Евгений Бурденюк
был 11 ноя 2026 в 12:13
- Клерк с 30.06.2022
- Должность Директор
- Город Новосибирск
Участие в проектах КлеркаФорум
Евгений Бурденюк
Блог
🏘 В регионах открываются тц меньшего размера. Какие объекты интереснее покупать инвестору?
По оценке core.Xp, средний размер нового регионального тц в первом полугодии 2026 года составил 10,5 тыс. Кв. М. Компания отмечает продолжение тенденции к сокращению площади новых объектов. Но небольшой размер сам по себе не делает покупку выгоднее.1.
💰 В торговую недвижимость вложили на 57% больше, чем год назад. Что покупали инвесторы?
В первом полугодии 2026 года объем инвестиций в торговую недвижимость России составил 75,7 млрд рублей. По данным core.Xp, рост обеспечили крупные сделки, в том числе приобретение трц «Метрополис», «Гудзон» и «Тройка». Поэтому за общим показателем важно посмотреть на сами покупки.1.
📊 Инвестиции в коммерческую недвижимость снизились, а в торговую — выросли. Почему динамика разная?
По данным CORE.XP, в первом полугодии 2026 года вложения в коммерческую недвижимость России сократились на 9%, примерно до 297 млрд рублей. При этом инвестиции в торговую выросли на 57% — до 75,7 млрд рублей. Эти показатели описывают разные части одного рынка.
🏬 Первый этаж тц занят, а второй пустует. Стоит ли покупать помещение на первом?
У помещения есть арендатор, хороший вход и действующий договор. На первый взгляд пустой второй этаж — проблема других собственников. Но перед покупкой нужно выяснить, насколько доход первого этажа зависит от работы всего здания.1.
Салон согласен на высокую аренду. Как понять, сможет ли он платить ее через год?
Салон может принять ставку, которую собственник считает высокой. Но согласие на старте еще не показывает, выдержит ли ее бизнес после открытия. Для инвестора важнее понять, какой объем услуг нужен арендатору для покрытия расходов и насколько этот объем достижим.
3
Помещение оборудовали под аптеку. Кому его можно будет сдать после нее?
Если аптека съезжает, первый вопрос инвестора — почему. Причина может быть в самой сети: она пересмотрела расположение точек или условия аренды. А может быть в месте: покупатели не доходят, рядом сильные конкуренты, выручка не покрывает расходы. Во втором случае искать другую аптеку на ту же ставку — слабый план.
Один арендатор занимает половину торгового объекта. Что произойдет с доходом, если он уйдет?
Представим небольшой торговый объект: половину площади занимает продуктовый магазин, остальные помещения сданы аптеке, кофейне и сервисам. Все занято, платежи поступают. Но что будет с доходом, если магазин съедет?
💊 Почему аптека — сильный арендатор, но не для любой локации
Аптека считается устойчивым форматом районной коммерции: лекарства нужны независимо от моды и сезона.
🏬 Почему федеральная сеть может уйти быстрее локального арендатора
Крупный бренд не всегда означает более стабильного арендатора. Федеральная сеть оценивает каждую точку как часть большого портфеля и может быстро закрыть магазин, который не выполняет план.
10
💸 Где собственник теряет деньги, даже если объект заполнен
100% заполняемость еще не означает максимальную доходность. В коммерческой недвижимости собственник может терять деньги на ставках ниже рынка, непройденной индексации, эксплуатационных расходах и слабой структуре договоров.
🏬 Почему ТЦ без сильного первого этажа быстро теряет трафик
Первый этаж — это первая точка контакта посетителя с торговым центром. Именно здесь человек принимает решение: задержаться в объекте, подняться выше или уйти. В 2025 году посещаемость ТЦ в России снизилась на 3%, а за пять лет падение составило около 25%. На таком рынке слабая входная зона становится особенно критичной.
🏥Почему медицина все чаще приходит в торговые объекты
Коммерческая медицина усиливает присутствие в торговой недвижимости. В 2025 году оборот легальной коммерческой медицины в Москве вырос на 16%. «Отелит» разобрал, почему клиники и медицинские сервисы выбирают торговые объекты и какую роль они играют в районной инфраструктуре.
🏘️ Какие арендаторы лучше всего заходят в новые ЖК: продукты занимают треть коммерции
Коммерция в новом жилом комплексе формируется вокруг повседневных потребностей жителей. По исследованию CORE XP 2025 года, около трети помещений на первых этажах жилых домов занимают продуктовые магазины, а доля пунктов выдачи заказов достигает 20–25%.
20
🏬 Как превратить слабый ТЦ в районный центр притяжения
Слабый торговый центр нельзя оживить только ремонтом или снижением аренды. В 2025 году, по данным Nikoliers, обновление требовалось 53% торговых центров Санкт-Петербурга. Проблема таких объектов обычно заключается не в возрасте здания, а в устаревшей концепции, составе арендаторов и сценариях посещения.
Каждый третий собственник коммерческой недвижимости теряет деньги из-за скрытых эксплуатационных расходов
Эксплуатационные расходы становятся одной из ключевых статей затрат коммерческой недвижимости. По данным CORE XP, профессиональный аудит объектов регулярно выявляет завышенные расходы, связанные не только с коммунальными платежами, но и с договорами обслуживания, закупками и отсутствием долгосрочного планирования капитальных вложений.
🏬 Какие арендаторы чаще всего становятся проблемными для собственника
Рост коммерческой недвижимости не отменяет главного риска для собственника — нестабильного арендатора. В 2025 году рынок стал осторожнее: по данным CORE XP, в новых торговых объектах уровень вакансии достиг 15,1%, а арендаторы всё внимательнее оценивают локацию и экономику каждой точки.
🚗 Как дворы без машин влияют на коммерцию первых этажей
Двор без машин давно стал привычным преимуществом новостроек: он делает территорию тише, безопаснее и удобнее для прогулок. Но для коммерции на первых этажах такая концепция меняет главное — маршрут покупателей.
🏘️ Как меняется поведение покупателей в районах новостроек
Житель нового района все реже едет за покупками специально. Повседневные задачи он закрывает рядом с домом, а широкий ассортимент всё чаще выбирает онлайн.
Онлайн-торговля выросла на 41%: почему формат «рядом с домом» усиливает позиции
По итогам 2024 года объем интернет-торговли в России вырос на 41% и достиг 11,2 трлн рублей. Часть покупок, ради которых раньше ехали в крупный ТЦ, теперь совершается через маркетплейсы: одежда, техника, товары для дома и повседневные категории.
🏢 Почему первые этажи новостроек дорожают, но не всегда окупаются
Помещения на первых этажах новых ЖК часто продаются дороже, чем коммерция в уже сложившихся районах. Логика понятна: инвестор покупает не просто квадратные метры, а будущий поток жителей, новые дома и дефицит сервисов рядом. Но высокая цена входа ещё не гарантирует доходностью
К финансовой проверке я бы добавил юридическую страховку на тот же риск. Работают три вещи: обеспечительный платёж по ст. 381.1 ГК в размере двух месяцев, а не одного, с обязанностью пополнить его в несколько дней после списания; поручительство собст