долевое строительство жилого дома

Владимир Путин выдал поручения по итогам совещания с членами Правительства, состоявшегося 25 октября. На нем обсуждались проблемы долевого строительства жилья.

В частности, Правительству совместно с Банком России и АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» необходимо разработать «Дорожную карту» по поэтапному замещению в течение трёх лет средств граждан, привлекаемых для создания многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, банковским кредитованием и иными формами финансирования.

Хотя предложение по замещению вроде бы и направлено на защиту прав граждан, реализация его приведет, скорее всего, к удорожанию квартир для покупателей.

Кроме того, Кабмину поручено представить предложения по защите прав граждан, средства которых привлекались застройщиками посредством выпуска специальных облигаций (жилищных сертификатов) и посредством участия граждан в жилищно-строительных и жилищно-накопительных кооперативах. Также должно быть предусмотрено возложение ответственности на владельцев (бенефициаров) застройщиков за ущерб, нанесенный обманутым дольщикам.

В законодательство должны будут внести изменения, устанавливающие порядок контроля «Фондом защиты прав граждан — участников долевого строительства» за финансовым состоянием застройщиков, осуществляющих строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, в том числе с использованием единой информационной системы жилищного строительства.

Сроки для выполнения поручений установлены жесткие — 1 и 15 декабря 2017 года.

Минстрой подготовил законопроект, обязывающий участников долевого строительства жилья страховаться на случай недостроя.

Согласно подготовленному проекту, дольщик обязан будет за свой счет застраховать риски, возникающие в случае неисполнения застройщиком своих обязательств по передаче объекта долевого участия.

Соответствующий договор можно будет заключить со страховщиками, список которых должен публиковаться на сайте ЦБ. Минимальный размер компенсации при наступлении страхового случая не может быть меньше стоимости жилья, сообщает “РБК”.

Минфин РФ в своем письме № 03-04-05/42075 от 22 июля 2015 г. уточняет порядок предоставления супругам имущественного вычета при покупке квартиры по договору долевого участия в строительстве. При этом акт приема-передачи получен в 2014 году, а свидетельство о регистрации права оформлено в 2015 году.

Ведомство напоминает, что согласно нормам статьи 220 НК РФ, необходимым документом для подтверждения права на имущественный вычет при покупке квартиры в строящемся доме является акт о передаче квартиры.

Таким образом, налогоплательщик вправе обратиться с заявлением в налоговый орган о предоставлении ему имущественного вычета за тот налоговый период, в котором был подписан акт о передаче квартиры.

В Правительстве РФ поддержали предложение губернатора Московской области Андрея Воробьева об отказе от долевого строительства.

В соответствии с поправками Россия полностью откажется от схемы долевого строительства с 2020 года. Таким образом, будет введен запрет на продажу недостроенных квартир. Это позволит снизить число мошенничеств с квартирами.

При этом, начиная с 2016 по 2020-й году будет может действовать переходный период. В течение переходного периода финансирование строительства будет происходить через спецсчет в банке и под банковскую гарантию, передает РБК.

Комитет Госдумы по уголовному, гражданскому, арбитражному и процессуальному законодательству провел «круглый стол» на тему: «Реформирование Гражданского кодекса РФ в части вещных прав».

Как сообщает пресс-служба Госдумы РФ, руководитель рабочей группы по реформированию Гражданского кодекса Василий Витрянский отметил, что целиком меняется второй раздел ГК. Он будет иметь подразделы: владение, общее положение об общих правах, права собственности, ограниченные вещные права.

По его словам, после принятия поправок в Кодекс будут серьезно защищены права дольщиков строящегося жилья. «Они смогут зарегистрировать право на свое жилье еще до того как оно будет построено. Таким образом, случаи, когда одна и та же квартира продавалась нескольким людям одновременно будут исключены», – отметил Витрянский. 

Арбитражный суд Уральского округа в Постановлении № Ф09-6323/14 от 26.09.2014 признал, что участник долевого строительства по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков построенного объекта или уменьшения цены договора.

Суд указал, что по договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется построить (создать) многоквартирный дом и иной объект недвижимости и передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, участник долевого строительства по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Госдума рассмотрит законопроект, направленный на защиту прав участников долевого строительства жилья.

