Клерк.Ру

В 134 млн рублей налогов обошлась предпринимателю продажа недвижимости, купленной до регистрации ИП

УФНС Волгоградской области похвасталось на своем сайте выигранным судебным делом, пополнившим казну на 134 млн рублей.

АС Поволжского округа отказал в кассационной жалобе ИП о признании недействительным решения ИФНС о привлечении к ответственности за совершение налогового правонарушения по результатам выездной проверки.

Претензии налоговиков возникли из-за продажи недвижимости. В 2009-2011 годах он до регистрации в качестве индивидуального предпринимателя приобрел 34 объекта недвижимости нежилого, торгового и производственного назначения, а также четыре земельных участка под объектами торговли. Имущество было передано в доверительное управление. В 2012 году владелец этого имущества зарегистрировался как глава КФХ (они регистрируются как ИП) и начал применять УСН.

Посчитав, что получение арендных платежей через доверительное управление не является предпринимательской деятельностью, ИП не включал эти суммы в доходы по УСН. А доверительный управляющий удерживал у него НДФЛ, как налоговый агент и перечислял в бюджет.

По истечении трех лет ИП продал имущество обществу, которое все эти годы его арендовало. При этом УСН он не уплатил, поскольку не считал это предпринимательством, а НДФЛ не посчитал нужным платить, потому как имущество принадлежало ему более 3-х лет.

В ходе налоговой проверки налоговый орган пришел к выводу, что доход, полученный от аренды недвижимого имущества и от его последующей продажи, является доходом ИП, полученным от предпринимательской деятельности, а не доходом физического лица. Следовательно, как посчитал налоговый орган, налогоплательщик должен был определить размер подлежащего уплате в бюджет единого налога по УСН, НДФЛ и НДС с учетом суммы полученного дохода от аренды спорных нежилых помещений, а также суммы дохода от их от реализации.

НДФЛ и НДС в решении налоговиков появились потому, что с учетом доходов от сдачи в аренду имущества ИП потерял право на УСН.

По результатам выездной проверки ИП было начислено 134 млн.рублей налогов, пеней и штрафов. Их и пришлось уплатить предпринимателю, после того, как суд встал на сторону налоговиков.

Мнения
Аватар
Арендодателей с таким кол-вом торговых точек не жалко - 100% тут замешана коррупция. А вот главбуха жалко- скорее всего она пыталась достучаться до мозга этого ИП- но он же крутой, у него все схвачено...
НДФЛ и НДС в решении налоговиков появились потому, что с учетом доходов от сдачи в аренду имущества ИП потерял право на УСН.
кошмар. Вот не повезло человеку... Мало того, что посчитали это предпринимательским доходом, так еще и на ОСНО его перевели

Откуда у человека такие деньги можно только догадываться.

В такую ситуацию может попасть любой, кто владеет недвижимостью, особенно коммерческой. Просто как всегда у нас законы через одно место написаны. 

Явно коммерческая недвижимость покупается для предпринимательской деятельности. Если ты ее продал, пока ты ИП, то налоги как с ИП, а если закрыл ИП и завтра продал, налоги уже как физика. Или это будет уже схема? А суммы то налогов получаются бешеные.

Просто как всегда у нас законы через одно место написаны.

 

