купля-продажа

Минфин РФ в письме №03-04-05-01/490 от 25.06.2009 разъясняет особенности предоставления имущественного вычета для физического лица, которое в 2005 г. приобрело в собственность земельный участок общей площадью 8,3га, в 2006 году им было принято решение о разделении указанного участка на 53 маленьких участка с осуществлением государственной регистрации прав собственности на 53 земельных участка.

Кроме того в 2008 году было принято второе решение - о разделении одного из земельных участков на 2 еще более маленьких участка и осуществлена государственная регистрация права собственности на 2 земельных участка.

По вопросу получения имущественного налогового вычета при продаже нескольких земельных участков, Минфин отмечает, что в этом случае в собственности налогоплательщика имущество находилось менее трех лет.

Ведомство в этой связи поясняет, что срок нахождения в собственности налогоплательщика объекта недвижимости следует определять с даты его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Предназначенные для продажи объекты недвижимого имущества, приобретенные на праве собственности по договорам купли-продажи в целях их последующего сноса, ведения строительства или реконструкции и продаже, учитываются в бухгалтерском учете в качестве товаров или готовой продукции. В этом случае недвижимое имущество, не признаются объектом налогообложения налогом на имущество организаций.

Если приобретенное на правах собственности недвижимое имущество используется в экономической деятельности организации, то данное имущество учитывается в составе основных средств и, следовательно, подлежит налогообложению.

Такие разъяснения представлены в письме Минфина РФ № 03-05-05-01/36 от 23.06.2009.

ФАС Уральского округа в Постановлении от 17 июня 2009 г. N Ф09-4626/08-С6 указал, что решение об одобрении крупной сделки, предметом которой является имущество, стоимость которого составляет от 25 до 50 процентов балансовой стоимости активов общества, принимается всеми членами совета директоров общества единогласно. 

ФАС пояснил, что крупной сделкой считается сделка или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской отчетности на последнюю отчетную дату.

Решая вопрос о том, подлежит ли сделка отнесению к крупной, ее сумму следует определять исходя из стоимости приобретаемого или отчуждаемого имущества. В случае отчуждения или возникновения возможности отчуждения имущества с балансовой стоимостью активов общества сопоставляется стоимость такого имущества, определенная по данным бухгалтерского учета, а в случае приобретения имущества - цена его приобретения.

Минфин РФ в своем письме №03-03-06/1/419 от 22.06.2009 поясняет особенности учета расходов на приобретение земельного участка.

При этом поясняются действия организации, которая, имея на балансе турбазу для отдыха сотрудников, во 2 квартале 2008 года приобрела у Администрации района земельный участок, на котором находится данная турбаза, а в 3 квартале 2008 года реализовала сторонней организации участок вместе с находящимися на нем объектами недвижимости.

Ведомством разъясняется, что расходы на приобретение права на земельные участки подлежат включению в состав прочих расходов с момента документально подтвержденного факта подачи документов на государственную регистрацию указанного права.

Убыток от реализации права на земельный участок включается в состав прочих расходов налогоплательщика равными долями в течение срока, установленного в соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 264.1 НК РФ, и фактического срока владения этим участком.

ФАС Уральского округа в Постановлении от 8 июня 2009 г. N Ф09-3647/09-С3 указал, что покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы в случае существенного нарушения требований к качеству товара, то есть обнаружения неустранимых недостатков.

ФАС отметил, что продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При этом обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Поскольку выявленный дефект носит существенный и неустранимый характер, следовательно, данный товар не может быть признан товаром надлежащего качества, заключил ФАС.

ФАС Западно-Сибирского округа в Постановлении от 4 июня 2009 г. N Ф04-3130/2009(7432-А45-13) разъяснил, что фактическая передача недвижимого имущества в порядке исполнения договора купли-продажи, не влечет возникновения у покупателя права собственности на это имущество.

ФАС указал, что до государственной регистрации перехода права к покупателю собственником имущества остается продавец, который не лишен юридической возможности распорядиться имуществом и после его передачи покупателю. 

