И снова ипотека

Алла, как отразится мировой финансовый кризис 2007 года на российском ипотечном рынке?

Собственно говоря, он уже отразился. И его последствия мы будем чувствовать еще как минимум несколько месяцев – это отсутствие достаточного объема фондирования на международном и отечественном рынках. Условно говоря, закончились дешевые деньги для ипотеки. Именно поэтому многие банки сейчас повышают ставки по ипотечным кредитам, притормаживают программы по выдаче кредитов, где-то просто отказывают в кредите, где-то ужесточают требования к заемщикам, изобретая формальные поводы сузить коридорпринятия решения по ипотеке.

Поэтому проблемы с получением кредита есть у многих наших сограждан, особенно у людей с не полностью подтвержденным доходом. У меня есть достаточно показательный пример: сын моей знакомой имеет доход, подтвержденный документами только на одну треть. Если еще полгода назад ему готовы были предоставить ипотечный кредит восемь банков (и он что-то думал, выбирал), то уже в декабре, когда он решился на ипотеку, все эти банки ему отказали, включая те учреждения, которые славятся своей лояльной политикой по отношению к клиенту. Одно могу сказать - вовремя надо было брать ипотеку.

Оцените объем выданных кредитов в 2007 году. Вырос ли он по сравнению с 2006 годом?

Мы прогнозируем рост ипотеки примерно в два раза по сравнению с прошлым годом. Это значит, что почти в два раза увеличилось число выданных кредитов. На самом деле более точный итог станет известным по истечении последнего квартала 2007 года. Первые два квартала рынок показал не очень высокий показатель роста – 20%, третий – около 40%. Что произойдет в четвертом квартале, трудно сказать, поскольку все банкиры считают, что декабрь был не таким урожайный, каким обычно он бывает.

Выгодна ли сейчас ипотека для простых граждан и почему?

Она была выгодна всегда, даже 3 года назад (с теми высокими ставками – в 11-12%, когда они были равны показателю инфляции). Сейчас же инфляция даже больше размеров ставок. Но надо сказать, что ставки будут повышаться и из-за ситуации на мировом рынке, и из-за роста инфляции. Поэтому, когда меня спрашивают, когда наступит время брать ипотечный кредит, я отвечаю - вы уже опоздали. Брать нужно было вчера! Реально таких низких ставок, какие были в середине этого года, впредь уже не будет.

Невозможно привлечь средства на международном рынке в таком объеме, чтобы поддерживать низкие процентные ставки для потребителя. Поэтому ипотека выгодна хотя бы потому, что практически ни у кого сейчас нет возможности накопить на квартиру. Другого выхода нет. Конечно, вы переплачиваете по ипотечному кредиту, который берете на 20 лет, почти две стоимости квартиры. Но это все равно выгодно, потому что за эти 20 лет квартира подорожает гораздо больше, чем в два раза. Вот статистика пятилетней давности: за это время квартиры подорожали в 5(!) раз. Цены растут гораздо быстрее, чем та переплата, которую заемщик делает по ипотеке.

Возможно ли снижение процентных ставок по ипотечным кредитам в 2008 году? К чему может привести снижение ставок?

Снижения ставок не будет. И не ждите. Ставки будут только повышаться. Посмотрите, что творится на мировых финансовых рынках. Самый оптимистичный прогноз - более-менее все должно успокоиться только к середине года. Но, повторяю, что это самый оптимистичный прогноз. Поэтому, скорее всего, всем игрокам на рынке придется пересматривать свои процентные ставки в сторону повышения. Это может быть дополнительная ранжировка существующей продуктовой линейки, добавление разнообразных опций к размеру первоначального взноса, к сумме кредита… Но факт остается фактом: средневзвешенная ставка должна вырасти – банки не могут работать себе в убыток.

Опасен ли ипотечный кредит или страховки покрывают любые риски?

Что покрывает страховка квартиры? Различные несчастья и риски в виде потопа, пожара и других бедствий – от этого имущество застраховано. Но помните, что застрахована сама каменная коробка, а тот евроремонт, который вы в ней сделали, сюда не входит. Поэтому нашим клиентам мы рекомендуем застраховать и ремонт. Обычно страховая компания бывает готова предоставить на это скидки своим клиентам по ипотечному кредиту. Рисков, связанных с правом собственности,по ипотечной квартире практически нет: во-первых, часть их покрывает страховка, а во-вторых, банки не дают кредиты под рискованные квартиры (на сей предмет их специально проверяют).

Покрываются также риски утраты заемщикам трудоспособности, когда вследствие заболевания или других причин человек не состоянии работать. Это самое страшное, чего обычно бояться люди. Но просто факт потери работы в силу экономических обстоятельств не покрывается страховкой. Поэтому банки так тщательно проверяют платежеспособность своего будущего заемщика: сможет ли он со своим образованием и опытом работы после потери места найти новое, где ему будут платить зарплату хотя бы не меньше той, что он получает сейчас. При этом исследуется и рынок труда, проверяется, насколько зарплата клиента соответствует среднему показателю по его должности и специальности.

Кстати, именно поэтому наемные работники являются для банков менее рискованными (а значит, и более предпочтительными), чем владельцы бизнеса: наемный работник всегда сможет найти себе работу, а бизнесмены в силу конъюнктуры рынка не всегда смогут открыть аналогичный бизнес в случае неудачи. Этот риск для владельцев бизнеса банки покрывают более высокими процентными ставками.

Допустим, семья купила квартиру по ипотеке, исправно платит 10 лет, а затем что-то случается и выплаты становятся неподъемными. Что произойдет в этой ситуации?

На самом деле, на рынке уже достаточно давно отработана практика решения проблемы, когда заемщики не могут продолжать выплачивать ипотечный кредит. До суда такие дела доходят редко. Все решается в досудебном порядке. По согласию банка и заемщика квартира продается из-под залога по рыночной цене. Заемщик возвращает долг банку (весь кредит и проценты по нему, включая штрафные санкции), а оставшиеся средства отходят ему.

Поэтому банки предпочитают клиентов, которые сами вкладывают деньги в квартиру – клиентов с первоначальным взносом (10-20% от стоимости жилья). В те же редкие случаи, когда дело доходит до суда, есть четкие правила: квартира продается с торгов (быстро и по цене ниже рыночной), и после выплаты долга банку (включая банковские судебные издержки) заемщику может вообще ничего не остаться. Поэтому все юристы советуют решать дела с банками полюбовно – в досудебном порядке.

Чем ипотечные продукты вашего банка отличаются от продуктов конкурентов?

У Банка Москвы очень простая и понятная продуктовая линейка. Сроки варьируются от 5 до 25-ти лет, а это значит, что клиент может подобрать программу «под себя» - под свою зарплату, под стоимость жилья, под тот платеж, который он готов выплачивать ежемесячно.

Процентная ставка не зависит от вида жилья: на вторичном рынке: это может быть и квартира, и коттедж, и таун-хаус. Хотя в других банках есть существенная разница между квартирами в многоэтажных домах и жильем «на земле».

У нас хорошо развито кредитование на первичном рынке. Мы одними из первых предложили кредитование в экзотических валютах под низкие проценты, и мы будет продолжать эту практику. Уже есть программы кредитования в швейцарских франках по самой низкой на сегодняшний день на российском рынке процентной ставке. В общем, у нас планируется много инноваций в 2008 году, которые будут соответствовать нашему лозунгу – «Банк вам в помощь».