про то и речь. Купил коммерческую недвижимость за 10 млн., через 10 лет продал за те же 10 млн (а то и дешевле) и по мнению налоговой отдай государству 1,3 млн. За что?
В его ситуации или на авось можно было надеяться, или закрывать ИП перед продажей. Тогда не было бы НДС и НДФЛ был бы меньше за счет уменьшения на покупную стоимость. ОН выбрал первый вариант и прогадал. (
Аватар
как тогда поделить физика и ИП в части доходов?  Допустим, у физика есть жилая недвижимость и коммерческая, он их сдает, получает доход, и уплачивает 13% ндфл с этого дохода. 
Затем он регистрирует ИП. И что? Все доходы как физика от сдачи в аренду, он должен учитывать как доходы ИП и при продаже платить налог. Тогда ему должны вернуть 13% ндфла.
Кроме того, при учете как ИП, например, на УСН 15% предприниматель учитывает расходы на покупку. А тут получается, что расходов нет. Это совершенно несправедливо, если так можно выразиться, даже не человеческом понимании, а в экономическом. А так-то конечно, против лома нет приема.
С другой стороны, столько недвижимости и такой оборот, это уже не простой скромный труженик. Без административного ресурса тут наверняка не обошлось. Уже хорошо, что вопрос не порешали и перед законом в этом случае все равны. 
Аватар
про то и речь. Купил коммерческую недвижимость за 10 млн., через 10 лет продал за те же 10 млн (а то и дешевле) и по мнению налоговой отдай государству 1,3 млн. За что?

 Налога в этом случае не возникнет. При декларировании он может заявить вычет на приобретение той самой коммерческой недвижимости в размере фактически произведенных расходов. Проблема в том, что наши умные предприниматели сначала делают так как хотят, а потом думают о том как надо было бы. Но поздно. Большая финансовая и налоговая безграмотность и большая самоуверенность наших предпринимателей и не желание слушать бездельников и нахлебников бухгалтеров именно к таким последствиям и приводят. НЕ ЖАЛКО!!!

Аватар

Аноним, Вы писали:

про то и речь. Купил коммерческую недвижимость за 10 млн., через 10 лет продал за те же 10 млн (а то и дешевле) и по мнению налоговой отдай государству 1,3 млн. За что?

 Налога в этом случае не возникнет. При декларировании он может заявить вычет на приобретение той самой коммерческой недвижимости в размере фактически произведенных расходов. Проблема в том, что наши умные предприниматели сначала делают так как хотят, а потом думают о том как надо было бы. Но поздно. Большая финансовая и налоговая безграмотность и большая самоуверенность наших предпринимателей и не желание слушать бездельников и нахлебников бухгалтеров именно к таким последствиям и приводят. НЕ ЖАЛКО!!!

 Чо, серьезно так можно?

Налога в этом случае не возникнет. При декларировании он может заявить вычет на приобретение той самой коммерческой недвижимости в размере фактически произведенных расходов.

 Да щаззз. В статье 220 НК прямо написано 

4) если иное не предусмотрено подпунктом 2.1 или 2.2 настоящего пункта, положения подпункта 1 пункта 1 настоящей статьи не применяются в отношении доходов, полученных:
(в ред. Федерального закона от 15.02.2016 N 32-ФЗ)
от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности;

 

Надо, конечно, смотреть редакцию тех лет. Но вряд ли вот этот ИП сам придумал схему с доверительным управлением и последующей продажей имущества.
Аватар
Над.К, а как по вашему   1 Ип купил нежилое помещение с сдает его в аренду, и  2 Ип купил нежилое помещение и сам работает в нем, на ЕНВД. В случае продажи 2 ип тоже попадает на налог?
Аватар
Поймите ситуация здесь очень понятна и проста. Налоги ему доначислили всего скорее правильно. Оценить правильность выводов налоговой, не зная всех подробностей дела, не представляется возможным. А ситуацию с налогами можно и нужно было просчитать наперед, но они хотят так как хотят, а не так как закон того требует. Свою налоговую грамотность повышать надо раз уж ты приобретаешь 34 объекта недвижимости и занимаешься бизнесом. 
 Чо, серьезно так можно?

 В каждой ситуации надо разбираться отдельно. Везде есть свои нюансы и тонкости. Поэтому, ответить Вам с лету на непонятно какой вопрос сложно.

Аватар
а как по вашему   1 Ип купил нежилое помещение с сдает его в аренду, и  2 Ип купил нежилое помещение и сам работает в нем, на ЕНВД. В случае продажи 2 ип тоже попадает на налог?

