Недвижимость — инвестиция?

Обычно недвижимость ассоциируется с надежностью — это реальный объект, которым инвестор, как правило, владеет единолично. 

Результаты исследований Всемирного совета по золоту от 2020 года. Недвижимость среди вложений россиян занимает третье место, немного отставая от инвестиций в иностранные валюты. В условиях 2022 года, когда торговля валютой стала более рискованной, у недвижимости есть все шансы на второе место. 

Преимущества и недостатки

Конкретные плюсы и минусы зависят от того, как именно будет решено распорядиться активом. Можно выделить и общие для почти всей недвижимости преимуществ:

1. Надёжность и стабильность. Спрос на жильё, пусть и в разной степени, будет существовать всегда. 
2. Низкие риски. Цены на недвижимость в долгосрочной перспективе только растут
3. Возможность получать пассивный доход. 
4. Несколько вариантов вложений. 

Среди недостатков недвижимости в целом:

1. Низкая ликвидность. На то, чтобы купить или продать собственность, может потребоваться больше месяца. 
2. В большинстве случаев высокий порог вложений. 
3. Долгая окупаемость. 
4. Необходимость дополнительных вложений (уплата налогов, ремонт, обновление мебели и т. д.)

Способы инвестиций

Несмотря на популярность, недвижимость остаётся сомнительным активом с долгой окупаемостью и относительно высокими рисками. Однако преимущества и недостатки зависят от того, как именно вкладываться. 

Перепродажа

Купить квартиру, дом или земельный участок и перепродать позже — способ, выгодность которого сильно зависит от ситуации на рынке. На графике ниже представлена динамика цен по фактическим сделкам на вторичном рынке недвижимости в Москве. 

Несмотря на то, что в целом недвижимость сейчас довольно дорогая, в последнее время цены пошли на спад. Цена на вторичном рынке недвижимости может зависеть от:

1. Количества предложений — чем их больше, тем цена ниже. Так, предложения на вторичном рынке с апреля 2022 года по август 2022 года выросли на 65%. 
2. Цены на первичном рынке. По ним летом 2022 года также отмечалось небольшое проседание. 
3. Уровня спроса и платежеспособности населения. 

График 1. Изменение стоимости фактических сделок по вторичной недвижимости в Москве. 

Ориентируясь по графику, стоимость за метр в июне 2022 года на 66% выше, чем в июне 2021 года. С другой стороны, с июня 2016 по июнь 2017 года цена недвижимости упала на 5%. То есть актив достаточно рискованный и сильно зависит от сторонних факторов. Также стоит помнить о возможном налоге в 13% от сделки. 

Повысить доходность при перепродаже недвижимости можно:

1. Выбирая недвижимость наиболее актуального сектора. Это могут быть загородные дома, земельные участки и даже парковочные места. 
2. Вкладываясь на этапе строительства. Чем дольше придётся ждать готовой квартиры — тем ниже будет её стоимость. Впрочем, тем выше риск возникновения проблем у застройщика или банального мошенничества. В таком случае недвижимость можно и не получить вовсе. 
3. Выкуп собственности в плохом состоянии. Зачастую ремонта за 300 000 достаточно, чтобы поднять цену почти в два раза. 

Также стоит учитывать другие факторы, которые могут поднять или понизить стоимость жилья — возможность появления рядом новостроек с более выгодными предложениями или наоборот, улучшение транспортной сети и появление новых социальных инфраструктур. 

Сдача в аренду

Это своеобразный аналог дивидендов, но для недвижимости — сам актив всегда можно продать на пике цен, а пока условия недостаточно привлекательные, собственность можно сдавать в аренду. Из минусов — возможно, после некоторых квартирантов придётся проводить капитальный ремонт, чуть ли не отбивающий все доходы. В целом человеческий фактор — главная угроза, если не брать в расчет катаклизмы, способные полностью разрушить жилище. 

