Какой налог платить с продажи земельного участка в 2026 году и когда налога не будет

Земельный участок, которым вы владели в течение минимального предельного срока владения или больше можно продать без налога.

Какой срок владения считается минимальным?

В общем случае это 5 лет. Но есть и другие случаи, когда минимальный срок владения меньше.

Минимальный срок владения составляет 3 года при продаже земельных участков, которые были получены:

• по наследству (неважно, от кого);

• по дарению от члена семьи или близкого родственника;

• в результате приватизации;

• по договору ренты.

Назначение земли при этом значения не имеет.

Минимальный срок владения – нулевой, если это земельный участок, на котором стоит жилой дом и землю вместе с домом продает семья с двумя и более детьми.

При этом должны соблюдаться условия для этой льготы (покупка нового жилья лучше прежнего и отсутствие другого жилья лучше нового). Условия льготы по НДФЛ при продаже недвижимости семьями с детьми мы разбирали тут. Кстати, скоро эту норму НК о льготах для семей с 2 детьми поменяют. Про будущие поправки в НК читайте тут.

В общем случае срок владения считают от даты регистрации права собственности в Росреестре.

Но есть некоторые нюансы, которые связаны с размежеванием.

Раньше при разделении или объединении земельных участков срок владения новыми разделенными или объединенными участками начинал идти заново. И если владеть участком много лет, но перед продажей разделить его, то приходилось платить НДФЛ, потому что прежний срок владения обнулялся.

С 2025 года эта норма изменилась. Теперь при разделении и объединении срок владения считают особым образом для таких участков:

• для ИЖС (индивидуального жилищного строительства);

• для ЛПХ (ведения личного подсобного хозяйства);

• для размещения гаражей для собственных нужд;

• для ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд.

Отметим, что при разделении участков новое правило работает, если образуется не более двух новых земельных участков.

Если один участок разделили на три, то это правило не применяется и для всех трех новых участков срок владения начнет идти от даты разделения. И если продать эти участки ранее чем через 5 лет, то придется платить НДФЛ.

Если участок № 2 приобретен позже, чем участок № 1, то ориентируется на срок владения участком № 2.

В минимальный предельный срок владения земельным участком, образованным в результате раздела исходного земельного участка в связи с изъятием для государственных и муниципальных нужд, включают срок владения исходным участком.

Для целей налога доход от продажи участка – это не всегда та сумма, которую вам заплатил покупатель.

Значение имеет кадастровая стоимость участка. Для целей НДФЛ доход не может быть меньше 70% кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость учитывается на начало года.

Если вы продали участок дешевле, для налога доход будет приниматься равным 0,7 кадастровой стоимости.

Вместе с тем в некоторых регионах понижающий коэффициент 0,7 при продаже недвижимости повышен до 1. Там доход для целей НДФЛ не может быть ниже 100% кадастровой стоимости. Например, такое правило действует в Санкт-Петербурге.

Полный перечень этих регионов смотрите здесь.

Для налогообложения доход от продажи земельного участка можно уменьшить на имущественный вычет в размере 1 млн рублей.

Этот вычет в размере 1 млн можно применить только 1 раз в год при продаже такой недвижимости как дом, квартира, земельный участок.

Если вы продали два земельных участка или земельный участок и жилой дом, то вычет на все эти объекты будет 1 млн рублей.

В то же время вместо этого вычета в 1 млн можно уменьшить доход на расходы, связанные с покупкой данного участка.

Если вы купили участок за 3 млн рублей, а продали его за 5 млн рублей, то облагаться налогом будет сумма в размере 2 млн рублей.

Если участок получен по наследству или подарен близким родственником, то доход можно уменьшить на расходы дарителя или наследодателя.

Если участок был подарен чужим человеком, то за это дарение нужно платить НДФЛ (доход = кадастровая стоимость участка).

Потом при продаже такого участка можно включить в расходы ту стоимость, с которой вы уплатили налог.

Если участок был разделен на два, один из которых продан, то доход от его продажи можно уменьшить на часть стоимости исходного участка. Высчитать ее надо в пропорции по площади. Такое разъяснение дал Минфин в письме от 03.02.2025 № 03-04-05/9326.

Ставка НДФЛ при продаже земельных участков зависит от размера дохода.

Для налоговых резидентов РФ ставка НДФЛ такая:

• 13% для дохода до 2,4 млн рублей;

• 15% для дохода свыше 2,4 млн рублей.

Доход в данном случае – это налогооблагаемая база, то есть доходы за минусом вычета (расхода).

Если вы продали земельный участок, по которому еще не вышел минимальный срок владения, то необходимо задекларировать этот доход по форме 3-НДФЛ.

Сдавать декларацию не придется, если доход от продажи не превышает 1 млн рублей.

Если же доход выше 1 млн рублей, но он полностью перекрывается расходом, то налога не будет, но сдать декларацию надо, чтобы заявить там вычет в размере расходов.

Основные параметры налогообложения при продаже земельных участков:

• Минимальный срок владения – 3 года (наследство, дарение, приватизация, рента) или 5 лет или 0 (для семей с детьми при соблюдении условий).

• Если продать после истечения этого срока, то налога не будет при любом размере дохода и сдавать 3-НДФЛ не надо.

• Если продать до истечения минимального срока, но дешевле 1 млн рублей, то налога не будет и сдавать 3-НДФЛ не надо.

• Если продать до истечения минимального срока, и дороже 1 млн рублей, то можно применить либо вычет в 1 млн руб., либо фактические расходы на покупку. С разницы будет налог.

• Если доход (за минусом расхода) будет выше 2,4 млн руб., то с превышения ставка НДФЛ будет 15%.