец договора аренды

Заключение договора аренды жилья на короткий срок (до 11 месяцев) вовсе не избавляет собственника от обязательства платить налоги. Независимо от продолжительности действия контракта доходы от сдачи имущества в аренду подлежат обязательному налогообложению.

Варианта уплаты налога всего два: физлица уплачивают НДФЛ, а самозанятые — НПД по ставкам 4 и 6%.

Собрали самые частые вопросы по аренде квартиры и ответили на них.

По законодательству обязательного удостоверения договора аренды или найма квартиры нотариусом не предусмотрено. Тем не менее, бывают ситуации, когда обращение к нотариальной конторе становится целесообразным:

1. Во-первых, договоры долгосрочной аренды (более 11 месяцев) подлежат обязательной регистрации в Росреестре. Чтобы упростить процедуру подачи документов и исключить возможные риски ошибок при оформлении, участники сделки могут доверить оформление документа нотариусу.

2. Кроме того, целесообразно прибегнуть к услугам нотариуса, если одна из сторон испытывает сомнения относительно юридической грамотности договора, обоснованности включенных условий или степени надежности контрагента.

3. Наконец, нотариальное удостоверение потребуется, если заранее было достигнуто соглашение между участниками сделки о включении в процедуру подписания обязательного участия нотариуса.

Многие ошибочно полагают, что из-за отсутствия необходимости регистрации в Росреестре, и налог платить не нужно.

Распространенное заблуждение среди владельцев заключается в предположении, что отсутствие официальной регистрации договора позволит скрыть получение прибыли от государства. Однако налоговая располагает рядом инструментов для выявления фактов уклонения от налогообложения:

Максимально возможный срок заключения договора найма жилья в России составляет 5 лет. Когда договор не содержит конкретного срока, он автоматически действует в течение тех же пяти лет. Обязательной является государственная регистрация договоров найма, заключенных сроком от одного года и дольше, в органах Росреестра.

Многие составляют договор аренды самостоятельно и не прибегают к помощи юристов. Нотариальное заверение документа в общем случае также не требуется, достаточно только простой письменной формы. 

Государственный учет договоров аренды жилья — необязательное требование согласно действующему законодательству. Однако, если договор заключен на период от 12 месяцев и дольше, необходимо зарегистрировать обременение права собственности на недвижимость по п. 2 ст. 674 ГК.

Для регистрации сторонам договора необходимо подать соответствующее заявление в уполномоченный государственный орган — Росреестр. Срок подачи заявления ограничен месяцем с момента подписания договора.

При нарушении установленного срока для подачи документов наступает ответственность по ст. 19.21 КоАП.