Документ закрепляет за застройщиком обязательство по предоставлению участнику долевого строительства копии договора поручительства либо договора страхования, содержащие сведения о поручителе (страховщике) и условия поручительства (страхования).

Как отмечают авторы законопроекта, данные изменения будут способствовать защите прав граждан в случае неисполнения застройщиком своих обязательств по передаче жилого помещения, поскольку участник долевого строительства фактически не имеет возможности предъявить банку (страховой компании) требования денежных средств в связи с отсутствием у него документа, подтверждающего заключение договора поручительства (страхования).

Прокуратурой Тульской области в 1 полугодии 2014 года были приняты меры в защиту прав участников долевого строительства многоквартирных домов.

Как сообщает пресс-служба Генпрокуратуры, так, во исполнение требований прокурора Советского района г. Тулы застройщики ООО «Борн», ООО «ГЕСТОР» и ООО «Калугаглавснабстрой» привели договоры участия в долевом строительстве в соответствие с требованиями закона, 5 лиц привлечены к дисциплинарной ответственности.

В ходе проверок прокурорами выявлялись факты привлечения денежных средств дольщиков до государственной регистрации договоров, нарушения сроков ввода в эксплуатацию многоквартирных домов, построенных на деньги граждан, а также несоответствия условий контрактов и проектных деклараций требованиям законодательства.

В целях устранения выявленных нарушений в указанной сфере в первом полугодии 2014 года прокурорами внесено 13 представлений, по результатам рассмотрения которых 9 лиц привлечены к дисциплинарной ответственности. Мерами прокурорского реагирования удалось не только восстановить права граждан, но и пресечь дальнейшее совершение застройщиками правонарушений.

Органы прокуратуры Приволжского федерального округа в текущем году пресекли ряд нарушений законодательства, допущенных при формировании реестра пострадавших участников долевого строительства и в ходе строительства жилых домов.

Как сообщает пресс-служба Генпрокуратуры, в адрес застройщиков-нарушителей внесено свыше 100 представлений, по мерам прокурорского реагирования к дисциплинарной и административной ответственности привлечены более 100 должностных и юридических лиц, в суды направлено 13 исков по пресечению незаконных действий строительных организаций.

В частности, в Саратовской области по постановлениям прокуратуры привлечены к административной ответственности директор ООО ФСК «Стройфин» и само юридическое лицо за незаконное строительство трёх жилых домов в охранной зоне магистрального нефтепровода. На рассмотрении в суде находится исковое заявление прокуратуры к данной фирме о сносе самовольно возводимых домов.

Всего по результатам принятых органами прокуратуры совместно с органами власти и контроля мер в округе введено в эксплуатацию 8 «долгостроев», восстановлены права свыше 500 человек.

Управление Генеральной прокуратуры в Дальневосточном федеральном округе обобщило результаты работы прокуроров субъектов РФ округа по надзору за соблюдением прав граждан при участии в долевом строительстве многоквартирных домов в первом квартале 2014 года.

Как сообщает пресс-служба Генпрокуратуры, на территории Дальневосточного федерального округа по состоянию на 1 апреля 2014 года деятельность в названной сфере осуществляют 220 застройщиков на 438 объектах долевого строительства.

В ходе проведенных проверок прокурорами выявлены факты строительства многоквартирных домов в отсутствие необходимой разрешительной документации, нарушения законодательства при вводе объектов в эксплуатацию и несоблюдения сроков сдачи объектов жилья.

Всего в 1 квартале 2014 года в целях защиты прав граждан – участников долевого строительства принесен 1 протест, внесено 16 представлений, вынесено 4 постановления о возбуждении дел об административных правонарушениях, в суд направлено 1 исковое заявление. По результатам их рассмотрения два должностных лица привлечены к административной и 7 – к дисциплинарной ответственности.

ФАС Северо-Кавказского округа в Постановлении № А53-37048/2012 от 08.04.2014 подтвердил, что застройщик обязан уплатить неустойку за просрочку сдачи объекта долевого строительства.

ФАС указал, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

Если участником долевого строительства является гражданин, названная неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Уступка прав требования по договору долевого участия означает для дольщика гарантированное снижение в несколько раз возможности требовать от застройщика компенсации убытков в случае затянувшегося недостроя. Об этом в ходе заседания Клуба главных редакторов СМИ рынка недвижимости заявила руководитель юридического отдела Kalinka Real Estate Consulting Group Ольга Славкина. С места события передает корреспондент Клерк.Ру Сергей Васильев.

