При продаже квартиры после перепланировки больше не придется платить НДФЛ

Чтобы не платить НДФЛ с дохода от продажи квартиры, надо владеть ей не менее минимального срока владения (в общем случае – 5 лет). Этот срок считают от даты госрегистрации права собственности на квартиру по данным Росреестра. Но для перепланировки есть нюансы.

3,5 тыс. просмотров777 открытий

Иллюстрация: freepik/freepik

Автор

Наталья Петрова
редактор «Клерка»

Срок владения: как было

Когда две квартиры (комнаты) объединяют в одну, или наоборот – из одной квартиры делают две, то в Росреестре регистрируется новый объект.

Раньше для этого нового объекта срок владения для целей НДФЛ шел с даты госрегистрации.

Поэтому если после масштабной перепланировки квартиру продавали, людям приходилось платить НДФЛ, даже если этой квартирой по факту они владели много лет.

Таблица по срокам владения для НДФЛ в разных ситуациях – тут.

Срок владения: как стало

В 2024 году ситуация поменялась. Федеральным законом от 08.08.2024 № 259-ФЗ приняли поправки в НК, которые заработали задним числом – с 01.01.2024.

Поправки касаются срока владения жильем в таких случаях:

раздел;
объединение;
перепланировка;
реконструкция;
выдел доли из жилого помещения.

Срок владения теперь считают так:

при разделении – в срок владения новыми жилыми помещениями включается срок нахождения в собственности исходного жилого помещения;
при объединении – срок нахождения нового жилого помещения в собственности идет с даты приобретения в собственность последнего из объединенных жилых помещений (или оплаты полной стоимости по договору долевого участия).

Данная норма действует только с 2024 года. Если в 2023 году вы продали объединенную или разделенную квартиру, то срок придется считать по-старому – от последней регистрации в Росреестре. Об этом предупреждает Минфин в письме от 19.12.2024 № 03-04-05/128199.

Как сейчас считают НДФЛ при продаже разделенных/объединенных земельных участков, мы разбирали тут.

Расходы: как стало

Если срок владения «старой новой» квартиры больше минимального, НДФЛ с ее продажи не будет. Но если он меньше, будет доход, облагаемый НДФЛ.

К нему можно применять имущественный вычет в 1 млн рублей или фактические расходы.

Нюансы вычета в 1 млн рублей мы разбирали тут.

Для учета фактических расходов теперь такие правила:

В состав расходов идут расходы на приобретение исходных жилых помещений.
При разделении расходы на приобретение исходного жилого помещения учитываются пропорционально площади каждого помещения, образованного в результате раздела.

Итоговая таблица

Вид перепланировки (реконструкции)

Как считают срок

Как считают расходы

Раздел жилого помещения (из квартиры №1 сделали квартиру №2 и квартиру №3)

Срок нахождения в собственности налогоплательщика исходного жилого помещения (квартиры №1)

Расходы на кв. №2 = Расходы на квартиру №1/(площадь кв. №2 + площадь кв. №3) х площадь кв. №2

Расходы на кв. №3 = Расходы на квартиру №1/(площадь кв. №2 + площадь кв. №3) х площадь кв. №3

Объединение жилых помещений (из квартир №4 и №5 сделали квартиру №6)

С даты приобретения в собственность последнего из объединенных жилых помещений (квартир №4 или №5)

Расходы на кв. №6 = Расходы на кв. №4 + Расходы на кв. №5