ЖСК

В соответствии с пунктом 1 статьи 24 Закона РФ от 19.06.1192 № 3085-1 «О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в Российской Федерации» доходы потребительского общества, полученные от его предпринимательской деятельности, после внесения обязательных платежей в соответствии с законодательством РФ направляются в фонды потребительского общества для осуществления расчетов с кредиторами и (или) кооперативных выплат.

При этом под кооперативными выплатами в данном законе понимается часть доходов потребительского общества, распределяемая между пайщиками пропорционально их участию в хозяйственной деятельности потребительского общества или их паевым взносам.

Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 211 НК к доходам, полученным налогоплательщиком в натуральной форме, в частности, относится оплата (полностью или частично) за него организациями или ИП товаров (работ, услуг) или имущественных прав, в том числе коммунальных услуг, питания, отдыха, обучения в интересах налогоплательщика.

В случае если доход от деятельности ЖСК распределяется в виде выплат за физлиц - членов кооператива на увеличение их паевых взносов, у каждого члена кооператива возникает доход в натуральной форме в размере произведенной за него выплаты, подлежащий налогообложению в установленном порядке.

Такие  разъяснения дает Минфин в письме № 03-04-05/46542 от 05.07.2018.

В соответствии с пунктом 4 статьи 218 ГК член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

Согласно пункту 1 статьи 556 ГК передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Таким образом, момент возникновения права собственности члена ЖСК в недвижимом имуществе кооператива определен специальной нормой ГК и связан с полным внесением паевого взноса и фактом предоставления помещения после ввода жилого дома в эксплуатацию, а не с датой госрегистрации.

Имущественный налоговый вычет при приобретении квартиры предоставляется в размере, действовавшем в налоговом периоде, в котором были получены необходимые документы, подтверждающие право на получение данного налогового вычета.

Такие разъяснения дает Минфин в письме № 03-04-05/41112 от 15.06.2018.

Член ЖСК выплатил паевый взнос и получил квартиру в 2014 году. Как считать срок владения при продаже для целей НДФЛ? Ответ на этот вопрос дал Минфин в письме № 03-04-05/7224 от 07.02.2018.

В общем случае право собственности у приобретателя возникает с момента госрегистрации, если иное не установлено законом.

В то же время в соответствии с пунктом 4 статьи 218 ГК член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Таким образом, момент возникновения права собственности члена ЖСК в недвижимом имуществе кооператива определен специальной нормой ГК и связан с полным внесением паевого взноса и фактом предоставления помещения.

Учитывая изложенное, если квартира по акту приема-передачи передана налогоплательщику, являющемуся членом ЖСК в 2014 году, и на этот момент налогоплательщиком полностью внесен паевой взнос за указанную квартиру, в целях обложения НДФЛ срок владения объектом недвижимого имущества исчисляется с 2014 года.

Если квартира находилась в собственности налогоплательщика менее трех лет, то доход от ее продажи подлежит обложению НДФЛ.

Федеральная налоговая служба на своем сайте рассказала о том, какие документы необходимо предоставить для получения имущественного вычета при приобретении квартиры в ЖСК.

Сейчас для подтверждения права на имущественный вычет при покупке, например, квартиры налогоплательщик предоставляет в налоговый орган договор о ее приобретении, документы, подтверждающие право собственности, и документы, подтверждающие расходы.

Имущественный налоговый вычет по уплаченным процентам по кредиту на такое приобретение предоставляется при наличии указанных выше документов, а также договора займа (кредита) и документов, подтверждающих факт погашения процентов.

По общему правилу право собственности у покупателя возникает с момента государственной регистрации. В случае с ЖСК (жилищно-строительный кооператив) права собственности в недвижимом имуществе кооператива у его участников возникает в момент внесения паевого взноса за предоставленное помещение, а не после государственной регистрации. Это определено специальной нормой Гражданского кодекса РФ.

Следовательно, если член жилищно-строительного кооператива полностью внес паевой взнос за предоставленную квартиру, то как налогоплательщик он имеет право на получение имущественных налоговых вычетов.

Однако следует учитывать, что квартира как жилое помещение может быть предоставлена покупателю только после ввода жилого дома в эксплуатацию. При этом передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Учитывая изложенное, налогоплательщик - член жилищно-строительного кооператива, имеющий право на получение имущественных налоговых вычетов, предоставляет в налоговый орган, в частности, справку о полной выплате пая, а также передаточный акт (иной документ о передаче квартиры) или при его отсутствии - копию разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

Жители пятиэтажки в Ярославле получили квитанции со сбором за невыход на субботник.

