арендодатель

Минфин РФ в своем письме № 03-11-06/2/36071 от 22 июня 2015 г. разъясняет порядок учета при УСН сумм обеспечительного платежа (задатка), полученного арендодателем от арендатора.

Ведомство отмечает, что в данном случае при определении налоговой базы не учитываются доходы в виде имущества, имущественных прав, которые получены в форме залога или задатка в качестве обеспечения обязательств.

В этой связи арендодатель не включает в базу по УСН задаток, полученный от арендатора для обеспечения исполнения обязательств на условиях возврата указанных сумм после истечения срока аренды.

В том случае, если сумма задатка не будет возвращена арендодателем, то данные суммы признаются доходами и включаются в базу по УСН.

Минфин РФ в своем письме № 03-03-06/1/280 от 03.05.2011 разъясняет порядок учета арендодателем неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя.

Ведомство отмечает, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит.

Таким образом, полученные безвозмездно по окончании срока аренды неотделимые улучшения, произведенные без согласия арендодателя, после окончания срока аренды учитываются в составе внереализационных доходов арендодателя в качестве безвозмездно полученных работ.

При этом в составе внереализационных доходов учитываются только те неотделимые улучшения в арендованное имущество, которые носят капитальный характер, то есть связаны с реконструкцией, модернизацией, техническим перевооружением.

Расходы на ремонт в указанной ситуации не увеличивают налоговую базу арендодателя, так как арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Так как полученные безвозмездно по окончании срока аренды неотделимые улучшения произведены без согласия арендодателя, то после окончания срока аренды их стоимость не влияет на первоначальную стоимость основных средств, в отношении которых они произведены.

2879 НДС

Минфин РФ в своем письме № 03-11-11/33 от 07.02.2011 приводит разъяснения по вопросу учета расходов индивидуальным [advert=98]предпринимателем[/advert] - арендодателем, применяющим [advert=40]УСН[/advert] с объектом налогообложения в виде доходов, уменьшенных на величину расходов.

В письме отмечается, что налогоплательщики УСН могут уменьшать доходы, полученные от предпринимательской деятельности в сфере оказания услуг по передаче в аренду офисных помещений, на затраты по техобслуживанию указанных объектов (в том числе по их уборке), по оплате услуг организаций, осуществляющих водо-, тепло-, электроснабжение, а также по оплате телефонных услуг, если договором аренды указанные затраты возложены на арендодателя.

Согласно пункту 1 статьи 149 НК РФ предоставление арендодателем в аренду на территории РФ помещений иностранным гражданам или организациям, аккредитованным в РФ, не подлежит налогообложению НДС.

При этом данное освобождение применяется в случаях, если законодательством соответствующего иностранного государства установлен аналогичный порядок в отношении граждан РФ и российских организаций.

Перечень иностранных государств, в отношении которых применяется указанное освобождение, установлен приказом МИДа РФ и Минфина РФ от 8 мая 2007 г. № 6498/40н.

Вместе с тем, перечень документов, подтверждающих правомерность применения такого освобождения, положениями главы 21 НК РФ не установлен.

В этой связи, в указанном случае налогоплательщик имеет право применять освобождение от налогообложения при наличии документов, подтверждающих аккредитацию представительств иностранных компаний и филиалов иностранных юридических лиц на территории РФ.

Таким образом, документальным подтверждением права на получение освобождения от налогообложения является копия свидетельства о внесении в сводный государственный реестр аккредитованных на территории РФ представительств иностранных компаний, выданного Государственной регистрационной палатой.

Кроме того, документальным подтверждением правомерности применения вышеуказанного освобождения является договор аренды, заключенный с иностранной организацией.

Такие разъяснения приводит Минфин РФ в письме № 03-07-07/69 от 25.10.2010.

