Сочи еле держится, Москва идет еще ниже. Что произошло с ценами на недвижимость в этих городах за месяц?

Города интересны тем, что недвижимость там себя ведет вообще по-разному. В прошлый раз я смотрел сентябрь-октябрь 2022. За месяц почти ничего не изменилось. Затишье перед бурей?

Сочи (объявления)

Первым делом отправляемся на юг, смотреть, что там в горах и на пляжах. Цены считаются из объявлений о продаже, а не по фактическим сделкам (это важно).

Данные отсюда: https://sochi.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/

Видим, что очередной пик по новостройкам позади. Еще бы, апдейта генплана по Сочи нет. Сам генплан предполагает, что в Сочи не будет больше новостроек в ближайшие 10 лет. Но спрос слабоват, так что цены в объявлениях потихоньку снижаются. Вторичка за месяц с 294к до 292к за метр (-2к). Первичка с 327к до 319к за метр (-8к). Дохлый отскок, конечно. Тем не менее, это цены из объявлений, то есть, в которых цены всегда выше, чем цены реальных сделок.

Сочи: октябрь -> ноябрь

Первичка: 327к -> 319к (-2,5%)

Вторичка: 294к -> 292к (-0,7%)

Москва (объявления)

А теперь в Москву. Первичка немного вверх, вторичка немного вниз. Будет интересно посмотреть, что после зимы будет. Льготные ипотеки продлевать не собираются, спрос продолжает снижаться. Тем не менее, цены все равно не вернулись к прошлогодним.

Данные отсюда: https://msk.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/

Вторичка снижается в цене с 357к до 354к за метр, а первичка слегка растет с 321к до 325к.

Москва: октябрь -> ноябрь

Первичка: 321к -> 325к (+1,2%)

Вторичка: 357к -> 354к (-0,8%)

Посмотрим теперь, что по реальным сделкам, так как в объявлениях мы видим цены, которые хотят продавцы, в реальных же сделках мы видим цены, которые готовы платить покупатели.

Реальные сделки

Индекс московской недвижимости Дом Клик MREDC показывает сейчас 265к за метр. −5к за месяц или −1,8%.

Данные отсюда: https://www.moex.com/ru/index/MREDC/technical/

По другим городам индексов Дом Клик нет.

СберИндекс показывает стоимость по реальным ценам продаж первички. Москва там считается отдельно, а Сочи только в рамках Краснодарского края.

Данные отсюда: https://sberindex.ru/ru/dashboards/real_estate_deals_primary_market

Итак, по Москве в реальных сделках по первичке метр стоит 261к-265к за метр по данным индексов Сбера и ДК. Это на 19% ниже, чем цены в объявлениях. То есть, мы видим, что реальные сделки постоянно снижаются, но цены все еще выше, чем в январе-феврале. Данные свидетельствуют и о перегретости рынка, и о том, что инвесторы неохотно пытаются смириться с тем, что недвижимость не всегда растет, и о снижении покупательской способности. Количество сделок падает, но цены все равно идут вниз очень неохотно.

По Краснодарскому краю средний ценник снизился с 148к до 147к.

Сравнение с другими городами

Я традиционно смотрю еще на объявления по СПБ, Краснодар и Анапу. Цены в объявлениях (реальные цены будут ниже) на первичку и вторичку.

Объявления

Москва: первичка 325к, вторичка 354к

Сочи: первичка 319к, вторичка 292к

СПб: первичка 238к, вторичка 209к

Анапа: первичка 142к, вторичка 140к

Краснодар: первичка 131к, вторичка 108к

Москва вернула лидерство! Ну и хорошо, но пусть лучше цены в Сочи падают, ведь именно там я планирую покупать квартиру со своих инвестиций. А посмотреть изменение цен в объявлениях на ЦИАН за год по крупнейшим городам можно вот тут: https://realty.rbc.ru/news/63767d3b9a79476148601c93

Давайте возвращаться в Сочи и смотреть, как там мои дела

Всего я накопил пока что около 1,534 млн с июля 2021 (отчет за 1 ноября). Если считать, что квартира стоила 10 млн, теперь она стоит уже 12,37 млн. Месяц назад было 12,46! Важно отметить, что это цены в объявлениях, а в Сочи так много фейков, что реальные цены можно будет узнать только в активной фазе подбора. Ну а пока хватает на 5,2 метра!

Синим цветом – стоимость моей сферической квартиры в сочинском вакууме, а красным – мой финансовый результат. Ноябрь – прогноз. Напомню, что цель – накопить достаточную сумму для обеспечения кэшфлоу, покрывающего ежемесячные платежи по ипотеке.

Подписывайтесь на мой телеграм-канал, там я рассказываю, как коплю на квартиру в Сочи, и делюсь своим опытом в инвестициях.