При продаже квартиры после перепланировки больше не придется платить НДФЛ
Чтобы не платить НДФЛ с дохода от продажи квартиры, надо владеть ей не менее минимального срока владения (в общем случае – 5 лет). Этот срок считают от даты госрегистрации права собственности на квартиру по данным Росреестра. Но для перепланировки есть нюансы.
Наталья Петроваредактор «Клерка»
Срок владения: как было
Когда две квартиры (комнаты) объединяют в одну, или наоборот – из одной квартиры делают две, то в Росреестре регистрируется новый объект.
Раньше для этого нового объекта срок владения для целей НДФЛ шел с даты госрегистрации.
Поэтому если после масштабной перепланировки квартиру продавали, людям приходилось платить НДФЛ, даже если этой квартирой по факту они владели много лет.
Таблица по срокам владения для НДФЛ в разных ситуациях – тут.
Срок владения: как стало
В 2024 году ситуация поменялась. Федеральным законом от 08.08.2024 № 259-ФЗ приняли поправки в НК, которые заработали задним числом – с 01.01.2024.
Поправки касаются срока владения жильем в таких случаях:
раздел;
объединение;
перепланировка;
реконструкция;
выдел доли из жилого помещения.
Срок владения теперь считают так:
при разделении – в срок владения новыми жилыми помещениями включается срок нахождения в собственности исходного жилого помещения;
при объединении – срок нахождения нового жилого помещения в собственности идет с даты приобретения в собственность последнего из объединенных жилых помещений (или оплаты полной стоимости по договору долевого участия).
Данная норма действует только с 2024 года. Если в 2023 году вы продали объединенную или разделенную квартиру, то срок придется считать по-старому – от последней регистрации в Росреестре. Об этом предупреждает Минфин в письме от 19.12.2024 № 03-04-05/128199.
Как сейчас считают НДФЛ при продаже разделенных/объединенных земельных участков, мы разбирали тут.
Расходы: как стало
Если срок владения «старой новой» квартиры больше минимального, НДФЛ с ее продажи не будет. Но если он меньше, будет доход, облагаемый НДФЛ.
К нему можно применять имущественный вычет в 1 млн рублей или фактические расходы.
Нюансы вычета в 1 млн рублей мы разбирали тут.
Для учета фактических расходов теперь такие правила:
В состав расходов идут расходы на приобретение исходных жилых помещений.
При разделении расходы на приобретение исходного жилого помещения учитываются пропорционально площади каждого помещения, образованного в результате раздела.
Итоговая таблица
Вид перепланировки (реконструкции) | Как считают срок | Как считают расходы |
Раздел жилого помещения (из квартиры №1 сделали квартиру №2 и квартиру №3) | Срок нахождения в собственности налогоплательщика исходного жилого помещения (квартиры №1) | Расходы на кв. №2 = Расходы на квартиру №1/(площадь кв. №2 + площадь кв. №3) х площадь кв. №2 Расходы на кв. №3 = Расходы на квартиру №1/(площадь кв. №2 + площадь кв. №3) х площадь кв. №3 |
Объединение жилых помещений (из квартир №4 и №5 сделали квартиру №6) | С даты приобретения в собственность последнего из объединенных жилых помещений (квартир №4 или №5) | Расходы на кв. №6 = Расходы на кв. №4 + Расходы на кв. №5 |
Клерк стал зарабатывать и на такой "топорной" рекламе?! Есть гораздо более привлекательные с т.зр. описанных факторов районы и ЖК, но они не проплатили обзор и поэтому даже объективности ради не упомянуты