Как получать 100 000 рублей пассивного дохода на пенсии

Первое, что нужно понять, — полагаться только на государственную пенсию рискованно. В расчетах можно заложить на нее примерно 20 000 рублей. Остальные 80 000 необходимо сформировать самостоятельно. И здесь на помощь приходит классический актив — арендная недвижимость. Две однокомнатные квартиры или студии, которые можно сдавать по 40 000 рублей каждая. 

Объекты должны находиться в городе-миллионнике, предпочтительно в Москве или Санкт-Петербурге, где высокий спрос обеспечивает стабильный доход и ликвидность. Стоимость аренды, конечно, варьируется в зависимости от района, состояния жилья и транспортной доступности. Но даже студия в Подмосковье в хорошей транспортной доступности, качественно обставленная, поможет выйти на этот уровень дохода.

Самый выгодный вариант для сдачи в аренду — это студия или компактная однокомнатная квартира площадью около 35 квадратных метров.

Почему не двух- или трехкомнатная квартира?

• Цена входа и доходность. Трехкомнатная квартира требует значительно большего первоначального капитала. При этом ее арендная ставка, хотя и выше, не растет пропорционально стоимости покупки. Рентабельность (отношение годового дохода к цене объекта) у студии оказывается выше.

• Целевая аудитория. Основной спрос на аренду в крупных городах формируют одиночки или пары без детей — студенты, молодые специалисты, командированные. Для них важна доступная цена и функциональность, что идеально описывает студию.

• Ликвидность. Продать студию в будущем проще и быстрее. Многокомнатную квартиру покупатель будет дольше искать, тщательнее проверять ремонт и планировку. Студия же — это более стандартизированный и востребованный товар на рынке.

Чтобы набрать необходимые 2 миллиона рублей на первый взнос, ключевую роль играет не только регулярность, но и правильный финансовый инструмент. Для этого можно использовать индивидуальный инвестиционный счет (ИИС) с пятилетним горизонтом. Идея в том, чтобы ваш целевой капитал формировался сразу из трех источников: ваших собственных регулярных взносов (примерно 1,2 млн рублей), инвестиционного роста и ощутимой помощи от государства в виде налогового вычета.

Ваша задача — ежемесячно пополнять ИИС на 20 000 рублей. Эта сумма получается, если разбить 1,2 миллиона на пять лет. Деньги на счете следует направлять в надежные инструменты — например, облигации федерального займа (ОФЗ), чья доходность сегодня позволяет рассчитывать на серьезный прирост.

Таким образом, систематическое пополнение счета, умноженное на доходность облигаций и усиленное налоговым вычетом, превращает крупную сумму на взнос в достижимую пятилетнюю цель.

Текущий высокий уровень ключевой ставки ЦБ (15,5%) — палка о двух концах. С одной стороны, он делает ипотеку дорогой. С другой — обеспечивает высокую доходность по облигациям на этапе накопления. Прогнозы говорят о постепенном снижении ставки, и к моменту, когда будет накоплен взнос, условия по кредитам могут стать значительно привлекательнее. Это идеальная синхронизация: копим под высокий процент, покупаем — под снижающийся.

Как лучше адаптировать стратегию накоплений под ваши возможности.

• Выбрать другой город. Если цены в Москве или Петербурге недосягаемы для первого взноса, стоит рассмотреть другие крупные города-миллионники. 

• Растянуть срок или начать с одной студии. Можно начать с одной квартиры, получая от нее 40 000 рублей пассивного дохода, и параллельно продолжать копить на вторую. Это увеличит общий срок достижения цели до 100 000 рублей, но сделает путь не таким сложным.

• Увеличить доход. Самый действенный способ для наемного работника — смена работы внутри своей сферы. Как показывает практика, это может привести не к скромной прибавке, а к росту дохода в полтора-два раза.

Сформировать пенсионный капитал можно через альтернативные каналы, которые особенно актуальны для предпенсионного и пенсионного возраста, когда накоплен главный актив — опыт.

• Интеллектуальная собственность. Знания и экспертиза, накопленные за жизнь, можно упаковать в востребованный продукт. Можно написать книгу, создать онлайн-курс или подробный гайд. Это работа, сделанная однажды, но способная приносить пассивный доход годами.

• Консультации и менторство. Проведение экспертных сессий, репетиторство или менторство для молодых специалистов — способ не только получить доход, но и оставаться в профессиональном потоке, передавая ценное знание.

• Мини-бизнес в онлайне. Речь не о создании огромной компании, а о небольших, но доходных проектах: дропшиппинг (продажа товаров через маркетплейсы без своих складов), ведение блога с партнерскими рекомендациями или даже продажа домашней еды или выпечки, если это ваша сильная сторона.

