Как прекратить договор аренды земельного участка?

Договор аренды с множественностью лиц означает, что на стороне как арендатора, так и арендодателя может быть несколько физических лиц или компаний.

Договор аренды земельного участка сельскохозназначения прекращается окончанием его действия. Однако на практике возникают случаи, когда необходимо досрочно расторгнуть договор.

Когда заключается договор аренды со множественностью лиц?

Такой договор заключается при добровольном волеизъявлении сторон либо когда такая сделка продиктована требованиями законодательства.

Какими способами можно досрочно расторгнуть договор аренды земли?

Договор аренды земельного участка расторгается по окончании срока его действия.

Беспроблемным решением является разрыв договора по обоюдному согласию всех его участников. На практике возможны случаи, когда только одна из сторон желает расторгнуть его досрочно.

Механизм расторжения договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с множественностью лиц, прописан в законе от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Так, ст. 14 № 101-ФЗ содержит специальные правила расторжения такого договора в части земельного участка, находящегося в собственности пяти и более лиц.

Все действия, связанные с земельным участком, осуществляются по решению участников долевой собственности. Условия договора аренды земли также должны рассматриваться на общем собрании участников долевой собственности.

Например, для того чтобы собрание считалось правомочным нужно, чтобы на собрании принимали участники, у которых доля в собственности составляет не менее 50% от общего числа (п. 5 ст. 14.1 закона № 101-ФЗ).

В каком порядке расторгается договор?

Все зависит от условий заключенного договора аренды.

Вариант № 1

Договором аренды предусмотрена возможность в одностороннем порядке его расторгнуть. С одной стороны, препятствий для расторжения нет. В то же время соарендатор не может расторгнуть договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с множественностью лиц на стороне арендодателя без согласования с остальными соарендодателями.

В таком случае необходимо направить отказ арендатору. При множественности лиц в договоре на стороне арендодателя выступают все соарендодатели (). А, значит, при расторжении договора аренды нужно направить арендатору уведомление о его прекращении, согласованное арендодателями.

При этом уведомление должно быть подписано. Подписать его может уполномоченное лицо — это либо сам директор, либо другой человек по доверенности. Подписанное уведомление направляется арендатору и соарендодателям.

Вариант № 2

Договором аренды не предусмотрена возможность в одностороннем порядке его расторгнуть.

Тогда уведомление «не проходит». Договор аренды должен быть расторгнут в общем порядке. В этом случае нужно подписать соглашение о расторжении договора аренды земельного участка с арендатором.

Как подписать такое соглашение? Для этого нужно обратиться к арендатору, а также ко всем соарендодателям.

На практике, как арендатор, так и соарендодатели, могут отказаться от подписания соглашения. В этом случае не спасет наличие решения о расторжении договора аренды, которое принято на общем собрании участников долевой собственности. И не имеет значения, что процедура проведения собрания соблюдена.

Судебная практика также подтверждает тот факт, что для расторжения договора одного только решения недостаточно (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 29.05.2014 № А32-11935/2013).

Тогда наиболее правильным будет подписание соглашения о расторжении договора всеми арендодателями земли. Ведь уполномоченный от имени участников долевой собственности земельного участка может без доверенности заключать договоры аренды. А полномочий по прекращению договора аренды земли, а также снятию обременения у такого лица нет (пп. 6 п. 3 ст. 14 закона № 101-ФЗ).

Еще одним основанием для расторжения договора в одностороннем порядке является решение суда. Тогда требование арендодателя расторгнуть договор будет связано с изъятием земельного участка. Это может случиться, если земельный участок эксплуатируется с нарушением закона № 101-ФЗ.

Например, земля сельскохозназначения используется таким образом, что в результате снижается плодородие земли. Еще одним нарушением является нецелевое использование земельного участка. Например, для застройки зданий.

Бывает так, что арендованная земля сельскохозназначения вообще не используется. Например, земельный участок не используется для сельхозпроизводства не менее трех лет. Для определенных категорий земельных участков может устанавливаться более длительный срок ().

В заключение отметим, что спецификой договора аренды с множественностью лиц является распределение прав и обязанностей арендаторов и соарендаторов.