Автор
Наталья Петроваредактор «Клерка»
Налог на наследство за квартиру
Получение в наследство недвижимости не облагается НДФЛ независимо от того, кто является наследодателем.
Таким образом, за наследство от близкого родственника, или от дальнего, или от чужого человека платить НДФЛ не надо.
Основание – пункт 18 статьи 217 НК.
О том, что сама по себе унаследованная квартира не облагается НДФЛ, говорится в письме Минфина от 07.07.2025 № 03-04-05/66139, письме ФНС от 18.11.2025 № ЗГ-2-11/17541@.
Если уже после вступления в наследство новые собственник заключили соглашение о разделе имущества, которое у них в долевой собственности, то такой раздел тоже не облагается НДФЛ. Такое разъяснение Минфин давал в письме от 14.08.2025 № 03-04-05/79077.
В письме от 26.08.2025 № 03-04-05/83112 Минфин пояснил, что если наследство получает самозанятый, то платить за него НПД он не должен.
То есть при вступлении в наследство не надо платить ни НДФЛ, ни НПД.
Но надо платить госпошлину.
Размер госпошлины:
0,3% от стоимости наследуемой квартиры, но не более 100 тыс. руб. – для наследников-близких родственников (супруги, дети, родители, брат/сестра);
0,6% стоимости, но не более 1 млн руб. – для всех остальных наследников.
Если наследники проживали совместно с наследодателем на день его смерти и продолжают проживать в этой квартире после его смерти, то они освобождаются от госпошлины.
Доказать факт совместного проживания можно штампом в паспорте. Если в паспорте наследника нет этих данных, то факт совместного проживания с наследодателем может быть подтвержден решением суда.
Такое разъяснение дает Минфин в письме от 19.11.2024 № 03-05-06-03/114759.
Кроме того, от госпошлины за оформление наследства на квартиру освобождаются несовершеннолетние дети, люди с психическими расстройствами, над которыми установлена опека, те, кто наследует имущество лиц, погибших при обстрелах, терактах, при спасении человеческих жизней. Льготы по госпошлине регламентируются статьей 333.38 НК.
Налог при продаже унаследованной квартиры через 3 года
В общем случае минимальный срок владения квартирой для целей НДФЛ с ее продажи – 5 лет, но для наследства – 3 года.
То есть продать унаследованную квартиру без НДФЛ можно через 3 года. Этот срок считается со дня смерти наследователя, а не со дня получения свидетельства о наследстве или регистрации квартиры в Росреестре.
Минимальный срок 3 года действует независимо от того, являются ли наследодатель близким родственником или нет. Такое уточнение дает Минфин в письме от 11.10.2021 № 03-04-05/82044.
ФНС в письме от 29.06.2026 № БС-29-11/1735@ уточняет, что минимальный срок 3 года – это срок нахождения унаследованной квартиры в вашей собственности. Если вы жили в этой квартире много лет, но собственность получили только по наследству, то продать без НДФЛ ее можно будет через 3 года.
Если же вы владели частью этой квартиры ранее, а потом по наследству получили еще долю, то срок владения идет от даты приобретения первой доли. Изменение размера доли срок владения не прерывает Изменение размера доли срок владения не прерывает (письмо Минфина от 29.12.2020 № 03-04-05/115779).
Если вы унаследовали квартиру в недостроенном доме, то это не имущество, а имущественное право. Для такой квартиры минимальный срок владения будет 5 лет (письмо Минфина от 17.04.2025 № 03-04-05/38657).
Налог при продаже унаследованной квартиры ранее 3 лет
Если продать унаследованную квартиру до истечения минимального срока владения, то доход от продажи облагается НДФЛ.
Ставка НДФЛ:
13% с дохода до 2,4 млн руб.;
15% с дохода свыше 2,4 млн руб.
Отметим, что доход не может быть меньше кадастровой стоимости квартиры, умноженной на понижающий коэффициент 0,7, то есть 70% кадастровой стоимости. Вместе с тем в некоторых регионах этот коэффициент повышен до 1. Список этих регионов – здесь.
Но доход можно уменьшить на налоговый вычет:
или 1 млн руб.;
или расходы наследодателя на покупку этой квартиры.
Вычет 1 млн руб. – это вычет на весь объект. Если вы унаследовали только часть квартиры, и продаете ее целиком вместе с другим наследником, то вычет будет в пропорции от размера доли.
Как применять имущественный вычет в 1 млн рублей при продаже квартиры, мы рассказывали тут.
Расходы наследодателя на покупку этой квартиры надо подтвердить документально. Например, это может быть договор купли-продажи и расписка.
Минфин в письме от 26.05.2025 № 03-04-05/51242 дал разъяснение про унаследованную квартиру, которую наследодатель покупал в 90-ые годы. В этой ситуации важно учесть деноминацию, которая прошла в 1998 году в пропорции 1000 х 1. Если до 1998 года родители купили квартиру за 50 млн рублей, то по современным мерках расходы на нее составят 50 тыс. рублей. Поэтому детям при продаже выгоднее заявить вычет 1 млн руб., чем расходы родителей.
Пример 1
В 2020 году Ольга купила квартиру за 6 млн руб. В январе 2026 года она умерла.
В июле 2026 года ее сын Сергей, житель Подмосковья, оформил наследство и сразу же выставил квартиру на продажу за 10 млн руб. Кадастровая стоимость квартиры – 12 млн руб.
В Подмосковье действует понижающий коэффициент 0,7. 12 млн х 0,7= 8,4 млн руб. Это меньше, чем 10 млн, поэтому доход – 10 млн.
Налоговая база по НДФЛ = 10 млн – 6 млн = 4 млн.
НДФЛ = 2,4 млн х 13% + (4 млн – 2,4 млн) х 15% = 552 тыс. руб.
Пример 2
В январе 2026 года у Олега умерла мама. У нее была приватизированная квартира, то есть она ее не покупала.
В июле 2026 года Олег, житель Санкт-Петербурга, оформил наследство и сразу же выставил квартиру на продажу за 10 млн руб. Кадастровая стоимость квартиры – 12 млн руб.
В СПб действует понижающий коэффициент 1. 12 млн больше, чем 10 млн, поэтому доход – 12 млн.
Налоговая база по НДФЛ = 12 млн – 1 млн = 11 млн.
НДФЛ = 2,4 млн х 13% + (11 млн – 2,4 млн) х 15% = 1,602 млн руб.
Начать дискуссию