продажа недвижимого имущества

Если физлицо-нерезидент продаст недвижимость в России, придется заплатить НДФЛ по ставке 30%. Такой вывод содержится в письме ФНС № ГД-3-11/6410@ от 27.09.2017.

Из положений статьи 210 и пункта 17.1 статьи 217 НК следует, что в отношении доходов, полученных от продажи жилого дома физлицом, не являющимся налоговым резидентом РФ, налоговая база определяется без применения налоговых вычетов, а также без учета срока владения проданным имуществом. При этом указанный доход на основании пункта 3 статьи 224 НК облагается НДФЛ по ставке 30%.

Таким образом, если физлицо, не являющееся в 2017 году налоговым резидентом РФ (то есть находящееся в 2017 году на территории РФ менее 183 дней) планирует продать в 2017 году жилой дом, находящийся в РФ, то полученный им доход от продажи указанного жилого дома будет подлежать обложению НДФЛ по ставке 30%.

При этом, сдавая 3-НДФЛ, физлицо не обязано предоставлять документы, подтверждающие нахождение его в иностранном государстве.

Для целей уплаты НДФЛ в РФ значение имеет налоговый статус физического лица, то есть является ли физлицо налоговым резидентом РФ или нет.

Налоговыми резидентами РФ признаются физлица, фактически находящиеся на территории РФ не менее 183 дней в году. При этом гражданство физлица значения не имеет.

В соответствии со статьей 209 НК объектом налогообложения физлиц-налоговых резидентов признается доход, полученный как от источников в РФ, так и от источников за пределами РФ, а для физических лиц, не являющихся налоговыми резидентами РФ, доход, полученный от источников в РФ.

Таким образом, если физическое лицо не являлось налоговым резидентом РФ, то есть находилось на территории РФ менее 183 дней в календарном году, в котором было продано недвижимое имущество, обязанностей по уплате НДФЛ в связи с продажей такого имущества, находящегося в иностранном государстве, у физлица не возникает.

Какой-либо ответственности родственников физического лица, не уплатившего причитающиеся ему налоги в иностранном государстве, законодательством РФ не предусмотрено.

Такие разъяснения дает Минфин в письме № 03-04-05/56002 от 31.08.2017.

В форму 3-НДФЛ будут внесены значительные изменения. Проект приказа размещен ФНС РФ для публичного обсуждения.

Изменятся следующие листы:

  • Титульный (добавится адрес места жительства за пределами РФ);
  • лист Д1 «Расчет имущественных налоговых вычетов по расходам на новое строительство либо приобретение объектов недвижимого имущества» (добавятся данные по кадастровым номерам недвижимости);
  • лист Е1 «Расчет стандартных и социальных налоговых вычетов» (появится вычет за прохождение независимой оценки квалификации;
  • лист И «Расчет налогооблагаемого дохода от участия в инвестиционных товариществах» со штрих-кодом 03313183;
  • лист З «Расчет налогооблагаемого дохода от операций с ценными бумагами и операций с производными финансовыми инструментами (ПФИ)» со штрих-кодом 03313138.
Кроме того, в декларации появится лист «К» «Расчет дохода от продажи объектов недвижимого имущества», заполнять его надо будет при продаже недвижимости, приобретенной после 1 января 2016 года.

Обновленная декларация должна вступить в силу начиная с отчетности за 2017 год.

Верховный суд РФ, рассматривая дело № А70-7612/2016, поддержал позицию налогового органа о необходимости включать в налоговую базу по УСН доход от реализации нежилого помещения, которое использовалось налогоплательщиком в предпринимательской деятельности. Об этом сообщает пресс-служба ФНС РФ.

Инспекция в рамках камеральной проверки налоговой декларации индивидуального предпринимателя по УСН, установила, что ИП занизил налоговую базу, не включив в нее доход от реализации нежилого помещения. Это помещение на момент его продажи не было предназначено для использования его в личных, семейных и иных, не связанных с предпринимательскими, целях. В соответствии с договором аренды нежилого помещения предприниматель сдавал его в аренду ООО для размещения магазина.

По результатам проверки инспекция оштрафовала предпринимателя, а также доначислила ему налог, уплачиваемый в связи с применением УСН, и пеню.

ИП, не согласившись с инспекцией, обратился в суд. Он ссылался на то, что нежилое помещение он приобрел как физическое лицо, то есть задолго до государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. Кроме того, договор купли-продажи нежилого помещения был заключен без ссылки на его статус ИП, а деньги от продажи данного помещения не поступали на его расчетный счет или в кассу.

Суды трех инстанций признали правомерными выводы налогового органа. Они указали, что, хотя объект недвижимости был приобретен и затем продан предпринимателем как физическим лицом, но при этом использовался в предпринимательской деятельности и имел статус нежилого помещения, то и полученные доходы от его реализации необходимо включать в налоговую базу по единому налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН.

Определением Верховного Суда Российской Федерации предпринимателю было отказано в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам.