 Да попадает. 100% и без вариантов. Он использует помещение в предпринимательской деятельности. Начисление налогов будет зависеть от нескольких факторов: 1.у ип одна система налогообложения или он совмещает ЕНВД с УСН, 2.когда ип будет продавать нежилое помещение до закрытия ип или после.

Да щаззз. В статье 220 НК прямо написано 

 это про вычет написано, а аноним правильно предлагает 


При декларировании он может заявить вычет на приобретение той самой коммерческой недвижимости в размере фактически произведенных расходов

 единственное я бы поправил, у нас суды уменьшение на расходы - вычетами не считали, по крайнейц мере раньше. 


2.когда ип будет продавать нежилое помещение до закрытия ип или после.

 без разницы когда он продаст, по теории он попадает. а на практике как повезет.

это про вычет написано, а аноним правильно предлагает

 Так и я про вычет. Это прямая цитата про имущественный вычет. Другого вычета нет


Аватар

Аноним, Вы писали:

про то и речь. Купил коммерческую недвижимость за 10 млн., через 10 лет продал за те же 10 млн (а то и дешевле) и по мнению налоговой отдай государству 1,3 млн. За что?

 Налога в этом случае не возникнет. При декларировании он может заявить вычет на приобретение той самой коммерческой недвижимости в размере фактически произведенных расходов. Проблема в том, что наши умные предприниматели сначала делают так как хотят, а потом думают о том как надо было бы. Но поздно. Большая финансовая и налоговая безграмотность и большая самоуверенность наших предпринимателей и не желание слушать бездельников и нахлебников бухгалтеров именно к таким последствиям и приводят. НЕ ЖАЛКО!!!

 Налоги на доход при продаже ему насчитают как ИП. А покупал он недвижимость как физик, и возможно получил имущественный вычет.  Если помещение использовалось для коммерческой деятельности, то при его продаже, ему насчитают налог на ИП с полной суммы продажи, никакого вычета/расхода как ИП он не получит. 

А покупал он недвижимость как физик, и возможно получил имущественный вычет.

 Какой имущественный вычет он мог получить при покупке нежилой недвижимости???

Аватар

Опять же, если он все это время платил 13% от аренды - должны вернуть, или они считают , что и ИП начислят, и как физлицом перечисленное останется в бюджете? Красавцы чо. Я к тому, что если там приличные суммы и их вернут, может хватит на оплату налогов ИП...интересное дельце. Так теоретически все сделки ИП по реализации имущества рискованны 

Опять же, если он все это время платил 13% от аренды - должны вернуть

 Не вернуть, а зачесть в счет начисленного НДФЛ. Возвращать-то  ему нечего

Аватар
Хорошо бы ссылку или номер дела получить, очень интересны доводы  и основания налоговой по переклассификации доверительного управления в коммерческую деятельность

Сейчас это у налоговиков схема проверки, мне тоже аудиторша сказала налоговики уже год толпами ходят по бизнес-центрам и трясут физиков арендодателей. Многие регистрируют имущество как физик и платят 13%, т.к. их бухгалтерам не хочется возится с ИП, отдельным рс, пенсионными взносами, т.к. дир за это ведение ИП доплачивать не хочет. Приходит налоговая и прямым текстом говорит мы вам доначислим прибыль, НДС 18% и штрафы + штраф за непостоновку как ИП при получении постоянного дохода более месяца. Но если физики соглашаются дать в карман 5% от суммы дохода с аренды за 3года они это нарушение не замечают. Тот предприниматель пожадничал и не поделился ни с аудиторами за консультацию перед началом ведения бизнеса, ни с бухгалтером, ни с налоговой.

 т.к. их бухгалтерам не хочется возится с ИП,

 Ну вот на бухгалтеров не надо сваливать все :) Это вообще не они решать должны. Кроме того, многие не регистрируют ИП потому, что потом при продаже недвижимости придется НДФЛ платить, поскольку будет заявлено её использование в предпринимательской деятельности. А это очень приличные суммы

Упс, комментировать могут только зарегистрированные пользователи. Пожалуйста, .