Учет в строительстве
Эскроу-счет: что это такое, как открыть и для чего использовать

Эскроу-счет: что это такое, как открыть и для чего использовать

Эскроу-счет — это инструмент, позволяющий минимизировать риски финансовых операций и обеспечить безопасность сделок. Как работают эскроу-счета, зачем они нужны и в каких случаях можно вернуть средства — рассказали в статье. 

Что такое счет эскроу простыми словами

Эскроу-счет — это специальный счет в банке, на котором хранятся деньги покупателя строящегося жилья до сдачи его в эксплуатацию. Плательщик вносит деньги в банк, после чего эта сумма замораживается согласно ч. 1 ст. 860.7. ГК

После завершения строительства деньги переводятся застройщику. Таким образом снижаются риски обмана и мошенничества с недвижимостью, тем самым повышается безопасность сделки.

Кому принадлежат деньги на счете эскроу

По закону вложения принадлежат вкладчику, но снять их с счета не может ни застройщик, ни он сам до завершения строительных работ. Средства как бы замораживаются до момента ввода в эксплуатацию объекта.

В зависимости от результатов строительства деньги могут быть переданы либо застройщику, либо возвращены дольщику, если вторая сторона не выполнит свои обязательства по условию договора.

В чем плюсы и минусы эскроу-счета

Может показаться, что эскроу-счет — универсальный механизм, который удобен как собственнику, так и застройщику. Но это не совсем так. Собрали плюсы и минусы эскроу-счета в таблицу.

Плюсы

Минусы

Гарантия возврата средств или получения недвижимости

Лимит на возврат средств — в случае банкротства банка покупатель сможет вернуть не более 10 млн руб. Вернуть больше можно только через суд.

Бесплатное открытие и обслуживание счета

При невыполнении обязательств застройщиком при текущем росте цен не получится купить аналогичное жилье

Меньшая вероятность затягивания процесса постройки и срыва дедлайнов застройщиком

Досрочно вернуть деньги можно только при расторжении договора с застройщиком

Средства на счете эскроу нельзя будет взыскать

Средства на счете замораживаются и не увеличиваются, как на накопительном

Как происходит покупка квартиры через эскроу счет

Процедура довольно прозрачная. Клиент обращается в кредитную организацию для оформления ипотеки, получает одобрение банка и подписывает с девелопером соглашение о долевом участии, предусматривающее использование счета эскроу для взаиморасчетов сторон сделки.

Далее документ проходит регистрацию в реестре недвижимости, после чего дольщик безвозмездно открывает специальный банковский счет эскроу. Банк выступает независимой стороной, обеспечивающей безопасность финансовых операций и защищая интересы покупателя.

Как открыть эскроу-счет при покупке квартиры в ипотеку

Чтобы открыть эскроу-счет, нужно заключить договор между покупателем, застройщиком и банком, в котором этот счет открывается. Из документов понадобится только паспорт, оригинал договора долевого участия, зарегистрированного в Росреестре.

Можно купить строящееся жилье в ипотеку — в таком случае банк, который выдал кредит, переведет первоначальный взнос и сумму на открытый эскроу-счет. После этого ни застройщик ни дольщик не смогут получить средства до ввода жилья в эксплуатацию.

В каком случае списываются деньги с эскроу-счета

Чтобы получить деньги с эскроу-счета, дом должны ввести в эксплуатацию и привести сведения об этом в банк или Единую информационную систему жилищного строительства (ЕИСЖС).

У многих банков есть памятки и другие документы о счетах-эскроу, в которых указаны условия использования. Это же касается и совершения операций, в частности, списания средств.

Скриншот паспорта продукта «Счет эскроу для расчетов по ДДУ» в Сбере
Скриншот паспорта продукта «Счет эскроу для расчетов по ДДУ» в Сбере
Скриншот правил совершения операций по счетам эскроу физлиц в Банке ВТБ
Скриншот правил совершения операций по счетам эскроу физлиц в Банке ВТБ

Эти правила установлены для защиты покупателей. Если банк передаст деньги застройщику до ввода в эксплуатацию, то он понесет ответственность перед дольщиками.

Можно ли забрать деньги с эскроу-счета

Несмотря на то, что списать или израсходовать деньги со счета эскроу до завершения строительства нельзя, вернуть средства все же можно. Возврат допускается в таких случаях:

  • срок действия договора истек;

  • компания не смогла достроить объект;

  • договор расторгли по соглашению строителя и дольщика;

  • дольщик аннулировал договор по своей инициативе.

Если застройщик обанкротился, так и не успев достроить дом, покупатель может вернуть средства. До сдачи дома (то есть ввода в эксплуатацию), деньги принадлежат дольщику, поэтому он может их вернуть.