В 2011 ИП приобрел нежилое помещение и использовал его в предпринимательской деятельности. В августе 2013 года деятельность физического лица в качестве ИП была прекращена, а в ноябре этого же года нежилое помещение было продано. Как посчитать НДФЛ с продажи? Ответ на этот вопрос дал Минфин в письме № 03-04-05/37018 от 14.06.2017.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса при определении размера налоговой базы по НДФЛ налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета при продаже имущества. Кроме того, вместо получения указанного вычета он может уменьшить доходы на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

Однако данное положение не применяются в отношении доходов, полученных от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности.

Исходя из изложенного налогоплательщик не вправе уменьшить сумму своих доходов, полученных от продажи, в частности, недвижимого имущества, которое использовалось в предпринимательской деятельности, на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества, учитывая, что указанный налогоплательщик не имеет права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 НК.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в определении КС от 29.03.2016 N 487-О возможность применения имущественного налогового вычета при продаже имущества для целей исчисления и уплаты НДФЛ не распространяется на ИП, использующих имущество в предпринимательской деятельности.

Равным образом в этом случае у налогоплательщика, прекратившего деятельность в качестве предпринимателя, отсутствует возможность воспользоваться правом на уменьшение суммы облагаемых доходов на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с получением таких доходов.

Вместе с тем в соответствии с пунктом 1 статьи 221 НК при исчислении налоговой базы по НДФЛ право на получение профессиональных налоговых вычетов имеют физические лица, зарегистрированные в установленном действующим законодательством порядке и осуществляющие предпринимательскую деятельность, в сумме фактически произведенных ими и документально подтвержденных расходов, непосредственно связанных с извлечением доходов.

При этом на вопрос о правомерности отнесения суммы расходов на уменьшение налоговой базы по НДФЛ после прекращения деятельности в качестве ИП Минфин не ответил, мотивируя тем, что это связано с оценкой конкретной хозяйственной ситуации, а такие обращения не рассматриваются.

Согласно статье 218 ГК РФ в случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему ранее имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

У наследника, вступившего в права наследства, право собственности на наследованное имущество возникает со дня смерти наследодателя независимо от даты государственной регистрации этих прав, пояснил Минфин в письме № 03-04-05/25968 от 28.04.2017.

Согласно пункту 17.1 статьи 217 НК не подлежат обложению НДФЛ доходы, получаемые физическими лицами от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе, если такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока и более. Если право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования, то минимальный предельный срок составляет 3 года.

Если жилой дом находится в собственности налогоплательщика менее трех лет, то доход от его продажи будет подлежать обложению НДФЛ.

Индивидуальные предприниматели, получившие доход от реализации имущества, используемого в предпринимательской деятельности, обязаны включить указанную сумму дохода в налогооблагаемую базу, в соответствии с применяемым налоговым режимом. Об этом напоминает УФНС по Республике Алтай.

Так, по результатам камеральной проверки налоговой декларации индивидуального предпринимателя по УСН за 2015 год, алтайскими налоговиками было выявлено, что более 9 млн рублей доходов от реализации нежилого помещения и земельного участка не были включены в налогооблагаемую базу.

В ходе камеральной проверки установлено, что по адресу местонахождения зарегистрировано в установленном  порядке имущество для размещения и обслуживания объекта общественного питания, и доказано ведение деятельности путем передачи в аренду взаимозависимому лицу.

Довод налогоплательщика о неполучении дохода в порядке, предусмотренном п. 1 ст. 346.17 Налогового кодекса РФ, в связи с отсутствием поступлений денежных средств за реализованные объекты недвижимого имущества на расчетный счет индивидуального предпринимателя, был отклонен. Причиной отказа стало отражение в договоре купли-продажи направления денежных средств за реализованные объекты недвижимого имущества в счет погашения задолженности по кредитному договору, согласно которому предприниматель выступал стороной, заключившей сделку.

Таким образом, налогоплательщику дополнительно начислено 800 тыс. рублей.

Выводы Управления ФНС России по Республике Алтай поддержаны вышестоящим налоговым органом в результате рассмотрения апелляционной жалобы индивидуального предпринимателя.

С 1 января 2016 года изменился минимальный срок владения недвижимым имуществом, по истечении которого гражданин может не платить НДФЛ при его продаже. Теперь этот срок составляет 5 лет.

Данное положение относится к недвижимому имуществу, приобретенному физическими лицами и оформленному в собственность после 1 января 2016 года (п. 4 ст. 217.1 НК РФ), напомнили в УФНС по Нижегородской области.

При продаже налогоплательщиком имущества, купленного до 1 января 2016 года, будет действовать трехлетний срок, при этом дата продажи не имеет значения.

Законодательством установлены и другие исключения, когда минимальный срок владения имуществом составит три года, а не пять лет:

• право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с СК РФ (пп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ);

• право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации (пп. 2 п. 3 ст. 217.1 НК РФ);

• право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком — плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением (пп. 3 п. 3 ст. 217.1 НК РФ).

