Налог при продаже самостоятельно построенного дома в 2026 году: как учесть расходы и не переплатить НДФЛ

Одна из самых частых ошибок при продаже самостоятельно построенного дома — считать срок владения всей недвижимостью с момента покупки земельного участка. Но при продаже дома с землей каждый объект продажи считается отдельно для налогообложения.

Например:

• земельный участок купили и зарегистрировали в 2018 году;

• строительство дома начали в 2021 году;

• право собственности на дом зарегистрировали в ЕГРН в 2024 году;

• участок вместе с домом продают в 2026 году.

Для НДФЛ это два самостоятельных объекта недвижимости.

По земельному участку срок владения считаем с даты возникновения права на участок, а по самостоятельно построенному дому — по общему правилу с даты государственной регистрации права собственности на дом. В нашем примере земельный участок находится в собственности более пяти лет — доход от его продажи может быть освобожден от НДФЛ. А дом зарегистрирован только в 2024 году — минимальный срок владения по нему не закончился.

Этот нюанс особенно важен для частных домов, которые строятся годами: срок строительства сам по себе не прибавляется к сроку владения готовым домом. Общий минимальный срок владения недвижимостью составляет 5 лет. В случаях, предусмотренных ст. 217.1 НК РФ, применяется срок 3 года — например, для единственного жилья, наследства, приватизации, дарения от члена семьи или близкого родственника, ренты.

Поэтому перед продажей нужно поднять две даты из ЕГРН — отдельно по дому и отдельно по земле.

Планируете продавать дом с земельным участком? Обратитесь в ООО «Верните налог» до сделки. Проверим сроки владения домом и землей отдельно и заранее определим, по какой части сделки возникает НДФЛ.

Справочно-правовая база по налогам при сделках с недвижимостью

Законы, разъяснения ФНС и Минфина, сроки владения, кадастровая стоимость, налоговые вычеты и примеры расчетов.

Узнать больше

Ситуация, когда в договоре указана одна общая цена за дом и земельный участок, встречается часто. Закон не обязывает прописывать стоимость каждого объекта отдельно. Но для налогообложения эти обьекты нужно учитывать раздельно. Разделить стоимость можно пропорционально кадастровой стоимости.

Давайте рассмотрим на конкретном примере. Земельный участок купили в 2022 году за 5 млн, на котором самостоятельно построили дом и зарегистрировали в 2025 году. Подтвержденные расходы на строительство и отделку дома составило 10 млн ₽. Кадастровая стоимость земли — 1 млн ₽, дома — 10 млн ₽. В 2026 году дом вместе с участком продали за 20 млн ₽.

Минимальный срок владения еще не истек ни по земле, ни по дому. Поэтому нам важно правильно определить доход и расходы по каждому объекту отдельно. В договоре просто написали: «Дом и земельный участок продаются за 20 млн ₽».

И вот где возникает проблема. На землю собственник действительно потратил 5 млн ₽, но на нее пришлось только 1,82 млн ₽ дохода. Неиспользованный остаток расходов на приобретение земли нельзя просто перенести на дом. А на дом, наоборот, пришлось 18,18 млн ₽ дохода при подтвержденных расходах на строительство 10 млн ₽.Налоговая база по дому — около 8,18 млн ₽. Для доходов от продажи имущества у налогового резидента с 2025 года применяется отдельная двухступенчатая шкала: 13% в пределах 2,4 млн ₽ соответствующей налоговой базы и 15% с превышения. Более подробно правила расчета налога в этой статье расписывали. Итого НДФЛ получается 1 179 273 ₽. Это значительно больше, чем если бы правильно распределили стоимость продажи между домом и землей.

Поэтому налог при продаже дома и земельного участка важно рассчитывать до сделки, а не после нее. Обратитесь в ООО «Верните налог» до подписания договора купли-продажи. Мы проверим сроки владения, расходы и кадастровую стоимость каждого объекта и подскажем, как грамотно и обоснованно распределить стоимость между домом и земельным участком, чтобы не потерять законные возможности уменьшить НДФЛ и избежать вопросов со стороны налоговой инспекции.

Забирайте бесплатно гайд по проверке налогов.

Как узнать, сколько налогов вы переплатили за 3 минуты?

Получить гайд

Рассмотрим на том же самом примере. Перед сделкой собственник проверил расходы и указал в договоре: земельный участок — 5 млн ₽; жилой дом — 15 млн ₽.

