Ввод объекта в эксплуатацию в 2025 году: получение разрешения, акт

Перед эксплуатацией строительного объекта необходимо подтвердить, что он полностью готов к использованию и соответствует нормам безопасности. В эксплуатацию вводят и жилые, и нежилые объекты — частные дома, многоквартирные дома, производственные помещения, магазины и т.д.

Например, при вводе в эксплуатацию многоквартирного дома необходимо подтвердить, что он соответствует нормам пожарной безопасности, конструкции прочные, инженерные решения отвечают требованиям проектной документации. Только после этого жильцы могут въехать в свои квартиры с уверенностью, что объект не несет угрозу их жизни.

С 1 марта 2025 года закон от 26.12.2024 № 487-ФЗ вносит важные изменения для собственников недвижимости. Перечислим основные из них:

1. Прописаны условия, когда считать объект завершенным. Если строительство объекта происходило на основании разрешения, то он считается завершенным с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Объекты ИЖС и садовые дома считаются завершенными со дня получения уведомления о соответствии объекта строительным нормам и требованиям.  

2. Объекты, не требующие получения специального разрешения или составления проекта считаются завершенными со дня постановки на кадастровый учет. Например, к таким строениям относятся гаражи и хозпостройки для бытовых целей. 

3. Собственники должны оформить права на земельные участки, на которых располагается их недвижимость. Земельный участок можно оформить в собственность или взять в аренду. Это касается и собственников объектов, построенных в советское или постсоветское время. Градостроительный план участка в частности нужен для получения разрешения на строительство.

Правовое регулирование ввода сооружений в эксплуатацию заключается в соответствии:

• с градостроительными нормами (ГК);

• с законом от 22.07.2008 № 123-ФЗ — техрегламент о пожарной безопасности;

• с законом от 30.12.2009 № 384-ФЗ — техрегламент о безопасности строительных объектов;

• с законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ — госрегистрация недвижимости;

• с постановлением от 16.02.2008 № 87 — требования к проектной документации;

• с приказом Минстроя от 19.09.2008 № 591/пр — формы уведомлений для объектов ИЖС;

• с ГОСТами по строительной и пожарной безопасности;

• с санитарно-эпидемиологическими нормами и правилами (СанПиНы).

Требования по вводу в эксплуатацию к жилым и нежилым объектам отличаются.

Частные дома возводятся в рамках индивидуального жилищного строительства (ИЖС) с учетом требований и норм ГК. При вводе в эксплуатацию частного дома разрешение не требуется, но необходимо направить уведомление в местные органы власти. Причем уведомить местные власти необходимо до начала строительства и по его завершении: 

• Местные власти направят специалистов для проверки объекта капитального строительства на соблюдение норм строительной и пожарной безопасности. 

• После получения положительного ответа на уведомление объект можно ставить на учет и регистрировать право собственности. 

На первый взгляд, уведомительный порядок гораздо лояльнее, чем оформление разрешения. Но это обманчивое впечатление — выездные специалисты проверяют объекты на соблюдение всех норм и правил, а если найдут несоответствия, то не дадут положительный ответ на уведомление. Поэтому при возведении частного дома не нужно отступать от установленных законами норм и придумывать собственные характеристики. 

Для ввода в эксплуатацию нежилого здания необходимо получить соответствующее разрешение. В столице его выдает Мосгосстройнадзор, а в других городах — аналогичные органы исполнительной власти. 

Как это выглядит на практике.

1. Застройщик подает заявление в Госстройнадзор вместе с комплектом документов. В ч. 3 ст. 55 ГК описано, какие документы необходимо собрать. А в ч. 2.2 ст. 55 ГК указано, каким способ может происходить прием заявления и документов от застройщика.

2. Специалисты надзорного органа проверяют пакет документов на наличие всех необходимых форм. При необходимости застройщика могут попросить предоставить дополнительные документы, необходимые для постановки объекта на учет.

3. Надзорный орган направляет специалистов для проверки объекта на соответствие пожарных, строительных и иных норм.

4. Застройщику выдают заключение о соответствии (ЗОС) здания нормам и требованиям.

5. На основании предоставленных документов и ЗОС оформляется разрешение на ввод постройки в эксплуатацию. 

Разрешение дает право на дальнейшую эксплуатацию строения. В некоторых случаях в выдаче разрешения могут отказать. Например, если застройщик предоставил не все документы, указанные в ч. 3 и 4 ст. 55 ГК, или здание не соответствует указанным характеристикам.

Для некоторых объектов ввод в эксплуатацию не требуется. Связано это с тем, что при их образовании не происходит полноценное строительство. Что это значит:

• Строение не является объектом капитального строительства. Например, хозяйственная постройка без фундамента.

• Помещение выделяется из объема всего объекта или образуется иным способом. В этом случае в эксплуатацию вводится все здание, а не конкретное помещение.

• Объект образуется в границах здания путем выдела, раздела или объединения помещений.

Ввод в эксплуатацию не нужен и для объектов незавершенного строительства (ОНС). Незавершенные строения можно ставить на учет, регистрировать права и продавать. Но пользоваться строением запрещено, так как его незавершенность создает угрозу жизни и безопасности людей.  

