Автор
Наталья Петроваредактор «Клерка»
Продажа квартиры без НДФЛ
При продаже квартиры не придется декларировать доход от такой сделки и платить НДФЛ, если к моменту продажи вы владели ей в течение минимального предельного срока владения.
В общем случае минимальный срок владения составляет 5 лет.
Но есть ситуации, когда срок владения меньше:
3 года – для квартир, полученных по наследству, дарению, приватизации, договору ренты, для единственного жилья;
нулевой срок – для семей с 2 и более детьми, улучшающих жилищные условия;
от 0 до 3 лет – если такое предусмотрено региональным законом.
Таблицу с минимальными сроками владения в разных ситуациях смотрите здесь.
Срок владения в общем случае отсчитывается от даты регистрации права собственности на квартиру в Росреестре.
Но есть ситуации, когда срок владения считают от другой даты:
от даты смерти наследодателя – когда квартира получена по наследству;
от даты полного расчета с застройщиком – когда квартира приобретена по ДДУ (про обманутых дольщиков читайте тут);
от даты приобретения квартиры супругом – когда квартира приобретена в браке;
от даты первичной регистрации – когда было изменение долей в квартире;
от даты покупки квартиры родителями – для детей, когда квартира приобретена за маткапитал;
от даты покупки второй квартиры – при объединении двух квартир в одну;
от даты покупки первой квартиры – при разделении ее на две;
от даты вступления в силу решения суда – когда право собственности признано по суду;
от даты покупки изъятой квартиры – для московской реновации
Как считают срок владения квартирой в разных ситуациях, мы разбирали тут.
Таким образом, если квартира принадлежала вам в течение минимального срока владения, то НДФЛ с ее продажи не будет.
Имущественный налоговый вычет на продажу
Если же вы владели квартирой менее минимального срока, то доход от ее продажи придется задекларировать.
При этом доход можно уменьшить на имущественный вычет. Это одно из двух:
или 1 млн рублей (про этот вычет читайте тут);
или расходы на покупку этой квартиры.
Обратите внимание, что уменьшить доход от продажи квартиры № 1 можно только на те расходы, которые ранее вы понесли на покупку этой квартиры № 1.
Если вы продали квартиру № 1 и на эти деньги купили квартиру № 2, то расходы на квартиру № 2 не уменьшают доход от квартиры № 1.
В декларации 3-НДФЛ доход от продажи квартиры отражается в приложении 1 с кодом 18, а расходы (имущественный вычет) – в приложении 6.
То есть в приложении 6 декларации 3-НДФЛ вы должны отразить расходы по той квартире, доходы от продажи которой вы отразили в приложении 1.
Если эта проданная квартира досталась вам бесплатно (например, по приватизации), то расходов на ее приобретение у вас нет, а значит уменьшить доход можно только на вычет в 1 млн рублей.
Если квартира получена по договору дарения, то можно учесть расходы дарителя (если он близкий родственник), или кадастровую стоимость (если даритель – чужой человек).
Какой налог платить за продажу подаренной квартиры в 2025 году, читайте тут.
Если квартира была унаследована, можно учесть расходы наследодателя на покупку этой квартиры.
Имущественный налоговый вычет на покупку
Как же зачесть расходы на покупку новой квартиры в уменьшение доходов от продажи старой квартиры?
Это возможно только в случае применения имущественного налогового вычета на покупку этой новой квартиры.
Поясним, если два вида имущественного налогового вычета по квартирам:
вычет при продаже – до 1 млн рублей;
вычет при покупке – до 2 млн рублей.
Вычет на продажу до 1 млн рублей дают 1 раз в год (если вы продаете квартиру).
Вычет на покупку до 2 млн рублей дают 1 раз в жизни (если вы покупаете квартиру).
Таким образом, чтобы доход от продажи квартиры № 1 и расход от покупки квартиры № 2 попали в одну декларацию 3-НДФЛ и зачлись между собой нужно выполнение таких условий:
продажа и покупка были в одном календарном году;
ранее вы не получали имущественный вычет на покупку жилья.
Но в любом случае зачесть таким образом можно не всю стоимость купленной квартиры, а только в пределах 2 млн рублей, потому что предельный размер имущественного вычета на покупку жилья – 2 млн рублей. Если квартира куплена в ипотеку, то есть еще право на имущественный вычет по ипотечным процентам – до 3 млн рублей.
Примеры по НДФЛ с продажи и покупки квартир
Рассмотрим примеры разных ситуаций.
Пример № 1
Сергей Сафронов в 2025 году продал квартиру № 1, которой владел 2 года, за 3 млн рублей. Эта квартира досталась ему по наследству от родителей, которые в свое время ее приватизировали.
В этом же 2025 году Сергей покупает квартиру № 2 за 4 млн рублей. Имущественным вычетом на покупку квартиры он ранее не пользовался.