В этих случаях налогоплательщик не будет уплачивать налог, если он владел объектом недвижимости три года и более.

Срок подачи декларации по форме 3-НДФЛ – 2 мая 2017 года. Исчисленный в декларации налог необходимо уплатить не позднее 17 июля 2017 года.

Управление ФНС по Ставропольскому краю дала подробные разъяснения по поводу порядка налогообложения доходов физлиц от продажи недвижимости.

С 1 января 2016 года вступила в силу статья 217.1 Налогового кодекса РФ, установившая новый порядок обложения НДФЛ доходов от продажи недвижимости (введена Федеральным законом от 29.11.2014 № 382-ФЗ), напомнили налоговики.

Из пункта 5 этой статьи следует, что в целях налогообложения продажная стоимость недвижимости должна сравниваться с ее кадастровой стоимостью по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимости, умноженной на понижающий коэффициент 0,7. Если продажная стоимость оказывается меньше этой величины, доход от продажи недвижимости в целях исчисления НДФЛ принимается равным этой величине.

Пунктом 3 статьи 4 Закона № 382-ФЗ установлено, что положения статьи 217.1
 НК РФ применяются в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года. Поэтому, если недвижимость приобретена в собственность до 1 января 2016 года, то при налогообложении доходов от ее продажи положения статьи 217.1. НК РФ не применяются.

Согласно Гражданскому кодексу РФ право собственности на недвижимое имущество возникает с момента регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Документом, подтверждающим право собственности на недвижимость, является свидетельство о государственной регистрации права или выписка из Единого государственного реестра.

Например, жилой дом с участком был куплен в декабре 2015 года и продан в 2016 году.

Если регистрация права собственности на дом и на участок произошла в декабре 2015 года, то при их продаже применяются правила исчисления НДФЛ, действовавшие до 1 января 2016 года. То есть доходом в целях налогообложения будет продажная стоимость дома с участком независимо от того, больше она или меньше кадастровой стоимости.

При этом можно заявить имущественный вычет при продаже имущества, который предоставляется в размере доходов, полученных от продажи недвижимости, но не более
 1 млн. рублей. Вместо этого вычета доход от продажи недвижимости можно уменьшить на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с ее приобретением.

Если дом с участком был куплен, например, за 900 000 руб. и продается за эту же цену, налоговая база по НДФЛ при такой продаже будет равна нулю независимо от того, какой из вариантов применения вычета будет выбран.

Если недвижимость была куплена за 1 200 000 рублей, а продана за 1 350 000 рублей, то налогооблагаемая база составит 1 350 000-1 200 000=150 000 рублей, к уплате в бюджет подлежит 150 000 х 13%=19 500 рублей.

Если договор купли-продажи дома был заключен в декабре 2015 года, а регистрация права собственности на него произошла уже в 2016 году, в целях налогообложения последующей продажи этого дома с участком применяются положения статьи 217.1 НК РФ.

Допустим, кадастровая стоимость дома с участком по состоянию на 1 января 2016 года составляет 2,5 млн. рублей. Если он продан за 250 000 рублей, то, исходя из положений НК РФ, доход от продажи в целях налогообложения составит 1,75 млн. рублей (2,5 млн. рублей x 0,7).

Этот доход можно уменьшить на имущественный вычет в размере полученных доходов от продажи недвижимости, но не более 1 млн. рублей, или на сумму расходов, связанных с ее приобретением.
 Таким образом, в первом случае налоговая база по НДФЛ составит 750 000 руб. (1 750 000 рублей – 1 000 000 рублей), а сумма налога, подлежащая уплате в бюджет, -
 97 500 рублей (750 000 руб. x 13%); во втором случае исходя из налоговой базы 1,5 млн. руб. (1 750 000 руб. – 250 000 руб.), налог к уплате составит 195 000 рублей.

У наследника, вступившего в права наследства, право собственности на наследованное имущество возникает со дня смерти наследодателя независимо от даты государственной регистрации этих прав. Об этом напоминает Минфин в письме № 03-04-05/52895 от 09.09.2016 г., отвечая на вопрос о налогообложении дохода, полученного от продажи унаследованного имущества.

В соответствии с пунктом 17.1 статьи 217 НК РФ (в редакции, действующей в отношении имущества, приобретенного в собственность до 1 января 2016 года) не облагаются НДФЛ доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи, в частности, квартир и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более.

Таким образом, в случае продажи квартиры, находившейся в собственности налогоплательщика три года и более, соответствующий доход не будет подлежать обложению НДФЛ. В таком случае физическое лицо вправе не представлять налоговую декларацию.

Новый порядок налогообложения продажи недвижимого имущества, установленный Федеральным законом от 29.11.2014 N 382-ФЗ "О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации", применяется к продаже имущества, приобретенного после 1 января 2016 года. Об этом напомнил Минфин в письме № 03-04-05/40616 от 11.07.2016 г. , отвечая на вопрос об обложении НДФЛ продажи имущества физлицом.