Налог при продаже квартиры: что вам нужно знать + примеры расчета налога / БухСтрим

Скрыть сделку не получится, ФНС легко узнает о ней из данных в ЕГРН — реестре, где хранятся сведения о недвижимости и ее владельцах. Но существуют различные льготы при продаже, а также вычеты, которые позволяют не платить налог и даже не отчитываться о доходе.

НДФЛ при продаже недвижимости платит ее владелец, если владельцев несколько, то каждый платить налог со своей доли полученного дохода. За несовершеннолетних детей ответственность по уплате налога несут родители.

Например, муж и жена в браке купили квартиру, но зарегистрировали ее только на жену. Спустя несколько лет решили ее продать — так как официальный владелец именно жена, то подать декларацию и заплатить НДФЛ должна именно она.

Другой пример — семья с двумя детьми 18 и 12 лет решила продать свою квартиру. В квартире выделены доли на каждого члена семьи, в т.ч. и на детей, что отражено в реестре.

К доходу от продажи имущества применяется двухступенчатая шкала НДФЛ: ставка 13% для дохода до 2,4 млн и 15% для дохода свыше 2,4 млн рублей. 

Пример: вы продали квартиру за 10 млн рублей. С суммы 2,4 млн нужно заплатить 13%, т. е. 312 000 рублей, с суммы 7 млн 600 тысяч рублей (это 10 млн минус 2,4 млн) налог по ставке 15%, т. е. 988 000 рублей. Всего налог составит — 1 млн 300 тысяч рублей. 

Но на самом деле налог можно уменьшить.

Есть несколько вариантов, как уменьшить налог. 

1. Вы можете уменьшить налог на сумму расходов на покупку. К примеру, если квартира стоила при покупке 3 млн, а продали вы ее за 5 млн рублей, то налог нужно заплатить с разницы. Подтвердить расходы можно договором купли-продажи, выписками из банка, квитанциями о переводе денег, расписками.

2. Если у вас нет документов на покупку продаваемой квартиры, вы можете воспользоваться вычетом в 1 млн. Что это значит: вы уменьшаете сумму от продажи на 1 млн без каких-либо документов.

Пример: вы продаете долю в квартире, на продажу своей доли вы заключаете с покупателем отдельный договор (отдельно от иных собственников долей в этой квартире), сумма по договору 1 млн 500 тысяч. Вы можете воспользоваться вычетом и уменьшить ее на 1 млн рублей. Обратите внимание, если при продаже квартиры с несколькими владельцами вы заключаете один договор на продажу, тогда 1 млн вычета придется разделить на всех!

3. Если вы продали квартиру и решили в том же году купить другую, то НДФЛ может уменьшиться за счет другого вычета — уже при покупке.

Пример: вы продали в 2026 году квартиру по цене 5 млн рублей и в этом же 2026 году купили новую квартиру уже за 8 млн рублей. С 5 млн рублей вам нужно заплатить НДФЛ в сумме 702 тысячи (рассчитали с учетом двух ставок 13% и 15%). При этом при покупке квартиры вы можете получить вычет до 2 млн рублей. 2 млн — это максимальная сумма , установленная Налоговым кодексом. Это значит можно уменьшить облагаемую базу по НДФЛ на эту сумму и вернуть излишне уплаченный налог.

Представим, что других доходов, облагаемых НДФЛ, за год кроме как от продажи квартиры у вас не было, тогда получается так: у вас есть доход 5 млн, облагаемый НДФЛ, сумма налога 702 тысячи к уплате и есть вычет при покупке квартиры в 2 млн. Пересчитаем налог за год — 5 млн минус 2 млн равно 3 млн рублей, НДФЛ с дохода в 3 млн составит 402 тысячи. Вместо 702 тысяч за год вы заплатите только 402 тысячи. 

4. Вы, наверное, знаете, что существуют и другие виды вычетов, например, стандартные — на детей, социальные — их можно получить при оплате лекарств, лечении, обучении себя и детей и в других случаях. Если в течение года вы имели на них право, но не оформляли у работодателя, не воспользовались, то также можете за их счет уменьшить налогооблагаемую базу по НДФЛ при продаже квартиры. Размер таких вычетов, конечно, не такой большой, но тем не менее это позволит вам сэкономить.

Например, вы купили квартиру за 2 млн 700 тысяч рублей в 2026 году, при этом вы оплатили обучение ребенка на сумму 150 000 рублей (как раз максимальная сумма соцвычета при обучении детей) и 150 000 на лечение зубов себе (и тут максимум). Значит, вы можете уменьшить сумму 2.7 млн на 300 000 и НДФЛ составит 312 000, без применения вычетов вам пришлось бы заплатить 357 000 рублей, экономия — 45 000.

В общем случае НДФЛ не уплачивают при продаже квартиры, которая была в собственности не менее минимального срока владения.

«Стандартный» срок — 5 лет. Если вы купили квартиру и продали ее, например, спустя 10 лет, то вам не нужно ни платить налог, ни сдавать декларацию.

Согласно ст. 217.1 НК независимо от срока владением квартирой право на освобождение от НДФЛ при продаже имеют родители или усыновители с двумя и более детьми до 18 лет или до 24 лет, если ребенок учится очно и дети из такой семьи (также если их возраст до 18 лет или до 24 лет при очном обучении)

При этом должен выполняться еще ряд условий:

• в год продажи старого жилья или до 30 апреля следующего года приобретено новое;

• новая квартира или дом больше по общей площади или кадастровой стоимости, чем старые;

• на момент продажи у семьи не было в собственности другого жилья (или доли) с бОльшей площадью, чем у покупаемого, при этом доля в таком «другом» жилье не должна превышать 50% для всех членов семьи в совокупности.