Фактическая же передача имущества первому покупателю влечет невозможность исполнения продавцом обязательства по его передаче другому приобретателю, а не недействительность второго договора по отчуждению имущества.

219 НДФЛ

В письме Минфина РФ №03-04-05-01/312 от 21.05.2009 отмечается, что доход, полученный физическим лицом в результате совершения операций с финансовыми инструментами срочных сделок, базисным активом по которым не являются ценные бумаги или фондовые индексы, рассчитываемые организаторами торговли на рынке ценных бумаг, подлежит налогообложению на общих основаниях.

Исходя из этого, по сделкам с валютными и сырьевыми фьючерсами в настоящее время физические лица платят НДФЛ только с величины дохода, убытки при этом не учитываются.

Вместе с тем отмечается, что вопрос об уточнении порядка налогообложения доходов от операций с финансовыми инструментами срочных сделок в настоящее время рассматривается.

Госдума напоминает о том, что с 2 июня текущего года вступают в силу Методические указания, устанавливающие порядок проведения аукционов по продаже права аренды лесных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно документу, извещение о проведении аукциона, и его результатах публикуется в печатном периодическом издании и на официальном сайте высшего органа государственной власти или не позднее чем за 60 дней до проведения аукциона.

Подача заявок на участие в аукционе по продаже права на заключение договора аренды лесного участка осуществляется в срок, составляющий не менее 14 дней, а на участие в аукционе по продаже права на заключение договора купли-продажи лесных насаждений - не менее 5 дней. 

Информация о начальной цене, о шаге аукциона и о размере задатка также публикуется в извещении.

ФАС Северо-Кавказского округа в Постановлении от 27 апреля 2009 г. по делу N А32-6947/2008-46/83 указал, что признаком, позволяющим отличить розничную куплю-продажу от поставки, является конечная цель использования товара, независимо от формы расчетов (наличной или безналичной) и категории покупателей (физических или юридических лиц).

Здесь ФАС пояснил, что розничный товарооборот - это объем продажи товаров и оказания услуг населению для личного, семейного, домашнего использования. 

Кроме того, в состав розничного товарооборота включается также продажа товаров организациям (санаториям и домам отдыха, больницам, детским садам и яслям, домам для престарелых), через которые осуществляется совместное потребление товаров, при этом такая продажа может производиться как по безналичному, так и по наличному расчету. 

Оптовый товарооборот же - объем продажи товаров производителями и торговыми посредниками покупателям для дальнейшего использования в коммерческом обороте.

ФАС Центрального округа в Постановлении от 2 марта 2009 г. по делу N А14-2690/2008/114/13 отклонил довод о нарушении порядка передачи документов на недвижимость одновременно с передачей имущества, поскольку договором купли-продажи место исполнения обязанности по предоставлению покупателю документов не определено.

ФАС указал, что кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства. Лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины, то есть умысла или неосторожности, кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Из материалов дела следовало, что ответчик неоднократно предпринимал меры для передачи необходимых документов по договору. Таким образом, заключил ФАС, ссылка заявителя на то, что ответчик должен был направить покупателю спорные документы по почте либо курьером, следует считать ошибочной, т.к. в самом договоре купли-продажи такая обязанность продавца не предусмотрена.

ФАС Московского округа в Постановлении от 10 марта 2009 г. N КГ-А41/1220-09 указал, что договор купли-продажи изъятого из оборота имущества, заключенный по результатам публичных торгов, является ничтожным независимо от того, имеются ли основания для признания недействительными самих торгов.

ФАС отметил, что объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства, либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте. 

При этом виды объектов гражданских прав, нахождение которых в обороте не допускается, должны быть прямо указаны в законе. Виды объектов гражданских прав, которые могут принадлежать лишь определенным участникам оборота либо нахождение которых в обороте допускается по специальному разрешению, определяются в порядке, установленном законом, заключил ФАС.