Выдачей разрешений занимаются органы строительного надзора. 

• Мосгосстройнадзор — это орган строительного надзора по Москве. Ведомство проверяет объекты и выдает разрешения и заключения о соответствии. В других субъектах РФ обращаться следует в департаменты по надзору в строительной сфере.

• Ростехнадзор — орган строительного надзора, который выдает разрешения на опасные производственные объекты. 

Ведомства стройнадзора могут подключать к проверкам другие компетентные организации. Например, для оценки пожарных характеристик привлекают МЧС. 

Объект необходимо ввести в эксплуатацию после завершения строительных работ. Рассмотрим порядок действий для строений, возведение которых требует получение разрешений.

1. Подготовить пакет документов с учетом положений ч. 3, 4 ст. 55 ГК. 

2. Подать заявление в орган стройнадзора — вместе с документами.

3. Предоставить дополнительные документы по запросу органа стройнадзора — при необходимости.

4. Дождаться итогов проверки, которые проводят специалисты органа стройнадзора. Могут привлекаться сотрудники компетентных организаций, например, МЧС для проверки соответствия пожарным нормам безопасности. 

5. Получить ЗОС для дальнейшей эксплуатации. 

6. Получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Примечание: орган стройнадзора вправе отказать в выдаче разрешения, если здание не готово к эксплуатации. 

Обратиться в орган стройнадзора за разрешением могут причастные к строительству лица — заказчик (будущий владелец), строительная компания (застройщик) или подрядчик. Обычно разрешение получают генподрядчики, так как у них налажено взаимодействие с госорганами, и об этой услуге нередко просят будущие собственники.

Комплект документов прикладывается к заявлению и подается в орган стройнадзора. Обязательные документы перечислены в ГК, но иногда надзорное ведомство может запросить дополнительные документы. Это нужно для выдачи ЗОС и разрешения на ввод в эксплуатацию.

• паспорт заявителя;

• документ, подтверждающий полномочия представителя, если заявление подает представитель;

• разрешение на строительство;

• документ, подтверждающий право владения земельным участком, на котором построен объект капитального строительства;

• акт о приемке нежилого объекта в эксплуатацию при заключении договора о строительстве с генподрядчиком;

• градостроительный план участка;

• документы, подтверждающие соответствие строения нормам безопасности, требованиям проекта, требованиям энергоэффективности;

• схема земельного участка с объектом строительства и подключенными сетями;

• документы, подтверждающие функционирование сетей инженерно-технического обеспечения;

• техплан коммерческой недвижимости;

• заключение о соответствии возведенного объекта требованиям проекта и техническим нормам;

• договор обязательного страхования для опасных производственных объектов;

• акт приемки объекта культурного наследия.

Акт ввода в эксплуатацию подтверждает, что строительство (ремонт, реконструкция) объекта завершено в соответствии с проектными требованиями и нормами безопасности. 

Акт оформляется на любые строительные объекты — жилые и нежилые строения. Разберем подробнее его особенности.

Акт, подписанный заказчиком и застройщиком, подтверждает, что строение готово к эксплуатации. Каждая из сторон получает свой экземпляр документа — заказчик, застройщик, надзорный орган.

Типовой формы акта законодательством не предусмотрено. За основание можно взять унифицированную форму КС-14 или разработать собственный бланк. Обязательно учитывать общепринятые разделы:

• дата составления акта;

• номер и дата приказа (распоряжения);

• наименование и адрес строительного объекта;

• информация о разрешении на строительство;

• даты начала и окончания работ;

• описание показателей объекта — количество этажей, площадь каждой из комнат и т.д.;

• стоимость объекта.

• подписи сторон — заказчика, застройщика, приемочной комиссии.

Акт вместе с остальными пакетом документов заявитель подает в орган стройнадзора для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Законодательство не устанавливает сроки получения акта. По окончании строительства объекта необходимо направить документы в госорган и инициировать проверку. Приемочная комиссия оценит строение, проверит его на соответствие всех норм и требований, а после этого подпишет акт. 

Выдачей актов занимаются органы стройнадзора и местные органы власти — это зависит от того, жилой объект или нежилой. 

Например, выдача акта на жилое здание — это обязанность местных властей. Они формируют комиссию и отправляют ее на объект для проверки. После проверки заявитель получает акт или предписание по устранению нарушению. 

Аналогично действуют и органы стройнадзора, только акт они выдают на ввод в эксплуатацию нежилых помещений.

Заключение подтверждает, что строительство объекта завершено и он готов к использованию. Готовность объекта к эксплуатации — это соответствие нормам безопасности и гарантия отсутствия угрозы для жизни граждан. ЗОС выдает орган стройнадзора на основании предоставленных документов и по итогу проверки строения.

Перед началом работ подрядчик должен подать уведомление в надзорный орган, тем самым предоставив возможность к промежуточным проверкам. Ведомство вправе контролировать этапы строительства и выносить предписания по устранению нарушений. В конце строительных работ необходимо уведомить госорган о завершении возведения объекта. 