Тогда расчет выглядит совершенно иначе:

Получается, только из-за того, что собственник заранее не продумал распределение стоимости дома и земельного участка, расчетный НДФЛ в нашем примере отличается на 1 179 273 ₽ - 702 000 ₽ = 477 000 ₽. При этом расходы тоже нельзя смешивать: по земле подтверждаем стоимость приобретения земельного участка, а по дому — расходы непосредственно на строительство и отделку: материалы, работы подрядчиков, проект, допустимые инженерные коммуникации и другие документально подтвержденные расходы, предусмотренные ст. 220 НК РФ.

Важно: этот пример показывает последствия пропорционального распределения общей цены для расчета. Сам НК РФ не устанавливает универсального правила, что ФНС во всех случаях обязана делить неразделенную цену именно пропорционально кадастровой стоимости. Поэтому самый безопасный вариант — до сделки определить обоснованную стоимость каждого объекта отдельно и зафиксировать ее в договоре.

Не подписывайте договор, пока не рассчитали налог. Одна неверно распределенная сумма между домом и земельным участком может привести к лишнему НДФЛ и потере части расходов. Обратитесь в ООО «Верните налог» до сделки — заранее рассчитаем налог и подскажем, как правильно распределить стоимость объектов, чтобы использовать все законные возможности для его уменьшения.

Справочно-правовая база по налогам при сделках с недвижимостью

Законы, разъяснения ФНС и Минфина, сроки владения, кадастровая стоимость, налоговые вычеты и примеры расчетов.

Узнать больше

Если дом не покупали готовым, а строили самостоятельно, это вовсе не означает, что расходов на его приобретение для целей НДФЛ нет. Наоборот, при продаже такого дома стоимость строительства может существенно уменьшить налог.

Подпунктом 3 пункта 3 статьи 220 Кодекса установлено, что в фактические расходы на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома или доли (долей) в нем могут включаться следующие расходы:

• расходы на разработку проектной и сметной документации;

• расходы на приобретение строительных и отделочных материалов;

• расходы на приобретение жилого дома или доли (долей) в нем, в том числе не оконченного строительством;

• расходы, связанные с работами или услугами по строительству (достройке жилого дома или доли (долей) в нем, не оконченного строительством) и отделке;

• расходы на подключение к сетям электро-, водо- и газоснабжения и канализации или создание автономных источников электро-, водо- и газоснабжения и канализации.

Также в Письме Минфина России от 06.12.2018 № 03-04-07/88679 разъяснена возможность уменьшения дохода от продажи жилого дома на документально подтвержденные расходы, связанные с отделкой дома. При этом факт несения налогоплательщиком расходов по отделке построенного им жилого дома после даты государственной регистрации на него права собственности, не является препятствием для включения таких расходов в состав расходов. Поэтому чеки на отделку самостоятельно построенного жилого дома как до, так и после государственной регистрации права собственности применяются в качестве расходов можно применить.

Налоговый кодекс не содержит подробного бытового перечня отделочных работ. Для определения состава расходов Минфин в письме от 15 марта 2019 г. N 03-04-05/17019 предлагает ориентироваться на раздел 43.3 ОКВЭД — «Работы строительные отделочные». В этой статье мы подробно описали – какие расходы учитываются при отделке дома.

В письме Минфина от 19.03.2025 № 03-04-05/27410 прямо приводила пример с арендой техники на строительство дома: их стоимость не уменьшает доход от продажи дома, поскольку может быть связано не только со строительством конкретного объекта.

Собрали чеки за несколько лет стройки и не понимаете, какие из них примет ФНС? Обратитесь в ООО «Верните налог». Проведем аудит расходов на строительство и отделку, разделим подтверждаемые и рискованные затраты и рассчитаем налог до подачи декларации.

Продали недвижимость?

Проверьте 3 ошибки, из-за которых ФНС может доначислить налог. Мы собрали короткий гайд на основе практики налоговых экспертов «Верните налог».

Проверить 3 ошибки

Обычно 5 лет, в отдельных случаях — 3 года.

Нет. Срок считается отдельно по каждому объекту.

Лучше разделить заранее и обоснованно — это может существенно повлиять на НДФЛ.

Да, если расходы документально подтверждены.

Да, допустимые расходы на отделку после регистрации также могут учитываться.

Не переплачивайте налоги — доверьте расчет экспертам «Верните налог».

Проверим налог до сделки с недвижимостью, найдем законные возможности его снизить, подготовим документы и сопроводим до решения налоговой инспекции. Также поможем получить положенные налоговые вычеты.

Полчить расчет

Реклама: ООО «Верните налог», ИНН 9111030938, erid: 2W5zFGewd93