Отсутствие госрегистрации договора аренды помещения не отменяет арендной платы

Вопрос от читателя Клерк.Ру Андрея Андреевича (г. Лобня)

Наша организация арендует помещения у муниципального предприятия более 1,5 лет. Договор аренды заключен на 4 года, госрегистрацию не проходил. Собственник говорит, что такой договор недействителен. Если это так, то получается мы незаконно занимаем помещения? Должны ли мы тогда оплачивать аренду?

В силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Из чего следует, что незарегистрированный в установленном порядке договор, если срок его действия предусматривает 4 года, является незаключенным, и права на занятие помещений стороной-арендатором по такому договору не дает.

Относительно оплаты аренды при необоснованном занятии помещений судебная практика склоняется к применению положений статьи 1105 Гражданского кодекса РФ, согласно которым лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Суды в аналогичных случаях учитывают то обстоятельство, что арендатор фактически пользовался спорным помещением в указанный период времени, а, следовательно, обязан был оплачивать такое использование, в противном случае невнесение платы за пользование имуществом повлекло бы возникновение у него неосновательного обогащения. Размер арендной платы в таком случае определяется согласно существующей в данном месте арендной ставке стоимости аналогичных помещений (зданий, сооружений), также могут учитываться данные оценщика.  

Получить персональную консультацию Дмитрия Суханова в режиме онлайн очень просто - нужно заполнить специальную форму. Ежедневно будут выбираться несколько наиболее интересных вопросов, ответы на которые вы сможете прочесть на нашем сайте.