Как узнать кадастровую стоимость квартиры в 2026 году: пошагово и бесплатно

Кадастровая оценка — это государственная методика определения стоимости недвижимости, которая устанавливается на основе обобщенных данных по региону, району и типу объекта. Ее используют для расчета налога на имущество, земельного налога, пошлин при сделках и при получении ипотеки.

В отличие от рыночной стоимости, которая отражает реальную цену продажи, кадастровая оценка основана на массовом подходе: объекты схожего типа оцениваются в среднем, без учета индивидуальных особенностей: ремонта, планировки и вида из окна.

Кадастровая стоимость напрямую влияет на финансовую нагрузку собственника. Например, при рыночной стоимости квартиры 15 млн рублей, кадастровая может составлять 10–12 млн — что снижает налог на имущество по ставке 0,1% по пп. 1 п. 2 ст. 406 НК до 100–120 тыс. руб. в год.

Информация о кадастровой стоимости доступна бесплатно через государственные сервисы. Собрали все проверенные методы в одной таблице.

Для поиска данных необходимы: 

• точный адрес квартиры (регион, город, улица, дом, номер квартиры); 

• кадастровый номер, который указан в документах на недвижимость — в выписке из ЕГРН, договоре купли-продажи или свидетельстве о собственности.

Если документы отсутствуют, можно найти кадастровый номер через публичную карту или обратиться в управляющую компанию. Разберемся с каждым из методов поподробнее.

Ответил на вопрос

Надежда Камышева

из

Кадастровая и остаточная стоимость ОС предприятия.

Здравствуйте! ОС предприятия (УСН 6%) учитываются по остаточной стоимости. Начисляются имущественные налоги по кадастровой стоимости. Нужно ли, каким-либо образом отражать кадастровую стоимость в балансе? Если да, как это сделать правильно, к тому же эта недвижимость сдается в аренду. Спасибо.

Читать полностью

Разберем алгоритм запроса выписки из ЕГРН на Госуслугах:

• Авторизуйтесь в сервисе и перейдите на страницу услуги. Нажмите кнопку «Начать».

• Выберите «Запросить сведения из ЕГРН».

• Нажмите «Да».

• Введите название «Выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости».

• Выберите свою роль в запросе выписки.

• Нажмите «Продолжить».

• Нажмите «Перейти к заявлению».

• Проверьте свои данные.

• Выберите объект недвижимости из списка и нажмите на «Продолжить».

• Выберите актуальную дату и нажмите на «Отправить запрос».

Самый удобный метод выяснить кадастровую стоимость недвижимости — обратиться к ресурсам Росреестра онлайн. Портал федеральной службы функционирует круглосуточно и не требует авторизации. Алгоритм выглядит так:

• Перейдите на сайт Росреестра.

• Введите данные — кадастровый номер или адрес. Нажмите на «Продолжить».

Также существует альтернативный вариант — публичная кадастровая карта на сайте Росреестра. Здесь можно ввести нужный адрес или самостоятельно отыскать объект на карте. 

Нажав на интересующий участок, вы получите всплывающее окно с информацией, включая удельный показатель кадастровой стоимости за квадратные метры жилья.

Кадастровая оценка может не соответствовать рыночной цене по нескольким причинам: 

1. Использование устаревших или обобщенных данных. 

2. Отсутствие учета реального состояния объекта (например, аварийное состояние, отсутствие инфраструктуры).

3. Неправильная установка параметров — площадь, этаж, год постройки.

4. Региональные разрывы: в малых городах стоимость может быть близка к столичным уровням, что не соответствует реальности.

Пример: квартира в малом городе, расположенная на первом этаже, с низкой инфраструктурой, может иметь кадастровую стоимость 15 млн руб., тогда как рыночная — 7 млн руб. Этот разрыв в 8 млн руб., который приводит к чрезмерной налоговой нагрузке.

Для оспаривания кадастровой стоимости по ст. 22 ФЗ от 03.07.2016 № 237-ФЗ необходимо:

1. Подтвердить, что стоимость превышает рыночную.

2. Заказать независимую рыночную оценку у лицензированного оценщика с электронной подписью.

3. Подать заявление в специальную комиссию при Росреестре или в суд.

Для этого понадобится заявление с указанием оснований, выписка из ЕГРН с кадастровой стоимостью, документы о правах собственности на недвижимость (договор, свидетельство) и отчет о рыночной оценке, дата составления которого совпадает с датой ГКО.

Процедура бесплатна, срок обращения по ст. 21 ФЗ от 03.07.2016 № 237-ФЗ — до 5 лет с момента внесения стоимости в ЕГРН. Решение комиссии или суда вступает в законную силу через месяц. При снижении кадастровой стоимости пересчитываются налоги на имущество.

Кадастровая стоимость является отправной точкой для расчета ряда обязательных платежей и сборов. Рассмотрим наиболее важные из них подробнее.

1. Имущественный налог. Его размер определяется исходя из актуальной кадастровой оценки недвижимости на начало календарного года, в течение которого производится уплата. Для физических лиц федеральная ставка варьируется: для большинства жилой недвижимости — 0,1% по пп. 1 п. 2 ст. 406 НК, для офисных и торговых зданий, помещений по пп. 2 п. 2 ст. 406 НК — 2%. В регионах могут быть установлены другие ставки.

2. НДФЛ при продаже жилого помещения. Если собственник реализует недвижимость ранее истечения минимального срока владения (обычно пять лет, три года — если квартира является единственным жильем), он обязан выплатить государству 13% от полученного дохода (при доходе до 2,4 млн руб., затем 15% с превышения). Важно отметить, что если договор купли-продажи зафиксировал цену ниже уровня 70% кадастровой стоимости объекта, налог исчисляется именно с повышенной суммы.

3. Оплата нотариальных услуг. Оформление сделок с недвижимым имуществом сопровождается выплатой нотариусам фиксированного сбора плюс процент от общей суммы договора (не превышающий 20 тыс. руб.). Тарифы нотариуса зависит от цены имущества, указанной в соглашении сторон: рыночная цена повышает тариф, тогда как кадастровая снижает расходы.

4. Земельный налог. Ежегодный сбор взимается в пределах ставки от 0,3 до 1,5% от установленной государством кадастровой стоимости земельного участка. Величина процента дифференцирована в зависимости от целевого назначения земли.

Какой налог будет, если продать одну квартиру и сразу купить другую: примеры для разных ситуаций — читайте в статье.