"В доме 80 квартир, у нас ТСЖ. Несколько квартир, включая пенсионеров, мне сообщили, что получили квитанции, в которых была графа "За невыход на субботник - 500 рублей". Ранее в доме было размещено объявление, что за неявку на уборку будет взиматься плата. Я инвалид второй группы, но участвовала в субботнике, чтобы меня не оштрафовали", - сказала "Интерфаксу" жительница дома по улице Кривова, 58 Маргарита Рябова.

Она отметила, что жители дома вносят на расчетный счет ТСЖ ежемесячную плату в размере 20 рублей на ремонт и содержание жилья, включающую уборку придомовой территории. При этом жительница не знает, когда было принято решение взимать плату за неявку на субботник.

В свою очередь председатель-бухгалтер ЖСК "Дружба-2" Ирина Ступина пояснила агентству, что решение об оплате неявки на субботник приняли сами жильцы.

"Такое решение было принято жильцами в 2014 году. Подтверждение правления ТСЖ от 2017 года. Эти квитанции еще никто не оплатил, а контейнер для вывоза мы уже оплатили на 12 тысяч. Все деньги поступают на расчетный счет, доступ к которому есть у председателя и бухгалтера, себе я ничего не присваиваю. Глубоким пенсионерам из этических соображений мы ничего не начисляли, они могут говорить что угодно", - отметила она.

Ступина затруднилась ответить на вопрос о том, каким законодательным актам соответствует решение жильцов, подтвержденное председателем ЖСК, о начислении платы за неучастие в субботнике.

В прокуратуре Ярославской области "Интерфаксу" уточнили, что по информации СМИ о взимании платы за неявку на субботник начата проверка.

Момент возникновения права собственности члена ЖСК в недвижимом имуществе кооператива определен специальной нормой Гражданского кодекса РФ и связан с внесением паевого взноса в полном объеме за предоставленное помещение, а не с моментом государственной регистрации прав на него.
 
Следовательно, налогоплательщик - член ЖСК имеет право на получение имущественных налоговых вычетов, предусмотренных подпунктами 3 и 4 пункта 1 статьи 220 НК РФ, в случае полного внесения паевого взноса за предоставленную квартиру.
 
В целях подтверждения такого права налогоплательщик представляет в налоговый орган справку о полной выплате пая, а также передаточный акт (иной документ о передаче квартиры) или при его отсутствии - копию разрешения на ввод дома в эксплуатацию.
 
Такие разъяснения дает УФНС по Республике Мордовия.

ФНС своим письмом № БС-4-11/5736@ от 30.03.2017 направила для сведения письмо Минфина от 13.03.2017 № 03-15-07/13856 по вопросу исчисления страховых взносов с сумм вознаграждений, выплачиваемых председателю правления жилищно-строительного кооператива.

Согласно положениям части 3 статьи 118 Жилищного кодекса РФ руководство текущей деятельностью ЖСК осуществляется его правлением. Правление ЖСК избирает из своего состава председателя.

Исходя из положений статьи 16 ТК РФ трудовые отношения возникают, в частности, в результате избрания на должность.

Учитывая, что положениями статьи 119 ЖК РФ на председателя правления ЖСК возложено выполнение определенных функций по этой выборной должности, то его деятельность относится к трудовой деятельности физического лица.

Таким образом, выплаты, производимые председателю правления ЖСК за выполнение им трудовых обязанностей, подлежат обложению страховыми взносами в соответствии с пунктом 1 статьи 420 НК РФ.

Минфин в письме № 03-05-05-02/76153 от 20.12.2016 разъяснил, в какой момент прекращается обязанность по уплате ЖСК земельного налога в отношении участка, занятого многоквартирным домом.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса, в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие Жилищного кодекса (часть 2 статьи 16 Федерального закона N 189-ФЗ).

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Федерального закона N 189-ФЗ).

Таким образом обязанность ЖСК по уплате земельного налога в отношении земельного участка, занимаемого многоквартирным домом, прекращается с момента перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома.

В силу пункта 2 статьи 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило. Поэтому если Общество пользовалось частью стены для размещения рекламных конструкций без внесения платы собственнику, то на его стороне образовалось неосновательное обогащение. Такое решение вынес АС Северо-Западного округа в постановлении № А56-57350/2015 от 25.05.2016 г.