В городе Кургане участились случаи обмана арендодателей - собственников нежилых помещений. Заинтересованные в государственной регистрации юридических лиц представители иногородних фирм по объявлениям об аренде разыскивают потенциальных арендодателей, обращаются к данным собственникам нежилых помещений, проявляя намерение заключить договор аренды на продолжительный срок. Но во многих случаях без заключения договора аренды (даже предварительного), зачастую без внесения предоплаты либо за минимальную плату, данные недобросовестные лица уговаривают арендодателя выдать им гарантийное письмо о будущем адресе места нахождения юридического лица. Получив необходимые документы, злоумышленники исчезают. Естественно, что договор аренды никто не приходит заключать, организация-арендатор по данному адресу никогда находиться не будет, платежи за аренду никто вносить не намерен.

На предоставленный адрес нежилого помещения регистрируются «фирмы-однодневки» из иных регионов Российской Федерации с миллионными долгами. Это грозит для собственника многочисленными проблемами: проверками правоохранительных и налоговых органов, связанными, в том числе, и с уголовными делами; тоннами корреспонденции для несуществующих фирм; явками обиженных кредиторов. Снижается престиж сдаваемых в аренду офисов – потенциальные добросовестные арендаторы вряд ли захотят отдуваться за чужие грехи и не будут в восторге от всевозможных проверок.

Кроме того, информация об адресах, использованных для регистрации недобросовестных юридических лиц (адресах массовой регистрации), является одним из признаков «фирмы-однодневки». Сведения о таких адресах налоговыми органами вносятся в специальный информационный ресурс об адресах массовой регистрации, позволяющий проверить «чистоту» адреса для контрагентов, размещенный на сайте ФНС России в сети Интернет (www.nalog.ru) в разделе «Информационная поддержка лиц, занимающихся предпринимательской деятельностью, а также налоговых органов и иных заинтересованных лиц» рубрики «Государственная регистрация и учет налогоплательщиков».

Федеральная налоговая служба на постоянной основе остерегает налогоплательщиков от работы в зоне финансового риска, в том числе от партнерства с неблагонадежными субъектами коммерческой деятельности («фирмами-однодневками»). Критерии оценки таких рисков, используемые налоговыми органами в процессе отбора объектов для проведения выездных налоговых проверок, являются доступными для налогоплательщиков в целях самостоятельной оценки ими налоговых рисков. При этом данная оценка рисков, в первую очередь, необходима именно налогоплательщику в целях сохранения его экономической безопасности при осуществлении предпринимательской деятельности.

Отдел регистрации и учета налогоплательщиков
УФНС России по Курганской области

Специалисты УФНС по Саратовской области уточняет порядок учета коммунальных платежей, связанных с получением в аренду имущества. Согласно постановлению Президиума ВАС РФ от 06.04.2000 №7349/99 арендодатель, получающий электроэнергию для обеспечения помещения, не является энергоснабжающей организацией для арендатора.

Следовательно, в целях исчисления НДС подобные действия не относятся к операциям по реализации товаров, т.е. на стоимость электроэнергии, компенсируемую арендодателем, налог начислять нельзя.

Поскольку арендодатель не является организацией, имеющей право на поставку электроэнергии, он не может перепродавать ее и, соответственно, выставлять счета-фактуры на стоимость электроэнергии.

Договоры об оказании услуг по передаче электроэнергии, об оказании услуг по передаче тепловой энергии и горячей воды, об оказании услуг по передачи питьевой воды, об оказании услуг по передачи технической воды и приему промстоков не являются договорами предоставления коммунальных услуг.

Данные договора фактически устанавливали порядок определения (возмещения) расходов арендатора на коммунальные услуги в арендуемых им помещениях.

Как следует из ст.168 НК РФ, НДС начисляется лицом, оказывающим услуги, и включается в соответствующие расчетные документы одновременно со стоимостью данных услуг.

Полученные от арендаторов суммы возмещения оплаты коммунальных платежей не являются доходами арендодателя. В данном случае компенсируется стоимость приобретенных им услуг по содержанию сданного в аренду помещения, а не осуществляется перепродажа этих услуг арендаторам. Эти расходы являются расходами арендаторов и, следовательно, не могут признаваться экономически обоснованными у арендодателя.

Сумма возмещения коммунальных расходов не образует объекта обложения НДС. Оснований для того, чтобы операции, осуществляемые в рамках указанных договоров, считать операциями по реализации товаров (работ, услуг) для целей, НДС не имеется.