Что нужно учесть при оспаривании кадастровой стоимости недвижимости?

Где узнать кадастровую стоимость недвижимости и как часто она может меняться? Когда имеет смысл оспаривать кадастровую стоимость недвижимости?

Кадастровая оценка недвижимости влияет на налог на имущество с помещений, зданий, незавершенки, а также на земельный налог по земельным участкам. По замыслу законодателей, кадастровая стоимость недвижимости приближена к рыночной стоимости, но на практике она может оказываться существенно выше. И бизнес должен оплачивать налог на имущество, земельный налог с «виртуальной» стоимости.

Несколько слов о том, что такое рыночная стоимость. Рыночная оценка недвижимости — это цена, по которой она будет реализована в конкурентных условиях. Рыночная стоимость зависит от площади недвижимости, местонахождения, технического состояния инженерных систем, ремонта и т.п.

Кадастровая стоимость определяется бюджетным учреждением в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (ст.14 Федерального закона от 03.07.2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», далее по тексту — Закон № 237-ФЗ). То есть кадастровая стоимость устанавливается, прежде всего, для расчета налогов и должна быть приближена к усредненной рыночной стоимости.

Как часто проводится кадастровая оценка?

До 01.01.2022 г. в отношении земельных участков и до 01.01.2023 г. в отношении, в частности, помещений очередная государственная кадастровая оценка должна проводиться:

• не ранее чем через три года, а в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — не ранее чем через два года;

В Москве в 2020 году из-за коронавируса запланированную кадастровую оценку решили не проводить.

• и не позднее чем через пять лет с года проведения последней государственной кадастровой оценки (п. 7 ст. 6 Закона № 269-ФЗ).

А что будет потом? Как часто в будущем будет проводиться кадастровая оценка?

В 2022 году пройдет кадастровая оценка земельных участков во всех регионах.

В 2023 году пройдет кадастровая оценка зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест во всех регионах.

После 2022 года:

• 4 года — новая периодичность кадастровой оценки земельных участков во всех регионах;
• 2 года — новая периодичность кадастровой оценки земельных участков в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе, если власти этих городов примут соответствующее решение.

После 2023 года:

• 4 года — новая периодичность кадастровой оценки зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест во всех регионах;
• 2 года — новая периодичность кадастровой оценки зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе, если власти этих городов примут соответствующее решение.

Где узнать кадастровую стоимость?

Узнать стоимость земельных участков, других объектов недвижимости можно разными способами.

1. Сервис «Публичная кадастровая карта» pkk5.rosreestr.ru на сайте Росреестра. Можно узнать кадастровую стоимость земельных участков и объектов капитального строительства.

2. «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» на сайте Росреестра rosreestr.ru. Можно узнать кадастровую стоимость не только земельных участков или объектов капстроительства, но и помещений.

3. Сервис «Получение сведений из Фонда данных государственной кадастровой оценки» на сайте Росреестра rosreestr.ru.

4. Выписка ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости. С помощью нее можно не только узнать стоимость, но и подтвердить ее.

Когда нужно оспаривать кадастровую стоимость?

Перед тем, как перейти к баталиям по оспариванию кадастровой стоимости, необходимо рассчитать: а стоит ли овчинка выделки? Если рыночная оценка покажет существенные расхождения, например, более 30%, то тогда имеет смысл оспорить результаты определения кадастровой стоимости недвижимости. А если разница между налогом на имущество либо земельным налогом по кадастровой и рыночной стоимости невелика, то тогда не стоит и затевать процедуру оспаривания. Ведь сама процедура оспаривания отнимет не только деньги, но время и нервы.

Кто может инициировать оспаривание кадастровой стоимости?

Начать процедуру оспаривания может не только нынешний собственник недвижимости, но и бывший собственник.

Заявление, связанное с пересмотром кадастровой стоимости, вправе подать юридические и физические лица, владеющие недвижимостью на праве собственности, постоянного пользования или пожизненного наследуемого владения. Такое заявление вправе подать и другие лица, чьи права и обязанности затронуты результатами определения кадастровой стоимости. К таким лицам относится в том числе и бывший собственник объекта недвижимости (п.6 Постановления Пленума ВС РФ от 30.06.2015 г. № 28).

С инициативой по пересмотру кадастровой оценки могут выступить органы государственной власти и местного самоуправления в отношении объектов, расположенных на их территории.

Оспаривать кадастровую стоимость недвижимости может арендатор недвижимого имущества.

Новации в оспаривании кадастровой стоимости

С 1 января 2023 г. будет действовать новый порядок оспаривания кадастровой стоимости недвижимости. Тем не менее, регионы уже сейчас могут досрочно ввести в действие обновленные правила.

В чем заключаются новации? Прежде всего, сначала нужно обратиться с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в специальное бюджетное учреждение. И только после этого можно идти в суд. Переходный период действует до 2023 года.

Как узнать, ввел ли регион новый порядок пересмотра стоимости, не дожидаясь 2023 года? Для этого нужно зайти на сайт регионального управления Росреестра.