Срок владения для квартирой, которая куплена по ДДУ — договору долевого участия — считается не с момента регистрации права собственности, а с момента полной оплаты квартиры.

Например, вы заключили ДДУ в 2024 году и внесли аванс за квартиру 2 млн рублей, в 2025 году внесли остаток суммы — 5 млн рублей, в 2026 году застройщик завершил строительство, вы получили ключи от своей квартиры, акт приемки и зарегистрировали право собственности. Срок владения для НДФЛ будет считаться с 2025 года, несмотря на то, что квартиру вы зарегистрировали только в 2026.

Есть также нюанс с сроком владения квартирой для детей. С 2024 года в Налоговый кодекс внесли норму, по которой срок владения квартирой для детей считают от даты приобретения квартиры родителями. 

Учитывая непростой механизм расчета срока, налога и в целом большое количество мелочей, которые надо учесть, стоит обратиться за помощью к профессионалу-бухгалтеру. Кстати, для бухгалтеров, которые составляют декларации 3-НДФЛ консультируют физлиц, и не только на тему НДФЛ, мы создали специальный курс — Бухгалтер для физлиц.

У региональных властей есть право вплоть до нуля уменьшать минимальный предельный срок владения. Об этом сказано в пункте 6 статьи 217.1 НК.

К примеру, срок владения квартирой в Ставропольском крае составляет 3 года для всех, кто продал квартиру именно в этом крае согласно закону от 09.03.2016 № 22-кз. Аналогичная норма действует и в Астраханской области. Но, кроме того, минимальный срок ноль лет установлен для продажи жилья ребенком-инвалидом или его родителями.

Под видео найдете ссылки на статью, где подробно рассказываем о этом и списке регионов со сниженным сроком владения в 2026 году. Вы также можете уточнить информацию с своем региональной инспекции ФНС или администрации.

Я уже приводила примеры с продажей квартиры, полученной в наследство. У вас наверняка возник вопрос — а как уменьшить налог в этом случае? Тут все также, как и в других случаях — можно использовать все способы, которые я уже перечисляла — за счет вычета 1 млн, вычета при покупке новой квартиры или иных вычетов и за счет расходов на приобретение. 

А как же с последним? Ведь квартиру, полученную в наследство, не купили. Не переживайте, по закону можно использовать расходы, которые понес наследодатель при покупке квартиры.

Пример: мать купила квартиру за 6 млн рублей, после ее ее смерти и оформления наследства сын решил продать квартиру за 8 млн рублей, документы о покупке — договор и платежные документы у мамы сохранились. Сын может заплатить НДФЛ с разницы между 8 и 6 млн рублей.

Большое значение имеет кадастровая стоимость квартиры — это фактически оценка, которая дана вашей недвижимости государством. 

Если вы продали квартиру по цене ниже, чем 70% от кадастровой стоимости, то НДФЛ придется заплатить с этих 70%.

Пример: кадастровая стоимость квартиры 5 млн рублей, вы продаете квартиру за 3 млн. Рассчитываем 70% от 5 млн — это 3,5 млн рублей именно с этой суммы, а не с трех миллионов придется платить налог. Расчет властей прост — не дать вам искусственно занизить цену квартиры, чтобы заплатить поменьше налога, например, если вы договорились с покупателем, что в договоре вы укажете одну стоимость, а по факту будет другая и разницу покупатель отдаст вам наличными. 

Например, в Санкт-Петербурге коэффициент единица. Если бы квартиру из нашего примера вы продали в Питере, то налог пришлось бы заплатить не с 3,5 миллионов, а с полной кадастровой стоимости — 5 млн, несмотря на то, что по факту вы продали ее всего за три.

Декларацию по форме 3-НДФЛ не представляют, если продана квартира сверх срока владения, установленного НК или регионом. К примеру, если продадите квартиру, купленную 10 лет назад нет ни налога, ни декларации. Дополнительно никак сообщать об этом ФНС не нужно.

Если вдруг инспекция пришлет вам уведомление о необходимости уплатить налог или даже требование — на него нужно будет ответить, что срок владения вами квартирой превышает такое-то количество лет (в зависимости оттого какой срок — 5 лет, 3 года или меньше в соответствии с региональным законом установлен) и в соответствии с НК доход от продажи такой квартиры не подлежит налогообложению.

Пример: вы продали долю в квартире за 800 000 рублей, вычет в 1 млн полность перекрывает сумму дохода — подавать декларацию не нужно.

Срок подачи декларации — до 30 апреля года, следующего за годом продажи. Если вы продали квартиру в 2025 году, отчитайтесь об этом до 30 апреля 2026 года, если продали квартиру в 2026 году — до 30 апреля 2027-го и т.д.

Если последний сдачи декларации выпадет на выходной день, то он переносится на ближайший рабочий. Например, если 30 апреля воскресенье, то последний день подачи декларации 2 мая — вторник, ведь 1 мая — праздник.

Спасибо за то, что смотрели БухСтрим, пишите комментарии, подписывайтесь на нас, ставьте лайки и предлагайте новые темы для выпусков. До встречи!

Ссылки на полезные материалы:

• Налоговый вычет за квартиру в 2026 году

• Доход от продажи недвижимости в 2026 году: как применить вычеты без зарплаты

• В каких регионах снижен минимальный срок владения квартирой для НДФЛ: перечень на 2026 год

• Какой налог будет в 2026 году при продаже квартиры ниже кадастровой стоимости: примеры для разных регионов

• Как узнать кадастровую стоимость квартиры в 2026 году: пошагово и бесплатно

• Как для НДФЛ определить минимальный срок владения жильем при продаже: таблица