ЖСК обратилось в суд с иском к ООО о взыскании 127 472 руб. неосновательного обогащения за использование в период с 01.09.2011 по 31.03.2014 фасадных стен многоквартирного дома для размещения объектов наружной рекламы, а также 26 611,49 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных за период с 01.09.2011 по день фактической оплаты суммы неосновательного обогащения.

В соответствии с договором Кооператив обязался предоставить Обществу в пользование на срок с 01.02.2008 по 01.02.2009 для размещения трех рекламоносителей площадью 2,8 кв. м, 1.3 кв. м и 1,3 кв. м часть стены дома N 69, а последнее - принять ее и вносить плату в размере 4112 руб. в месяц.

На предоставленной Кооперативом части стены Общество разместило одну конструкцию в виде букв "СПЕКТР" и две конструкции в виде цветов с буквой "С".

Собственники помещений дома N 69 решением от 25.12.2009 (протокол от 25.12.2009 N 3-69/2009) подтвердили право правления Кооператива самостоятельно принимать решения о предоставлении части общего имущества дома N 69 организациям и индивидуальным предпринимателям в том числе и для размещения рекламоносителей, а также установили для Общества плату в размере 4112 руб. в месяц за использование части стены.

Ссылаясь на невнесение Обществом платы по договору за размещение на стене рекламных конструкций, Кооператив в 2013 г. обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском о взыскании 98 688 руб. задолженности, однако суд признал договор незаключенным, поскольку он не прошел государственную регистрацию. Вместе с тем, суд отметил, что между Кооперативом и Обществом возникли правоотношения, вытекающие из обязательств вследствие неосновательного обогащения.

Ссылаясь на то, что Общество в период с 01.09.2011 по 31.03.2014 уклонилось от внесения платы за пользование частью стены, Кооператив опять обратился в арбитражный суд.  

По мнению Общества, не согласного с иском ЖСК, судами необоснованно не принято во внимание, что размещенная на фасаде многоквартирного дома конструкция является информационной, а не рекламной и не носит дополнительного характера, так как размещена над входом в магазин и содержит наименование ответчика и зарегистрированный товарный знак. Однако суд не согласился с этим доводом и взыскал с общества неоснованительное обогащение за период в пределах  срока исковой давности.

При уступке паев членов ЖСК обложению налогом на доходы физических лиц подлежит весь доход, полученный налогоплательщиком по такой сделке. Такой вывод сделан в письме ФНС РФ № БС-4-11/6269@ от 11.04.2016 г.

Поскольку паи членов ЖСК являются имущественными правами их членов, а договоры уступки паевого взноса в ЖСК не относятся к договорам, связанным с долевым строительством, имущественный налоговый вычет, предусмотренный абзацем вторым подпункта 2 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса, при их реализации не применяется.

В Минюсте 14 апреля зарегистрирован приказ Минстроя России № 937/пр от 25 декабря 2015 г. "Об утверждении Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах и Порядка передачи копий решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющие государственный жилищный надзор"
 

Приказом установлены требования к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах. Так, например, установлено, что протокол составляется в письменной форме не позднее 10 дней после проведения собрания. Протокол ведется и оформляется секретарем общего собрания. Прописано, какие реквизиты должен содержать протокол, в каком порядке оформляются его составные части (вводная, основная часть и т.д.).

Также утвержден порядок передачи управляющей организацией (ТСЖ, ЖСК) копий решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах в уполномоченные органы государственного жилищного надзора.

ФНС РФ в своем письме № БС-4-11/4127@ от 14.03.2016 приводит порядок предоставления имущественного вычета при покупке квартир по договору с жилищно-строительными кооперативами (ЖСК).

В письме отмечается, что для приобретения членом кооператива права собственности на жилое помещение должны быть соблюдены два условия: ЖСК должен передать помещение члену кооператива, а член кооператива должен полностью внести паевой взнос.

Документом, подтверждающим передачу члену кооператива квартиры, является акт приема-передачи квартиры, оформленный в установленном порядке, или любой иной документ (документы), подтверждающий такое представление (передачу).

Таким образом, в случае полного внесения членом ЖСК паевого взноса и оформления акта приема-передачи квартиры или иного документа, подтверждающего передачу жилья, член ЖСК вправе получить имущественный вычет.