Что такое счет эскроу простыми словами
Эскроу-счет — это специальный счет в банке, на котором хранятся деньги покупателя строящегося жилья до сдачи его в эксплуатацию. Плательщик вносит деньги в банк, после чего эта сумма замораживается согласно ч. 1 ст. 860.7. ГК.
После завершения строительства деньги переводятся застройщику. Таким образом снижаются риски обмана и мошенничества с недвижимостью, тем самым повышается безопасность сделки.
Кому принадлежат деньги на счете эскроу
По закону вложения принадлежат вкладчику, но снять их с счета не может ни застройщик, ни он сам до завершения строительных работ. Средства как бы замораживаются до момента ввода в эксплуатацию объекта.
В зависимости от результатов строительства деньги могут быть переданы либо застройщику, либо возвращены дольщику, если вторая сторона не выполнит свои обязательства по условию договора.
В чем плюсы и минусы эскроу-счета
Может показаться, что эскроу-счет — универсальный механизм, который удобен как собственнику, так и застройщику. Но это не совсем так. Собрали плюсы и минусы эскроу-счета в таблицу.
Плюсы | Минусы |
Гарантия возврата средств или получения недвижимости | Лимит на возврат средств — в случае банкротства банка покупатель сможет вернуть не более 10 млн руб. Вернуть больше можно только через суд. |
Бесплатное открытие и обслуживание счета | При невыполнении обязательств застройщиком при текущем росте цен не получится купить аналогичное жилье |
Меньшая вероятность затягивания процесса постройки и срыва дедлайнов застройщиком | Досрочно вернуть деньги можно только при расторжении договора с застройщиком |
Средства на счете эскроу нельзя будет взыскать | Средства на счете замораживаются и не увеличиваются, как на накопительном |
Как происходит покупка квартиры через эскроу счет
Процедура довольно прозрачная. Клиент обращается в кредитную организацию для оформления ипотеки, получает одобрение банка и подписывает с девелопером соглашение о долевом участии, предусматривающее использование счета эскроу для взаиморасчетов сторон сделки.
Далее документ проходит регистрацию в реестре недвижимости, после чего дольщик безвозмездно открывает специальный банковский счет эскроу. Банк выступает независимой стороной, обеспечивающей безопасность финансовых операций и защищая интересы покупателя.
Как открыть эскроу-счет при покупке квартиры в ипотеку
Чтобы открыть эскроу-счет, нужно заключить договор между покупателем, застройщиком и банком, в котором этот счет открывается. Из документов понадобится только паспорт, оригинал договора долевого участия, зарегистрированного в Росреестре.
Можно купить строящееся жилье в ипотеку — в таком случае банк, который выдал кредит, переведет первоначальный взнос и сумму на открытый эскроу-счет. После этого ни застройщик ни дольщик не смогут получить средства до ввода жилья в эксплуатацию.
В каком случае списываются деньги с эскроу-счета
Чтобы получить деньги с эскроу-счета, дом должны ввести в эксплуатацию и привести сведения об этом в банк или Единую информационную систему жилищного строительства (ЕИСЖС).
У многих банков есть памятки и другие документы о счетах-эскроу, в которых указаны условия использования. Это же касается и совершения операций, в частности, списания средств.
Эти правила установлены для защиты покупателей. Если банк передаст деньги застройщику до ввода в эксплуатацию, то он понесет ответственность перед дольщиками.
Можно ли забрать деньги с эскроу-счета
Несмотря на то, что списать или израсходовать деньги со счета эскроу до завершения строительства нельзя, вернуть средства все же можно. Возврат допускается в таких случаях:
срок действия договора истек;
компания не смогла достроить объект;
договор расторгли по соглашению строителя и дольщика;
дольщик аннулировал договор по своей инициативе.
Если застройщик обанкротился, так и не успев достроить дом, покупатель может вернуть средства. До сдачи дома (то есть ввода в эксплуатацию), деньги принадлежат дольщику, поэтому он может их вернуть.
При банкротстве банка можно вернуть до 10 млн руб. (именно эту сумму возместит страховка Агентства по страхованию вкладов). Денежные средства страхуются с момента перечисления на счет до дня передачи недвижимости по договору купли-продажи.
Как вести учет по счетам эскроу застройщику
При открытии счета банк, покупатель недвижимости и застройщик подписывают трехсторонний договор. При этом деньги на эскроу-счете не принадлежат застройщику, он их не может контролировать, поэтому не может отразить в учете как собственный актив.
Средства на счетах эскроу нужно отразить на забалансовом счете, можно использовать счет 008 «Обеспечения обязательств и платежей полученные» или создать новый забалансовый счет.
Для отражения расходов по строительству застройщику стоит использовать счет 20 (08 счет, который используется некоторыми застройщиками, не запрещен, но он может исказить данные в учете, касающиеся основных средств, кроме того, к строительству недвижимости, предназначенной для продажи не применяется ФСБУ 26/2020).
Примеры проводок у застройщика
Дебет 20 Кредит 10, 70, 69… — затраты на строительство собираются на счете 20;
Дебет 43 Кредит 08 — сформирована стоимость объекта после завершения строительства;
Дебет 62 Кредит 90.1 — подписан передаточный акт на объект между застройщиком и заказчиком (покупателем), отражена выручка;
Дебет 90.2 Кредит 43 — отражена себестоимость продаж;
На дату списания со счета эскроу денежных средств в счет погашения целевого кредита и процентов:
Дебет 51 Кредит 62 — получена оплата от заказчика (покупателя) на счет застройщика;
Кредит 008 — завершены расчеты через счета эскроу.
Поможем разобраться в специфике учета и налогообложения в строительстве на онлайн-курсе «Учет и налогообложение в строительстве».
После обучения вы сможете без ошибок вести документооборот, формировать первичную документацию с учетом строительной специфики, вести учет материалов и прочих расходов, заполнять бухгалтерскую и налоговую отчетность, работать в программе 1С.
Расширите круг своих возможностей и сможете работать в перспективной строительной отрасли.
До 8 июля включительно вы можете купить онлайн-курс со скидкой 74% за 4 900 рублей вместо 18 990 рублей!
После обучения вы получите сертификат о прохождении программы «Учет и налогообложение в строительстве» на 40 ак. часов.
Начать дискуссию