ЖСК

Несогласие отдельных лиц с фактами существования и деятельности жилищно-строительных кооперативов, в которых все их члены полностью внесли паевые взносы за предоставленные этими кооперативами жилые помещения, к основаниям для проведения проверки достоверности сведений, включенных в ЕГРЮЛ, законодательством не отнесено.

Ранее законом было предусмотрено, что до 1 января 2007 года ЖСК, в котором все его члены полностью внесли паевые взносы, подлежит преобразованию в ТСЖ или ликвидации. Вместе с тем с 1 сентября 2006 года эта норма была отменена.

В связи с этим в настоящее время у регорганов отсутствуют основания для обращения в суд с требованием о ликвидации ЖСК, в которых все их члены полностью внесли паевые взносы за предоставленные этими кооперативами жилые помещения, по мотиву того, что такие кооперативы не были преобразованы в ТСЖ.

Такие разъяснения дает ФНС в письме № ГД-18-14/285@ от 25.04.2019.

Ассоциация предлагает включить в разрабатываемый проект закона пункт об исключении организаций ОСЖ из перечня лиц, на которых возлагается обязанность применения ККТ с 01.07.2019 г. Речь идет о проекте 02/04/02-19/00088776, размещенном на официальном портале будущих НПА.

В письме подробно излагаются причины такого предложения, в частности невозможность направить плательщику чек на абонентский номер или на адрес электронной почты при получении безналичного платежа, поскольку таких данных у ТСЖ просто нет.  А не отправленный чек повлечет за собой штрафы, которые, в свою очередь, будут оплачивать собственники жилья.

Тему с обращением и предложением отправки таких же писем от ОСЖ из других городов, можно найти в нашем форуме. Там же описан порядок направления обращения на портал проектов НПА. Письмо Мурманской ассоциации находится в прикрепленном файле.

Момент возникновения права собственности на квартиру члена ЖСК связан с полным внесением паевого взноса и фактом предоставления помещения. При этом передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по передаточному акту.

Учитывая изложенное, от НДФЛ освобождается доход, полученный при продаже налогоплательщиком квартиры, приобретенной по договору с ЖСК, только в случае, если такая квартира находилась в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения и более.

Вместе с тем гражданские права и обязанности возникают, в частности, из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.

Таким образом, при признании права собственности решением суда срок нахождения недвижимого имущества в собственности определяется с даты вступления в силу этого решения.

При этом под кооперативными выплатами в данном законе понимается часть доходов потребительского общества, распределяемая между пайщиками пропорционально их участию в хозяйственной деятельности потребительского общества или их паевым взносам.

Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 211 НК к доходам, полученным налогоплательщиком в натуральной форме, в частности, относится оплата (полностью или частично) за него организациями или ИП товаров (работ, услуг) или имущественных прав, в том числе коммунальных услуг, питания, отдыха, обучения в интересах налогоплательщика.

В случае если доход от деятельности ЖСК распределяется в виде выплат за физлиц - членов кооператива на увеличение их паевых взносов, у каждого члена кооператива возникает доход в натуральной форме в размере произведенной за него выплаты, подлежащий налогообложению в установленном порядке.

Такие  разъяснения дает Минфин в письме № 03-04-05/46542 от 05.07.2018.

Согласно пункту 1 статьи 556 ГК передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Таким образом, момент возникновения права собственности члена ЖСК в недвижимом имуществе кооператива определен специальной нормой ГК и связан с полным внесением паевого взноса и фактом предоставления помещения после ввода жилого дома в эксплуатацию, а не с датой госрегистрации.

Имущественный налоговый вычет при приобретении квартиры предоставляется в размере, действовавшем в налоговом периоде, в котором были получены необходимые документы, подтверждающие право на получение данного налогового вычета.

Такие разъяснения дает Минфин в письме № 03-04-05/41112 от 15.06.2018.

В общем случае право собственности у приобретателя возникает с момента госрегистрации, если иное не установлено законом.

В то же время в соответствии с пунктом 4 статьи 218 ГК член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Таким образом, момент возникновения права собственности члена ЖСК в недвижимом имуществе кооператива определен специальной нормой ГК и связан с полным внесением паевого взноса и фактом предоставления помещения.

Учитывая изложенное, если квартира по акту приема-передачи передана налогоплательщику, являющемуся членом ЖСК в 2014 году, и на этот момент налогоплательщиком полностью внесен паевой взнос за указанную квартиру, в целях обложения НДФЛ срок владения объектом недвижимого имущества исчисляется с 2014 года.

Если квартира находилась в собственности налогоплательщика менее трех лет, то доход от ее продажи подлежит обложению НДФЛ.

Сейчас для подтверждения права на имущественный вычет при покупке, например, квартиры налогоплательщик предоставляет в налоговый орган договор о ее приобретении, документы, подтверждающие право собственности, и документы, подтверждающие расходы.

Имущественный налоговый вычет по уплаченным процентам по кредиту на такое приобретение предоставляется при наличии указанных выше документов, а также договора займа (кредита) и документов, подтверждающих факт погашения процентов.

По общему правилу право собственности у покупателя возникает с момента государственной регистрации. В случае с ЖСК (жилищно-строительный кооператив) права собственности в недвижимом имуществе кооператива у его участников возникает в момент внесения паевого взноса за предоставленное помещение, а не после государственной регистрации. Это определено специальной нормой Гражданского кодекса РФ.

