Что такое услуги застройщика и что бухгалтеру надо про них знать

Минфин России, к моему приятному удивлению, стал давать разъяснения, основанные не на богатом воображении своих сотрудников и вольной трактовке (я – художник, я так вижу) законодательства, а на сложившейся арбитражной практике.

Такой подход к делу в ФНС был взят на вооружение еще в бытность нынешнего её шефа (Д. В. Егорова) заместителем, и теперь по такому правильному пути первые (и надеюсь, не последние) шаги начал делать и Департамент налоговой политики Министерства финансов.

Так вот, в письме от 30.03.2021 № 03-07-07/22872 чиновники упомянутого департамента представили нашему вниманию подборку судебных решений по вопросу обложения налогом на добавленную стоимость так называемых «услуг застройщика» при передаче участнику долевого строительства нежилых помещений в построенном многоквартирном жилом доме.

Учитывая правовую позицию ВС РФ за последние годы, в частности, определения от 21.09.2016 № 302-КГ16-11410, от 22.07.2016 № 306-КГ16-4710, от 06.04.2017 № 308-КГ17-2206, Минфин России также согласился с тем, что в многоквартирном жилом доме, нет и не может быть помещений производственного назначения.

А согласно подп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ, застройщик многоквартирного жилого дома обязан исчислить НДС от оказанных им «услуг» только при передаче участнику долевого строительства объекта производственного назначения.

К таковым в целях настоящего подпункта относятся объекты, предназначенные для использования в производстве товаров (выполнении работ, оказании услуг) (там же).

Суды, таким образом, разграничили понятия «нежилое помещение» и «помещение производственного назначения».

И хотя площади, расположенные в цокольном этаже жилого дома, чаще всего используются под офисы, салоны красоты, небольшие магазины - то есть для оказания услуг, самый справедливый суд в мире сказал свое веское: — Нет.

С этим, пожалуй, можно поспорить, но этого мы делать не будем. Оставим сие юристам.

Для бухгалтера организации-застройщика важнее другое. При передаче дольщику (физическому ли лицу, юридическому — неважно) помещения в цокольном этаже (которое никак нельзя признать жилым), теперь (согласно сложившейся арбитражной практике, поддержанной финансовым ведомством) не возникает обязанности выделять из суммы «услуг» налог на добавленную стоимость и платить его в бюджет.

Это, конечно, хорошая новость, хотя есть некоторые опасения, что, возможно, в скором будущем тот же самый ВС РФ изменит свое мнение на прямо противоположное.

Да и неизвестно, прислушаются ли к этому налоговые инспекции «на земле».

И вновь о своем, о наболевшем.

Уподобляясь римскому полководцу и государственному деятелю Марку Порцию Катону Старшему, который заканчивал все свои речи (вне зависимости от их тематики) в сенате фразой: «Кроме того, я думаю, что Карфаген должен быть разрушен», в каждой своей публикации, посвященной проблемам долевого строительства, я задаю вопрос, на который так и не смог до сих пор получить хоть какого-то внятного ответа: — Что такое услуги застройщика, и в каком законодательном или нормативно-правовом акте им дано определение?

 Напомним, что данное понятие было введено полтора десятка лет назад тогдашним замминистра финансов г-ном Шаталовым С. Д., за подписью которого вышло письмо от 12.07.2005 № 03-04-01/82. До сведения налоговых органов его довели письмом ФНС России от 02.08.2005 № ММ-6-03/632.

Вот именно этим письмом (а не каким-либо нормативным актом) и было введено понятие «услуги застройщика».

Под ним было предложено понимать разницу между суммой средств, уплаченной дольщиком, и средствами, фактически затраченными на строительство объекта долевого строительства.

Но не для всех застройщиков, а только для тех, которые не принимают сами участие в возведении данного дома, а нанимают для этого другие организации. И налогооблагаемой базой, как НДС, так и налога на прибыль (или УСН) предложено было признавать только величину этих услуг.

Если же застройщик выполняет какие-либо работы по возведению этого дома, то у него таких услуг не возникает.

Налогооблагаемой базой (по всем налогам) у него надлежит считать всю сумму средств, уплаченную (подлежащую уплате) дольщиком в соответствии с заключенным ДУДС.

До 30.07.2017 это определение еще можно было как-то объяснить ссылкой на п. 1 ст. 5 Закона № 214-ФЗ. В нем было сказано, что цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

Но почему такой вывод был сделан только для так называемых «чистых застройщиков», то есть только тех, кто не выполняет СМР при строительстве дома, мне до сих пор решительно непонятно.

Ведь ни содержание договора участия в долевом строительстве, ни какие либо условия оплаты дольщиком денежных средств, ни что-либо еще никак не зависят от того, выполняет ли застройщик СМР или нет.

Да и дольщика, по большому счету, мало волнует, есть ли у застройщика в штате рабочие-строители, либо только офисные работники.

С 31.07.2017 предложение это из ст.5 Закона № 214-ФЗ было исключено. Таким образом, расшифровка термина «услуги застройщика» никаким законодательным либо нормативно-правовым актом не установлена.

Да, есть ссылка в подп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ, но не сказано, что под этим термином следует понимать.

Вот почему-то никто так не трактует п. 2 ст. 709 ГК РФ, согласно которому цена в договоре подряда включает компенсацию издержек подрядчика и причитающееся ему вознаграждение.

Доход подрядчика — вся сумма средств, подлежащая получению при исполнении договора, с этим ни один юрист пока не спорит, и не спорил. Хотя большой разницы между определением цены договора в ст. 5 Закона 214-ФЗ (в ранее действующей редакции) и в ст. 709 ГК РФ я не обнаружил.

У меня есть еще очень много вопросов к сложившейся схеме учета у застройщика многоквартирного жилого дома, работающему по Закону № 214-ФЗ, но в рамках одной публикации их не рассмотреть. Поэтому если данный опус вызовет интерес у читателей — будем продолжать. Если нет — не обессудьте, на этом и закончим.

Разберитесь с самым сложным налогом - НДС! Даже входящий-исходящий НДС не будет вызывать у вас сложностей, заполняйте книги покупок и продаж играючи!

Курс повышения квалификации

120 ак. часов
удостоверение в ФИС ФРДО
профстандарт «Бухгалтер»

После курса любые проверки ФНС вас больше не будут пугать! Старт потока 15 августа, запишитесь прямо сейчас пока есть места, курс стоит всего 18 800 рублей.

Смотрите полную программу курса тут, или оставьте заявку ниже, менеджер подробно проконсультирует вас!

Вакансии за 11 августа

  1. Бухгалтер участка «Поставщики» в Paris Nail
    от 60 000 ₽ до 80 000 ₽, Санкт-Петербург, полная занятость
  2. Главный бухгалтер в ООО Номитек
    от 100 000 ₽, Москва, полная занятость
  3. от 100 000 ₽, Санкт-Петербург, полная занятость
  4. зарплата не указана, Краснодар, полная занятость
  5. Ведущий бухгалтер в ООО КЦ «ПРОФБУХ» (Консалтинговый центр (аутсорс))
    от 10 000 ₽ до 60 000 ₽, удаленно, частичная занятость