Как ИП сдавать свою квартиру и платить 6% вместо 13%: инструкция для арендодателя

Многие уверены: если квартира оформлена на гражданина, то доход от ее сдачи надо облагать НДФЛ — 13% или 15%. Но если этот гражданин зарегистрирован как ИП на УСН, квартиру можно сдавать в рамках предпринимательской деятельности и платить налог по УСН. Например, 6% с доходов.

Главное — не просто «получать деньги за квартиру», а правильно оформить саму модель: договор, платежи, назначение платежа, учет доходов и, желательно, ОКВЭД.

У человека есть квартира. Квартира куплена не «на ИП», а на обычное физлицо. Потом этот человек становится ИП или уже давно им является. Возникает вопрос: можно ли сдавать эту квартиру как ИП?

Да, можно.

ИП — это не отдельная организация. У него нет отдельного «имущества ИП» как у ООО. Есть один и тот же гражданин, который может использовать свое имущество в предпринимательской деятельности.

Поэтому сама по себе запись в ЕГРН на физлицо не мешает сдавать квартиру как ИП.

Если гражданин сдает квартиру как обычное физлицо, он платит НДФЛ. Обычно это 13%, а при превышении лимитов — по прогрессивной ставке.

Если ИП на УСН «доходы» сдает квартиру в рамках предпринимательской деятельности, доход можно облагать налогом по УСН — обычно 6%.

Но важны признаки.

Так будет, если:

— договор заключен просто с гражданином, без статуса ИП;
— в договоре указаны только паспортные данные;
— платежи поступают на личную карту без привязки к предпринимательской деятельности;
— доход не отражается в КУДиР;
— ИП никак не показывает, что это его бизнес-доход.

Так будет, если:

— договор заключен от имени ИП;
— в договоре указаны ИНН и ОГРНИП;
— платежи идут по договору найма/аренды;
— доход отражается в КУДиР;
— ИП платит с него налог по УСН.

В договоре лучше писать не просто:

«Иванов Иван Иванович, паспорт…»

А так:

Если квартира сдается физическому лицу для проживания, юридически чаще используется договор найма жилого помещения. Если арендатор — организация, обычно говорят об аренде.

Для SEO и бытового понимания все называют это «арендой квартиры», но в договоре с физлицом лучше использовать корректную конструкцию — «договор найма жилого помещения».

Лучше добавить.

Для сдачи недвижимости обычно используют коды из группы 68.20 — аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом.

Сам по себе ОКВЭД не делает доход автоматически предпринимательским. Но его наличие помогает показать, что сдача квартиры — это деятельность ИП, а не случайный личный доход.

Если ОКВЭД не добавлен, это не всегда катастрофа. Но зачем оставлять лишний повод для спора с налоговой?

Идеальный вариант — на расчетный счет ИП.

В назначении платежа лучше указывать:

Если деньги приходят на личную карту, это хуже. Не потому что личная карта всегда запрещена, а потому что сложнее доказывать предпринимательский характер дохода.

Для порядка лучше разделять личные и предпринимательские деньги.

Но надо помнить: у ИП есть фиксированные страховые взносы. Они платятся независимо от сдачи квартиры, если статус ИП сохраняется.

Можно, но это уже другой налоговый режим — НПД.

Если квартира сдается физлицу, ставка НПД — 4%. Если организации или ИП — 6%.

Но ИП на УСН не может просто сказать: «Вот мой основной бизнес на УСН, а квартиру я отдельно буду сдавать как самозанятый».

УСН и НПД одновременно по разным доходам обычно не совмещаются. Чтобы применять НПД, ИП должен перейти на этот режим и отказаться от УСН.

Поэтому выбор такой:

— либо ИП на УСН и налог 6% с дохода;
— либо НПД и ставка 4%/6%, но с учетом лимита 2,4 млн рублей в год и ограничений режима.

При расчетах с физлицами у ИП обычно возникает вопрос про онлайн-кассу.

Для сдачи ИП собственных жилых помещений физическим лицам есть специальное освобождение от применения ККТ, если соблюдаются условия закона № 54-ФЗ.

Но важно не путать жилое помещение и коммерческую недвижимость. Для нежилого помещения подход может быть другим.

Если квартира сдается физлицу для проживания, риск с ККТ ниже. Но формулировки договора и фактическое использование помещения имеют значение.

Если ИП на УСН не является плательщиком НДС, вопрос обычно не возникает.

Но с 2025 года у части упрощенцев появилась обязанность по НДС при превышении лимитов. В случае с жилыми помещениями надо помнить про освобождение: услуги по предоставлению в пользование жилых помещений в жилищном фонде освобождаются от НДС по НК РФ.

То есть даже если ИП на УСН уже попал в НДС-историю, сдача именно жилого помещения может идти по льготе. Но это отдельная зона, где лучше проверять конкретную ситуацию: что за помещение, кому сдается, как используется.

Самый неприятный вопрос не в текущей аренде, а в будущей продаже.

Если квартира использовалась в предпринимательской деятельности, налоговая может считать, что при продаже это уже не просто продажа личного имущества.

А значит, могут не сработать привычные правила освобождения от НДФЛ после минимального срока владения.