Как известно, один из наиболее острых вопросов, связанных с новостройками – это затягивание сроков строительства (в том числе, сроков подключения к инженерным коммуникациям) и последующие с этим проблемы с оформлением квартиры в собственность. Судебная практика, по свидетельству экспертов, такова, что суды взыскивают неустойку с застройщиков в пользу покупателей, но снижают её до минимума (к примеру, с полутора-двух миллионов рублей - в среднем до пятидесяти тысяч (даже с учетом штрафа).

Дольщики в подобных ситуациях традиционно являются страдающей стороной. По закону они могут через суд зарегистрировать на себя право собственности на недостроенные объекты или же объединиться в жилищно-строительный кооператив и, опять же через суд, добиться перевода на себя прав аренды. Оба этих способа чреваты для дольщиков очень значительными затратами, поскольку им предстоит, по сути,  исполнять функции застройщика с финансированием за свой счёт.

«В конфликтных ситуациях очень важно, что за договор был заключен – долевого участия (ДДУ) или уступка. Между ними очень большая разница, - констатировала Ольга Славкина. - У каждого застройщика против выработанных против него законов вырабатываются свои контрмеры. И сейчас мало кто из застройщиков продает площади напрямую через ДДУ. В основном продают по уступке. (Уступка права требования по  договору участия в долевом строительстве осуществляется на основании положений ст. 11 закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ – Клерк.Ру).  И договор уступки я бы назвала ложной защитой дольщика.

Допустим, договор вами заключён с компанией Х. Эта компания не обязательно подставная, это часто бывают инвесторы, которые закупили крупный объем. Вот компания Х как инвестор закупила крупный объем, по 1 тысяче долларов за метр, потом вам уступила права уже по 5 тысяч долларов. Когда идёт уступка, изменяется сторона договора долевого участия, то есть, компания Х уступила права – и вы стали на её место, как сторона договора. Но этот договор долевого участия имеет цену. Цена у него – 1 тысяча долларов за метр, это значит, что если компания-застройщик не будет исполнять условия договора, вы можете взыскивать через суд штрафы и пени из расчёта тысячи долларов за метр, а не пяти, как было заплачено вами в реальности.

Поэтому уступка – это очень большая проблема на сегодняшний день, которую вообще не озвучивают. Этим как раз объясняется малая активность  обманутых дольщиков, потому что зачем им собираться в толпы, организовывать какие-то сообщества, обращаться к властям, если они знают, что они востребовать могут себе то, что в 10 раз меньше их затрат?».

ФАС Поволжского округа в Постановлении № А65-27653/2011 от 11.02.2014 пояснил, что застройщик в случае расторжения договора в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора.

ФАС отметил, что по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется построить многоквартирный дом, а другая сторона обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца.

Прокуратурой г. Санкт-Петербурга на постоянной основе проводятся проверки соблюдения прав граждан - участников долевого строительства многоквартирных домов на территории города.

Как сообщает пресс-служба городской прокуратуры, в ходе указанных проверок прокурорами Калининского, Красногвардейского, Красносельского, Петродворцового, Приморского и Центрального районов Санкт-Петербурга выявлены не соответствующие требованиям федерального законодательства условия договоров участия в долевом строительстве многоквартирных домов, заключенных рядом коммерческих компаний с гражданами.

Так, некоторые фирмы включали в договоры условия, обязывающие граждан производить оплату расходов по эксплуатации жилого помещения за 6 месяцев со дня передачи квартиры. При этом сроки рассмотрения претензий граждан, установленные договорами, не соответствовали требованиям законодательства о защите прав потребителей. Еще одной компанией было ограничено право граждан на выбор способа устранения недостатков в жилом помещении. В некоторых коммерческих структурах имели место нарушения условий, регламентирующих порядок платежей, а также порядок и сроки передачи квартиры гражданам.

По результатам проверки органами прокуратуры г. Санкт-Петербурга в адрес руководителей организаций внесено 10 представлений об устранении нарушений, которые в настоящее время находятся на рассмотрении. Кроме того, по фактам выявленных нарушений возбуждено 50 постановлений об административных нарушениях.