Минимальный срок владения квартирой для НДФЛ при продаже: правила 2026 года

Квартира должна быть единственным жильем на момент ее продажи.

Исключение – второе жилье, приобретенное за 90 дней до продажи этой квартиры. То есть можно сначала купить новую квартиру, а потом (в течение 90 дней) продать старую.

Если квартиру продает семейный человек, то учитывают все жилье, находящиеся в совместной собственности супругов.

Пример

Мужчина купил квартиру № 1 и продает ее через 3 года. У его жены есть квартиры № 2, приобретенная 5 лет назад в период брака.

В такой ситуации квартира № 1 не считается единственным жильем и при ее продаже надо платить НДФЛ.

Это такие люди:

• супруги;

• родители;

• дети;

• дедушки и бабушки;

• внуки;

• братья и сестры.

Если квартиру подарил родственник, не входящий в этот список, или вообще чужой человек, то минимальный срок владения по ней будет 5 лет.

Причем не важно, от кого получено наследство (от близкого родственника или просто от чужого человека).

Если вы унаследовали квартиру в недостроенном доме, то это имущественное право и по такой квартире минимальный срок владения будет 5 лет (письмо Минфина от 17.04.2025 № 03-04-05/38657).

Ответил на вопрос

Наталья Васильева

из

Продажа, покупка имущества

Здравствуйте!

ситуация:

В 2024 году продан дом за 5 млн.руб, с момента покупки которого прошло меньше льготного периода для налогообложения, но в этом же году куплена квартира на всю сумму за 5 млн.руб.

Вопрос:

1. Идет ли покупка квартиры как расход на доход от продажи дома?

2. Образуется ли налогооблагаемый доход по НДФЛ в таком случае?

Читать полностью

Минфин в письме от 16.09.2024 № 03-04-05/88035 пояснил, что 3-летний срок применяется, если в Росреестре значится, что право собственности возникло в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

Чтобы воспользоваться этой льготой, нужно соответствовать ряду условий:

• в семье двое или более детей в возрасте до 18 лет (24 – если они студенты, любого возраста – если они недееспособные), а также рожденных до 30 апреля следующего года;

• в этом году или не позднее 30 апреля следующего года семья покупает другую квартиру;

• площадь новой квартиры или ее кадастровая стоимость больше, чем у старой;

• кадастровая стоимость старой квартиры — менее 50 млн рублей.

• на момент продажи старой квартиры членам семьи не принадлежат более 50 % в другой квартире, которая по площади или кадастровой стоимости лучше, чем новая квартира, которую семья покупает.

Если новую квартиру семья покупает по договору долевого участия, то рассчитаться с застройщиком за нее надо до 30 апреля следующего года (после продажи старой квартиры) — письмо Минфина  от 16.01.2025 № 03-04-05/2802. Если не успеть, то нулевой срок владения не применяется.

Некоторые регионы приняли такие законы, но во многих нулевой или 3-летний срок применяют только для квартир, проданных по госконтрактам для детей-сирот.

Однако в некоторых регионах льгота действует для всех: в Якутии, ХМАО, Ставропольском крае, Иркутской, Магаданской, Амурской, Астраханской областях, Севастополе, Карачаево-Черкессии, Республике Алтай.

Полный перечень регионов, снизивших срок владения жильем для целей НДФЛ с его продажи, смотрите здесь.

В общем случае срок владения квартирой идет от даты регистрации права собственности в Росреестре. Но есть случаи, когда срок владения считают иначе:

• если квартира получена в наследство – со дня смерти наследодателя;

• если квартира приобретена в браке – со дня оформления права собственности на одного из супругов;

• если квартира приобретена за маткапитал (для детей) – со дня оформления права собственности на родителей независимо от того, когда доли были переоформлены на детей;

• если квартира приобретена по договору долевого участия – от даты полного расчета с застройщиком (последующая доплата за лишнюю площадь роли не играет);

• если квартира получена обманутым дольщиком от Фонда развития территорий – с даты регистрации права собственности на эту квартиру;

• если изменились размеры долей – со дня приобретения первой доли на квартиру;

• при разделении квартиры на две – с даты покупки изначальной квартиры;

• при объединении двух квартир в одну – с даты покупки последней из этих двух квартир;

• если квартира получена по решению суда – с даты вступления в силу решения суда;

• если квартира получена по московской программе реновации – с даты права собственности на старую квартиру.