В декларации 3-НДФЛ за 2025 год у Сергея будет:
доход от квартиры № 1 – 3 000 000 руб.;
вычет по квартире № 1 – 1 000 000 руб.;
вычет по квартире № 2 – 2 000 000 руб.
Налоговая база по НДФЛ = 3 000 000 – 1 000 000 – 2 000 000 = 0.
То есть налога за 2025 год у Сергея Сафронова не будет, доходы от продажи одной квартиры уменьшились за счет расходов на покупку другой.
Пример № 2
Олег Семенов в 2024 году продал квартиру № 1, которой владел 2 года, за 3 млн рублей. Эта квартира досталась ему по наследству от родителей, которые в свое время ее приватизировали.
В 2025 году Сергей покупает квартиру № 2 за 4 млн рублей. Имущественным вычетом на покупку квартиры он ранее не пользовался.
Но так как покупка новой квартиры произошла в другом году, уменьшить доходы от продажи старой квартиры нельзя.
В декларации 3-НДФЛ за 2024 год у Олега будет:
доход от квартиры № 1 – 3 000 000 руб.;
вычет по квартире № 1 – 1 000 000 руб.;
Налоговая база по НДФЛ = 3 000 000 – 1 000 000 = 2 000 000.
То есть за 2024 год Олегу придется уплатить налог с продажи квартиры в сумме 260 тыс. рублей. Доходы от продажи одной квартиры уменьшить за счет расходов на покупку другой не получится.
Пример № 3
Анна Игошина в 2025 году продала квартиру № 1, которой владела 2 года, за 3 млн рублей. Эта квартира досталась ей по наследству от родителей, которые в свое время ее приватизировали.
В этом же 2025 году Анна покупает квартиру № 2 за 4 млн рублей. Но ранее она уже использовала свое право на имущественный вычетом на покупку квартиры.
Таким образом Анна не может заявить в декларации вычет на покупку квартиры № 2.
В декларации 3-НДФЛ за 2024 год у Анны будет:
доход от квартиры № 1 – 3 000 000 руб.;
вычет по квартире № 1 – 1 000 000 руб.;
Налоговая база по НДФЛ = 3 000 000 – 1 000 000 = 2 000 000.
То есть за 2025 год Анне придется уплатить налог с продажи квартиры в сумме 260 тыс. рублей. Доходы от продажи одной квартиры уменьшить за счет расходов на покупку другой не получится.
Пример № 4
Вадим Иванов в 2025 году продал квартиру № 1, которой владел 2 года, за 5 млн рублей. Эта квартира досталась ему по наследству от родителей, которые в свое время ее приватизировали.
В этом же 2025 году Вадим покупает квартиру № 2 за 5 млн рублей. Имущественным вычетом на покупку квартиры он ранее не пользовался.
В декларации 3-НДФЛ за 2025 год у Вадима будет:
доход от квартиры № 1 – 5 000 000 руб.;
вычет по квартире № 1 – 1 000 000 руб.;
вычет по квартире № 2 – 2 000 000 руб.
Налоговая база по НДФЛ = 5 000 000 – 1 000 000 – 2 000 000 = 2 000 000.
То есть за 2025 год Вадиму придется уплатить налог с продажи квартиры в сумме 260 тыс. рублей. Доходы от продажи одной квартиры можно только частично уменьшить за счет расходов на покупку другой, потому что предельный размер вычета на покупку – 2 млн рублей.
Как упростить себе жизнь и избежать ошибок
Вместо того чтобы разбираться во всех нюансах в одиночку, попробуйте подписку Клерк.Премиум.
Она закрывает сразу несколько задач:
-
Персональные консультации с аттестованными экспертами. Задайте вопрос и получите развернутый ответ — от налогообложения УСН и ПСН до настройки 1С.
-
ИИ-помощник бухгалтера. Быстро отвечает на простые вопросы и помогает ориентироваться в нормативке, экономя время на поиске.
-
Доступ к ChatGPT без VPN (ai.klerk.ru). Можно использовать привычный чат прямо из Клерка, не тратя время на обходные пути.
-
Проверка контрагентов. Можно по ИНН мгновенно проверить поставщиков и клиентов, чтобы не нарваться на проблемные сделки.
-
Ежедневные «Разборы» изменений в учёте и налогах, конспекты вебинаров и мини-курсы. Все это готовит редакция Клерка, переводя сложные документы Минфина и ФНС на понятный язык и дополняя практическими примерами.
-
Обучение и развитие. Онлайн-курсы, вебинары и мини-курсы, чтобы бухгалтер рос профессионально и чувствовал уверенность.
С такой подпиской вы разберетесь с учетом, налогообложением и будете уверены, что всегда на шаг впереди налоговых изменений. Не откладывайте — подключите «Клерк.Премиум» и работайте уверенно:
И это не реклама!
Комментарии
1Здравствуйте. А можно ли получить имущественный вычет на покупку квартиры с доходов от продажи валюты? Квартира была куплена ранее, вычет по ней не заявлялся, а здесь появились доходы от продажи валюты, с которых надо уплатить НДФЛ.