При банкротстве банка можно вернуть до 10 млн руб. (именно эту сумму возместит страховка Агентства по страхованию вкладов). Денежные средства страхуются с момента перечисления на счет до дня передачи недвижимости по договору купли-продажи.

Как вести учет по счетам эскроу застройщику

При открытии счета банк, покупатель недвижимости и застройщик подписывают трехсторонний договор. При этом деньги на эскроу-счете не принадлежат застройщику, он их не может контролировать, поэтому не может отразить в учете как собственный актив.

Средства на счетах эскроу нужно отразить на забалансовом счете, можно использовать счет 008 «Обеспечения обязательств и платежей полученные» или создать новый забалансовый счет.

Для отражения расходов по строительству застройщику стоит использовать счет 20 (08 счет, который используется некоторыми застройщиками, не запрещен, но он может исказить данные в учете, касающиеся основных средств, кроме того, к строительству недвижимости, предназначенной для продажи не применяется ФСБУ 26/2020).

Примеры проводок у застройщика

  • Дебет 20 Кредит 10, 70, 69… — затраты на строительство собираются на счете 20;

  • Дебет 43 Кредит 08 — сформирована стоимость объекта после завершения строительства;

  • Дебет 62 Кредит 90.1 — подписан передаточный акт на объект между застройщиком и заказчиком (покупателем), отражена выручка;

  • Дебет 90.2 Кредит 43 — отражена себестоимость продаж;

На дату списания со счета эскроу денежных средств в счет погашения целевого кредита и процентов:

  • Дебет 51 Кредит 62 — получена оплата от заказчика (покупателя) на счет застройщика;

  • Кредит 008 — завершены расчеты через счета эскроу.

Поможем разобраться в специфике учета и налогообложения в строительстве на онлайн-курсе «Учет и налогообложение в строительстве».

После обучения вы сможете без ошибок вести документооборот, формировать первичную документацию с учетом строительной специфики, вести учет материалов и прочих расходов, заполнять бухгалтерскую и налоговую отчетность, работать в программе 1С.

Расширите круг своих возможностей и сможете работать в перспективной строительной отрасли.

До 8 июля включительно вы можете купить онлайн-курс со скидкой 74% за 4 900 рублей вместо 18 990 рублей!

Купить курс

После обучения вы получите сертификат о прохождении программы «Учет и налогообложение в строительстве» на 40 ак. часов.

💼 Курс «Бухгалтерия маркетплейсов»

Раздельный учет по Ozon, WB и Я.Маркет. Учет комиссий и возвратов. Налоги и ФНС-отчетность. Настройка 1С

СКИДКА 70%
Всего 4 900₽ 16 350₽

Начать дискуссию


Похожие материалы

Операторы обязаны передавать в ФНС сведения о майнерах с 30 июля 2025 года

Операторы майнинговой инфраструктуры должны отчитываться перед ФНС о своих клиентах и о добытой криптовалюте.

Общество

Турция для россиян: правила въезда, ограничения и возможности

Еще пару лет назад Турция казалась идеальным вариантом для переезда: теплый климат, низкие цены, море под боком и возможность въехать хоть завтра — без виз и бумажной волокиты. Турция для россиян стала не просто курортом, а запасным аэродромом. Здесь можно было открыть бизнес, арендовать жилье за вменяемые деньги и даже получить ВНЖ без особого напряга.

Турция для россиян: правила въезда, ограничения и возможности
Самозанятые

Закон о платформенной экономике: как бизнесу работать с самозанятыми по новым правилам

Цифровые платформы — это уже не будущее, а настоящее. Сегодня вы заказываете еду, няню, сантехника или консультацию психолога буквально в два клика. За этой удобной оболочкой стоит огромная армия исполнителей — многие из которых самозанятые. Но до сих пор эта система работала по принципу «договоримся, как получится». Совсем скоро это изменится.

Закон о платформенной экономике: как бизнесу работать с самозанятыми по новым правилам

Курсы повышения
квалификации

25
Официальное удостоверение с занесением в госреестр Рособрнадзора
НДФЛ

НДФЛ для иностранцев: 13% или 30%? Спокойно разбираемся в деталях

Если в вашей компании работают иностранцы, вы наверняка задавались вопросом: какую ставку НДФЛ применять — 13% или 30%? Кажется, все просто: 30% — для нерезидентов, 13% — для налоговых резидентов. Но на практике всплывают нюансы, которые могут запутать. Давайте разбираться вместе.

НДФЛ для иностранцев: 13% или 30%? Спокойно разбираемся в деталях

15% россиян согласны брать деньги в долг у «черных кредиторов»

Основные причины обращений к черным кредиторам: выгодные процентные ставки, отказ официальных организаций в кредитовании и отсутствие у заемщика подтвержденного дохода.