ЗОС подтверждает:

• готовность строения к эксплуатации;

• соответствие нормам и требованиям безопасности;

• устранение нарушений, которые указал госорган в предписании в процессе строительных работ.

Если не уведомить орган стройнадзора о начале и об окончании работ, то получить заключение не получится, так как у ведомства не было возможности контролировать работы.

Разрешение — это обязательный документ, без которого эксплуатировать объект запрещено. Форма разрешения утверждена приказом Минстроя от 03.06.2022 № 446/пр.

Законом не установлены сроки подачи документов для получения разрешения. Но чем раньше направите документы, тем быстрее начнете использовать строение.   

Срок выдачи разрешения — не более пяти рабочих дней (приказ Минприроды от 29.10.2020 № 864). Но это в том случае, если заявитель предоставил все документы и у госоргана не возникло вопросов в процессе проверки объекта. Если потребуется донести дополнительные документы или устранить нарушения, то срок оформления разрешения растянется. 

Обычно трудности возникают у заказчиков (будущих собственников), когда они решают самостоятельно обратиться в орган стройнадзора. Отсутствие опыта не позволяет им пройти весь цикл согласований в минимальный срок. Поэтому они обращаются к генподрядчикам или сторонним помощникам — организациям, которые имеют богатый опыт взаимодействия с госорганами в сфере недвижимости. 

Заявителю могут отказать в выдаче разрешения, если не соблюдены нормы ч. 3, 4 ст. 55 ГК. Основания для отказа следующие:

• предоставлен неполный комплект документов;

• объект капитального строительства не соответствует проектным требованиям;

• выявлены нарушения по нормам безопасности;

• параметры здания не соответствуют описанию в проекте или документации.

Без разрешения эксплуатировать строение запрещено. К нарушителям применяются меры административного наказания по п. 5 ст. 9.5 КоАП:

• штраф для должностных лиц — от 20 тыс. до 50 тыс. рублей;

• штраф для юридических лиц — от 500 тыс. до 1 млн рублей.

А также накладывается запрет на эксплуатацию объекта. 

После ввода объекта в эксплуатацию его необходимо поставить на учет — направить сведения в Росреестр. Заявитель предоставляет в ведомство технический план сооружения, оформленный кадастровыми инженерами. 

Получить техплан необходимо еще до обращения в стройнадзор, так как этот документ включается в состав документации на получение разрешения. В техплане указываются кадастровые значения объекта — координаты и размеры.

Информация об объекте вносится в ЕГРН. После получения выписки из реестра недвижимости собственник вправе пользоваться строением. 

При проверке объекта госорган указывает в разрешении, в течение какого срока нужно поставить объект на учет. Если собственник не успеет это сделать, то придется получать новое разрешение. На практике такие случаи встречаются редко: госорган сам передает сведения об объекте в Росреестр.

Ввод строения в эксплуатацию — это процесс, требующий знания всевозможных нюансов: жилой или нежилой объект, требовалось ли разрешение на строительство, какой орган принимает объект и т.д. Что запомнить:

1. С 1 марта 2025 вступили в силу изменения по закону 487-ФЗ, касающиеся ввода строений в эксплуатацию (условия завершения объекта, оформление в собственность ЗУ под объектами).

2. Пользоваться строением можно только после ввода его в эксплуатацию — компетентные специалисты подтверждают, что объект соответствует нормам безопасности и не несет угрозу жизни гражданам.

3. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдается на основании предоставленных документов, включая ЗОС и акт ввода.

4. Срок выдачи разрешения — не более пяти рабочих дней.

5. Объект необходимо поставить на учет в Росреестре после ввода в эксплуатацию. Сведения о недвижимости отражаются в ЕГРН, откуда собственник может скачать выписку. 

Если вам нужна консультация, юридическое сопровождение или помощь в управлении строительным проектом, то обращайтесь в компанию «КСК ГРУПП». В рамках услуги «Строительный контроль» наши специалисты:

• проверят действия подрядчика на всех этапах строительства;

• проконтролируют строительство на соблюдение нормативов и норм безопасности;

• проверят объект на соответствие требованиям проектной документации и готовность к вводу в эксплуатацию.

В итоге вы получите готовый объект в срок и без лишних затрат. Сотрудничаем строго по договору с заранее согласованными с клиентом услугами. 

Читайте также:

• Туристический налог в 2025 году: новые разъяснения по расчету и уплате от ФНС.

• Как ФНС проверяет сведения в ЕГРЮЛ с 14 марта 2025 года.

• Как перейти с УСН на ОСНО при добровольном отказе от дробления: три способа.

Проведем бесплатную консультацию и защитим от доначисления налогов

Оценим корректность налоговых отчислений

Запишитесь на консультацию

Заполните форму и мы свяжемся с вами:

Имя^*

E-mail^*

Телефон^*

Отправить

Принимаю оферту и даю согласие на сбор персональных данных и их распространение

Реклама: ООО «АУДИТ КОМПЛЕКС», ИНН 7727287800, erid: 2W5zFFvJk24