Это особенно важно, если квартира покупалась не «для жизни», а фактически как инвестиционный объект под сдачу.

Практический вывод: перед тем как переводить аренду в ИП на УСН, стоит подумать, планируется ли продажа квартиры в ближайшие годы.

Если жилец отдельно компенсирует коммунальные платежи, надо аккуратно прописать это в договоре.

Есть два варианта.

Первый: коммуналка включена в плату за найм. Тогда вся сумма — доход ИП на УСН.

Второй: жилец компенсирует коммунальные расходы отдельно. Но для УСН «доходы» налоговая часто смотрит просто на поступление денег. Поэтому безопаснее считать такие компенсации доходом, если они поступают ИП.

Если хочется избежать споров, лучше чтобы жилец сам платил коммунальные услуги напрямую поставщикам, где это возможно.

На УСН «доходы» доход признается кассовым методом — когда деньги поступили.

ИП не обязан вести бухгалтерский учет как организация. Поэтому для ИП на УСН проводки — это скорее управленческий или технический учет в 1С, а не обязательная бухгалтерская отчетность.

Но если учет ведется в программе, можно ориентироваться на такую логику.

Дт 62 / 76
Кт 90.01
— начислен доход от сдачи квартиры в найм/аренду.

Дт 51
Кт 62 / 76
— поступила оплата по договору.

Дт 99
Кт 68
— начислен налог при УСН.

Дт 68
Кт 51
— налог перечислен в бюджет.

Дт 51
Кт 62 / 76
— поступила компенсация коммунальных платежей от жильца.

Для УСН «доходы» такую сумму безопаснее включать в налоговую базу, если деньги проходят через ИП.

Дт 76 / 60
Кт 51
— оплачены коммунальные услуги.

На УСН «доходы» эти расходы налог не уменьшают, кроме случаев уменьшения налога на страховые взносы.

1. Проверьте, есть ли подходящий ОКВЭД по аренде недвижимости.

2. Заключите договор от имени ИП.

3. Укажите ИНН, ОГРНИП и реквизиты ИП.

4. Принимайте оплату с понятным назначением платежа.

5. Отражайте доход в КУДиР.

6. Платите авансы и налог по УСН.

7. Отдельно оцените риск при будущей продаже квартиры.

8. Не смешивайте УСН и НПД без смены режима.

Пример формулировки:

«Наймодатель — индивидуальный предприниматель Иванов Иван Иванович, ОГРНИП…, ИНН…, передает Нанимателю во временное владение и пользование жилое помещение, расположенное по адресу…, для проживания».

Пример платежного условия:

«Плата за наем составляет 45 000 рублей в месяц и перечисляется Нанимателем на расчетный счет Наймодателя не позднее 5-го числа каждого месяца».

Пример назначения платежа:

«Оплата по договору найма жилого помещения № 1 от 01.05.2026 за май 2026 года».

Первая ошибка — заключить договор как физлицо, а потом пытаться обложить доход по УСН.

Вторая — получать деньги на личную карту без нормального назначения платежа.

Третья — не отражать доход в КУДиР.

Четвертая — забыть про последствия при продаже квартиры.

Пятая — думать, что НПД 4% можно просто добавить к действующей УСН.

ИП на УСН может сдавать свою квартиру физлицу и платить 6%, даже если квартира оформлена на него как на обычного гражданина. Но для этого аренда должна быть оформлена именно как предпринимательская деятельность: договор от имени ИП, понятные платежи, отражение дохода в КУДиР.

Схема рабочая, но не всегда идеальная. Если квартиру планируют продавать, надо заранее оценить налоговые последствия.

— ИП на УСН сдает физическим лицам жилые помещения: нужно ли применять ККТ
— Сдача квартиры у ИП на УСН: личный доход или предпринимательская деятельность
— Налог по аренде квартиры: как уплачивать, в какие сроки и какая ответственность за неуплату
— Налоговая ответила, может ли бюджетник сдавать квартиру как самозанятый
— Может ли самозанятый сдавать квартиру в аренду
— ИП сдает квартиру физическому лицу — УСН
— ИП УСН сдает в аренду собственную квартиру
— ИП УСН: дополнительная деятельность — сдача квартиры в аренду
— Как лучше ИП 6% сдавать квартиру

• ИП сдача в аренду квартиры — УСН 6%, сдача квартиры и вопрос, считать ли коммунальные платежи доходом ИП.

• Надо ли иметь ККТ при сдаче квартиры в аренду — ИП на УСН 6% сдает квартиру физлицу, деньги поступают на расчетный счет.

• ИП сдает в аренду квартиру — обсуждение сдачи квартиры ИП и патентного варианта.

• ИП и сдача квартиры в аренду — старое обсуждение, где спорят, является ли сдача квартиры предпринимательской деятельностью.

• Покупка-продажа квартир ИП УСН 6% — важный риск: что будет при продаже квартиры, если она использовалась в деятельности ИП.

• Подскажите по регистрации ИП — регистрация ИП на УСН 6% и добавление вида деятельности по сдаче недвижимости.

• Регистрация ИП УСН-Патент + УСН-6% — сдача квартиры, патент и УСН 6%.

• Декларация по УСН при совмещении УСН и патента — ИП сдает помещения, часть на патенте, часть на УСН.