Зарплата

Какой прожиточный минимум в Москве в 2025 году на душу населения?

Прожиточный минимум используют для разных целей, в том числе для расчета пенсий, алиментов и пособий. Он меняется ежегодно, в зависимости от размера инфляции за предыдущий год. В статье расскажем, какие размеры минималки определили для различных категорий москвичей, а также как ПМ связан с выплатами. И чем прожиточный минимум отличается от МРОТ.

Иллюстрация: Вера Ревина/Клерк.ру
Иллюстрация: Вера Ревина/Клерк.ру
Elena2021

НДФЛ с мат помощи нерезиденту - гр. Беларуси

В организации трудится дистанционно по ТД гр. Беларуси – нерезидент.

Организация планирует выплатить материальную помощь в размере 4000 руб.

Будет ли облагаться НДФЛ...

Читать полностью

Эксперт:

Оксана Мочалкина

Чеки

Агенты и субагенты должны добавлять в чеки дополнительные реквизиты

В чеке, выданном агентом, указывают данные поставщика. Так выручка будет отнесена к выручке контрагента, а покупатель узнает, кто поставщик.

Инвестиции

ТОП-5 ошибок начинающего инвестора

Со всех сторон сейчас слышно «ИНВЕСТИРУЙ», «Кризис – это возможность», «Заработай на падении». Наверняка, многим это уже режет слух.

Певица Анита Цой задолжала ФНС больше 600 тысяч рублей

Долги ИП Аниты Цой перед бюджетом выросли до 625 тысяч рублей.

Премии

Решение ВС 2025: неоформленные премии могут остаться у сотрудника

Конкурсный управляющий попросил экс-сотрудника компании вернуть неоформленные приказом премии, но Верховный суд решил, что деньги могут остаться у работника.

Декретный отпуск

Как ИП получить декретные в 2025 году: пошаговая инструкция

Индивидуальные предприниматели могут получать больничные и декретные пособия, если перечисляют соответствующие взносы в СФР. Рассказываем, что нужно делать, чтобы получить право на такие выплаты.

Как ИП получить декретные в 2025 году: пошаговая инструкция
Обновлено
Эксклюзив
Кадры

🙋 В России набирает обороты тренд на поликарьеру. Эксперт: следующие 5-7 лет пройдут под эгидой «ты можешь быть, кем захочешь. И на этом зарабатывать»

Поликарьера — это когда сотрудники совмещают несколько профессий.

6
Банки

В первой половине 2025 года россияне стали больше жаловаться на банки

Число жалоб в ЦБ выросло на 18,6%. Жалоб на банки стало почти на треть больше, а на страховщиков – меньше.

Жизненный цикл проекта: ключевые этапы, модели и инструменты

Жизненный цикл проекта помогает структурировать работу и контролировать ее на каждом этапе — от запуска до завершения. Объясняем, как проходят ключевые этапы, чем они различаются и какие модели можно использовать. Такой подход поможет спланировать работу и достигать целей без потерь.

Жизненный цикл проекта: ключевые этапы, модели и инструменты
Зарплата

Доплата за выполнение обязанностей другого сотрудника в отпуске положена при одном условии

За работу вместо директора во время его отпуска доплатят, если этой обязанности нет в трудовом договоре.

Расходы на риелторов при продаже жилья, НДФЛ при обстрелах, кража 2 млрд. налогов в обзоре

Анализ отдельных налоговых событий.

Зарплата

В 2025 году 45 тысяч россиян зарабатывают больше 1 млн рублей в месяц

В два раза выросло число сотрудников, которые зарабатывают больше миллиона рублей в месяц.

Новые основания для увольнения иностранцев поддержал кабмин: законопроект-2025. Мнение миграционного эксперта

Иностранных работников можно будет уволить из-за установления региональных ограничений.

Проверка контрагентов: как бухгалтер может спасти компанию от крупных потерь в 2025 году

«Бухгалтер — это не тот, кто считает, а тот, кто предотвращает проблемы». Эта фраза становится все актуальнее в современных реалиях в РФ. Работа бухгалтера давно вышла за рамки заполнения проводок и сдачи отчетности. Сегодня от вашей внимательности может зависеть финансовое благополучие всей компании. И ключевой инструмент в вашем арсенале — проверка контрагентов.

Проверка контрагентов: как бухгалтер может спасти компанию от крупных потерь в 2025 году
4
Банки

Глава Сбера: при оплате через биометрию не было ни одного случая мошенничества

Сбербанк за полтора года не зафиксировал ни одного случая мошеннических операций, связанных с платежами по биометрии.