Следовательно, если член жилищно-строительного кооператива полностью внес паевой взнос за предоставленную квартиру, то как налогоплательщик он имеет право на получение имущественных налоговых вычетов.

Однако следует учитывать, что квартира как жилое помещение может быть предоставлена покупателю только после ввода жилого дома в эксплуатацию. При этом передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Учитывая изложенное, налогоплательщик - член жилищно-строительного кооператива, имеющий право на получение имущественных налоговых вычетов, предоставляет в налоговый орган, в частности, справку о полной выплате пая, а также передаточный акт (иной документ о передаче квартиры) или при его отсутствии - копию разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

"В доме 80 квартир, у нас ТСЖ. Несколько квартир, включая пенсионеров, мне сообщили, что получили квитанции, в которых была графа "За невыход на субботник - 500 рублей". Ранее в доме было размещено объявление, что за неявку на уборку будет взиматься плата. Я инвалид второй группы, но участвовала в субботнике, чтобы меня не оштрафовали", - сказала "Интерфаксу" жительница дома по улице Кривова, 58 Маргарита Рябова.

Она отметила, что жители дома вносят на расчетный счет ТСЖ ежемесячную плату в размере 20 рублей на ремонт и содержание жилья, включающую уборку придомовой территории. При этом жительница не знает, когда было принято решение взимать плату за неявку на субботник.

В свою очередь председатель-бухгалтер ЖСК "Дружба-2" Ирина Ступина пояснила агентству, что решение об оплате неявки на субботник приняли сами жильцы.

"Такое решение было принято жильцами в 2014 году. Подтверждение правления ТСЖ от 2017 года. Эти квитанции еще никто не оплатил, а контейнер для вывоза мы уже оплатили на 12 тысяч. Все деньги поступают на расчетный счет, доступ к которому есть у председателя и бухгалтера, себе я ничего не присваиваю. Глубоким пенсионерам из этических соображений мы ничего не начисляли, они могут говорить что угодно", - отметила она.

Ступина затруднилась ответить на вопрос о том, каким законодательным актам соответствует решение жильцов, подтвержденное председателем ЖСК, о начислении платы за неучастие в субботнике.

В прокуратуре Ярославской области "Интерфаксу" уточнили, что по информации СМИ о взимании платы за неявку на субботник начата проверка.

Согласно положениям части 3 статьи 118 Жилищного кодекса РФ руководство текущей деятельностью ЖСК осуществляется его правлением. Правление ЖСК избирает из своего состава председателя.

Исходя из положений статьи 16 ТК РФ трудовые отношения возникают, в частности, в результате избрания на должность.

Учитывая, что положениями статьи 119 ЖК РФ на председателя правления ЖСК возложено выполнение определенных функций по этой выборной должности, то его деятельность относится к трудовой деятельности физического лица.

Таким образом, выплаты, производимые председателю правления ЖСК за выполнение им трудовых обязанностей, подлежат обложению страховыми взносами в соответствии с пунктом 1 статьи 420 НК РФ.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса, в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие Жилищного кодекса (часть 2 статьи 16 Федерального закона N 189-ФЗ).

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Федерального закона N 189-ФЗ).

Таким образом обязанность ЖСК по уплате земельного налога в отношении земельного участка, занимаемого многоквартирным домом, прекращается с момента перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома.

ЖСК обратилось в суд с иском к ООО о взыскании 127 472 руб. неосновательного обогащения за использование в период с 01.09.2011 по 31.03.2014 фасадных стен многоквартирного дома для размещения объектов наружной рекламы, а также 26 611,49 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных за период с 01.09.2011 по день фактической оплаты суммы неосновательного обогащения.

В соответствии с договором Кооператив обязался предоставить Обществу в пользование на срок с 01.02.2008 по 01.02.2009 для размещения трех рекламоносителей площадью 2,8 кв. м, 1.3 кв. м и 1,3 кв. м часть стены дома N 69, а последнее - принять ее и вносить плату в размере 4112 руб. в месяц.

На предоставленной Кооперативом части стены Общество разместило одну конструкцию в виде букв "СПЕКТР" и две конструкции в виде цветов с буквой "С".

Собственники помещений дома N 69 решением от 25.12.2009 (протокол от 25.12.2009 N 3-69/2009) подтвердили право правления Кооператива самостоятельно принимать решения о предоставлении части общего имущества дома N 69 организациям и индивидуальным предпринимателям в том числе и для размещения рекламоносителей, а также установили для Общества плату в размере 4112 руб. в месяц за использование части стены.

Ссылаясь на невнесение Обществом платы по договору за размещение на стене рекламных конструкций, Кооператив в 2013 г. обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском о взыскании 98 688 руб. задолженности, однако суд признал договор незаключенным, поскольку он не прошел государственную регистрацию. Вместе с тем, суд отметил, что между Кооперативом и Обществом возникли правоотношения, вытекающие из обязательств вследствие неосновательного обогащения.

Ссылаясь на то, что Общество в период с 01.09.2011 по 31.03.2014 уклонилось от внесения платы за пользование частью стены, Кооператив опять обратился в арбитражный суд.  

По мнению Общества, не согласного с иском ЖСК, судами необоснованно не принято во внимание, что размещенная на фасаде многоквартирного дома конструкция является информационной, а не рекламной и не носит дополнительного характера, так как размещена над входом в магазин и содержит наименование ответчика и зарегистрированный товарный знак. Однако суд не согласился с этим доводом и взыскал с общества неоснованительное обогащение за период в пределах  срока исковой давности.