Есть несколько других способов разного уровня требований и возможностей:

1. Ежемесячная сдача в аренду на постоянной основе. Если получится найти хороших жильцов, то можно надолго забыть о собственности и просто получать доход. Однако окупаемость может превышать 5-7 лет, ошибки со стороны квартирантов могу требовать больших затрат на исправление, а для начала придётся потратить большой капитал. 
2. Посуточная аренда. Доходность в таком случае выше, но и затраты тоже. Реклама, уборка. Также потребуется постоянное вовлечение в процесс заселения и выселения. Риск нанесения собственности повреждений также очень высокий, поскольку посещать жильё будет большее число людей.  
3. Сдача гаража или парковки. Затраты на начало в таком случае меньше, но и доходы ниже. 
4. Сдача загородного дома. В зависимости от удалённости от города и развития инфраструктуры купить дом можно как по цене квартиры меньшего метража, так и выше. Спрос на такую недвижимость по праздникам обычно очень высокий. Кроме того, дом можно разделить на две части и частично проживать в нём самостоятельно — это также поможет следить за добросовестностью съемщиков. Однако деревянные дома не такие прочные, как квартиры в бетонных многоэтажках, а потому гораздо проще и быстрее приходят в непривлекательный вид и требуют больших вложений просто для поддержания вида. 
5. Постройка многоквартирного дома со сдачей квартир в аренду. При удачном местоположении идея может окупиться в течение трёх лет. Однако этот уровень инвестирования требует действительно больших вложений и вовлечённости. 

Коммерческая недвижимость

Сдача собственности бизнесу и предпринимателям рассматривается отдельно. Коммерческая недвижимость:

1. Имеет большую доходность — около 10% против 5% при сдаче жилых помещений. 
2. Юридические лица заботятся о своих офисах, так как от вида помещения зависит и их прибыль тоже. Это снижает риски порчи имущества. 

Однако и вложений для покупки площади в месте с хорошим трафиком понадобится больше. Здесь также имеет смысл рассмотреть покупку недвижимости от застройщика ещё на этапе возведения здания. Также стоит учитывать потенциальное развитие района. в котором недвижимость приобретается.

Диаграмма 1. Уровень заинтересованности российских инвесторов в разных типах коммерческой недвижимости в 2020 году. 

ПИФ

Паевой инвестиционный фонд — способ вложений в недвижимость с небольшим капиталом и без какого-либо участия в процессе после внесения средств. Суть такова — некий фонд набирает участников для реализации крупного проекта (постройка или покупка недвижимости для сдачи в аренду с последующей продажей). Обозначается срок существования фонда и целевая прибыль. 

Вся фактическая прибыль, полученная фондом после завершения обозначенного срока, распределяется между участниками соответственно доли их пая (вложения). Пай невозможно обналичить, пока фонд не перестанет существовать. Поэтому такие фонды ещё называются ЗПИФ — закрытыми паевыми инвестиционным фондами. 

Также изначально определяется уровень индексации арендной платы и иные условия, что позволяет частично покрыть возможную инфляцию. Например, ПИФ «Парус», действующий до 2030 года, обозначил ежегодную индексацию в 4%. Причём по дивидендам этого фонда выплачиваются ежемесячные дивиденды в 47 рублей (при стоимости ПИФа в 6300 рублей). 

Однако многое зависит от того, кому отдано управление фондом. Так, 3ПИФ «Рентная недвижимость» от YK «Доходъ» за 5 лет потеряли более 80%. 

Итоги

Недвижимость — полноценная инвестиция, обладающая пассивной доходностью и риском. Для вложений в этот актив не обязательно владеть большим капиталом и постоянно принимать участие в управлении, так как существуют специальные фонды.

Стоимость недвижимости может измениться на 60% в течение года, а может — на минус 5%.

Сдача собственности в аренду, хоть и является неплохим источником пассивного дохода, связана с долгой окупаемостью и требует дополнительных вложений.

Лучше рассматривать альтернативы привычным инструментам — инвестиции в коммерческую недвижимость, коттеджи и посуточную сдачу.