Создание пассивного дохода — это вопрос не только суммы, но и выбора правильных финансовых инструментов. 

ОФЗ — один из лучших инвестиционных инструментов. Их привлекательность сейчас двойная. Во-первых, они дают высокий регулярный купонный доход, а во-вторых, они вырастут в цене, когда ключевая ставка ЦБ начнет снижаться.

С корпоративными облигациями ситуация иная. Многие надежные бумаги крупных компаний уже стоят дороже номинала — выше 1000 рублей. Важно при покупке облигации считать ее доходность. Облигация может стоить дороже номинала, но если купон высокий, то доходность за счет них может быть высокой. Лучше выбирать бумаги компаний, которые раскрывают отчетность, и тщательно считать общую ожидаемую доходность с учетом цены покупки.

Дивидендные акции «голубых фишек» («Сбер», МТС, X5) дают еще одну возможность пассивного дохода. Однако между ними и облигациями — принципиальная разница. Купоны по облигациям — это обязательство эмитента, а дивиденды — решение совета директоров, которое в кризисный год могут и не утвердить.

Может ли депозит обеспечить пожизненные 100 000 рублей в месяц? Ответ — категоричное «нет». Причина в прямой зависимости доходности вклада от ключевой ставки ЦБ, которая циклична.

Например, чтобы получать 100 000 рублей в месяц (1,2 млн в год) при ставке по вкладу 4%, нужен капитал в 30 миллионов рублей. При 13% — уже около 9,2 млн. Через год-два ставка упадет, и выплаты сократятся.

Вклад — это инструмент для краткосрочного хранения денег, а не для создания пожизненного пассивного дохода. Яркий пример неэффективности — «пенсионные» вклады в крупных банках, которые зачастую предлагали мизерные 3% даже в период высокой ставки.

Криптовалюты могут занять место в пенсионном портфеле исключительно на строгих условиях. Эксперты советуют ограничивать ее долю 3–5%, и это правило прежде всего адресовано тем, кто уже глубоко разбирается в этом рынке и отдает себе отчет в экстремальной волатильности этого рынка.

Когда начинать? Единственно верный ответ — как можно раньше. Время — ваш главный союзник или ограничитель, и оно напрямую определяет вашу инвестиционную стратегию. 

Если старт приходится на 20–25 лет, у вас в запасе десятилетия, которые позволяют быть агрессивным инвестором. Основу портфеля могут составлять акции, чей долгосрочный рост перевешивает краткосрочную волатильность. 

Для тех, кто начинает в предпенсионном возрасте, приоритет смещается к сохранению накопленного. Портфель должен формироваться в основном из надежных облигаций и депозитов, а высокорисковые активы исключаются. 

Включение валюты в инвестиционный портфель — это стратегический шаг для диверсификации и защиты капитала, а не ставка на курс. Его суть — в принципе ребалансировки: когда рубль слабеет, долларовая часть портфеля растет в стоимости, компенсируя возможные потери, и наоборот.

Важно понимать, что доходность по надежным долларовым активам традиционно ниже, чем по рублевым — это следствие разницы в ключевых ставках и уровне инфляции между странами. Поэтому их основная цель — не максимальная прибыль, а сохранение капитала.

Главное правило сохранения капитала — не класть все яйца в одну корзину. Эксперты настаивают на многоуровневой диверсификации.

1. По валютам. Помимо доллара и евро, можно рассматривать валюты, жестко привязанные к доллару — например, дирхам ОАЭ или более волатильный, но перспективный юань. Держать валютную часть можно в виде наличных, фондов денежного рынка или зарубежных ценных бумаг.

2. По отраслям. При инвестировании в акции важно распределять средства между разными секторами экономики: финансовым, потребительским, сырьевым. Это защищает портфель от кризиса в одной отдельной индустрии.

3. По типам активов. Золотое правило — комбинирование основных инструментов: облигации (для стабильности), акции (для роста), золото (для защиты), фонды (для диверсификации без глубокого погружения) и, возможно, криптовалюта (3–5% для рисковой части).

4. По инструментам налоговой поддержки. Использование ИИС для получения ежегодного налогового вычета (13–15%) — это обязательный элемент, повышающий итоговую доходность на сотни тысяч рублей за время действия счета.

Не бывает неподходящего времени или недостаточного стартового капитала — бывает отсутствие плана. Сегодня, когда ключевая ставка еще высока, — идеальный момент, чтобы начать формировать ядро портфеля в облигациях. Завтра, когда ставки пойдут вниз, — лучшее время для оформления ипотеки на студию.

Финансовая свобода на пенсии — это не привилегия избранных, а результат последовательных решений. Решений открыть брокерский счет, прочитать первый аналитический отчет, записать первый урок будущего курса. Начните с любого шага.