Что случилось
Минфин выпустил письмо от 20.02.2025 № 03-04-09/16692 с разъяснениями новой нормы НК про НДФЛ с продажи земельных участков, которые разделили незадолго до сделки.
Срок владения
При продаже земельного участка, по которому прошел минимальный срок владения, не будет НДФЛ.
Минимальный срок владения в общем случае составляет 5 лет. Но в ряде случаев (наследство, дарение от близких родственников, рента) минимальный срок – 3 года.
Зачастую большие земельные участки делят на несколько маленьких. В этом случае срок владения обнуляется.
Дело в том, что образуется новый участок с новым кадастровым номером, а старый участок с его кадастровым номером перестает существовать.
Срок владения до 2025 года
Таким образом, срок владения земельным участком обнуляется после его разделения. По новым участкам начинает идти новый срок. Такое разъяснение, в частности, ФНС давала в письмах от 04.03.2024 № БС-17-11/626@, от 15.01.2024 № БС-17-11/78@.
Из-за этого многим приходилось платить НДФЛ по сделкам продажи таких новых участков, хотя по факту люди владели этой землей много лет.
Срок владения с 2025 года
С 2025 года ситуация изменилась.
При разделении одного земельного участка на несколько новых и при объединении нескольких земельных участков в один срок владения для целей НДФЛ считается особым образом.
При разделении участка № 1 на участки № 2 и № 3 в срок владения для новых участков № 2 и № 3 включается срок нахождения в собственности земельного участка № 1.
Речь идет о земельных участках, образованных в результате раздела, выдела исходного земельного участка либо в результате объединения, перераспределения исходных земельных участков.
При объединении участков № 4 и № 5 в один участок № 6 срок владения для нового участка № 6 идет с даты возникновения права собственности на последний из исходных земельных участков (№ 4 или № 5).
Эти правила применяются только для таких участков:
для индивидуального жилищного строительства;
для ведения личного подсобного хозяйства;
для размещения гаражей для собственных нужд;
для ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд.
Есть еще один нюанс: эти правила работают только в случае, если количество земельных участков, образованных при разделе исходного земельного участка, не превышает двух.
Таким образом, если из одного участка сделали два, срок владения для НДФЛ не обнуляется. А если из одного участка сделали три, срок владения обнуляется.
Минфин подчеркнул, что новые правила по сроку владения землей действуют только с 01.01.2025. На прошлые периоды они не распространяются.
Если в 2024 году вы продали земельный участок после раздела, то срок по нему идет с нуля и будет доход, облагаемый НДФЛ.
Ставка НДФЛ с 2025 года
Раньше с дохода от продажи участка (если не прошел минимальный срок владения) платили НДФЛ по ставке 13%.
С 2025 года ставка НДФЛ зависит от суммы дохода:
13% — с дохода до 2,4 млн рублей;
15% — с дохода свыше 2,4 млн рублей.
Эксклюзивные материалы, актуальные комментарии и ответы экспертов в Telegram-канале Клерк.Премиум.
Начать дискуссию