Как инвестировать в «недвижимость всегда растет» без недвижимости и стоит ли?

Обратил внимание, что Альфа-Капитал собирает новый ЗПИФ на недвижимость — «Коммерческие метры» и решил посмотреть, как у российских брокеров обстоят дела с ЗПИФами на недвижимость на паре примеров.
1,1 тыс. 204
Как инвестировать в «недвижимость всегда растет» без недвижимости и стоит ли?
Фото: Modern office building, Christian Wiediger / Unsplash

Обратил внимание, что Альфа-Капитал собирает новый ЗПИФ на недвижимость — «Коммерческие метры». Это будет уже *дцатый ЗПИФ на недвижку, поэтому можно посмотреть на другие и решить, насколько такое кому может подойти. ЗПИФ недвижимости — это что-то типа REIT, но ЗПИФ.

Интересная вещь, ведь недвижимость всегда растет, а раз она всегда растет, то это логичный способ инвестировать как в рост стоимости, так и в доход с аренды. Прошаренные любители бетона знают, что доходность коммерческой недвижимости в среднем выше, чем с квартир. Но чтобы свое помещение купить, это ж нужны миллионы, а тут можно стать пайщиком и иметь свой квадратный метр на складе с бананами. Или в офисе с вебкамщицами.

Решил посмотреть, как у российских брокеров обстоят дела с ЗПИФами на недвижимость на паре примеров.

Быстренько про теорию.

REIT (Real Estate Investment Trusts или в переводе инвестиционные фонды недвижимости) — фонды, которые в основном покупают недвижку и сдают ее в аренду. Также могут строить, продавать, покупать ипотечные кредиты и творить любой бардак, какой придет в голову управляющим. Соответственно, это как ETF, можно купить пай и получать с него доходы.Также может дорожать (или дешеветь) сам пай. То есть, заработать или потерять деньги можно еще и на изменении стоимости пая.

Как инвестировать в «недвижимость всегда растет» без недвижимости и стоит ли?

ЗПИФ — Закрытый Паевый Инвестиционный Фонд. Форма закрытого ПИФа позволяет инвестировать в более широкий круг финансовых инструментов, нежели открытые ПИФы. У закрытых фондов есть срок, на который он формируется, — от 3 до 15 лет с возможностью пролонгации. Почему закрытый, если пай может купить кто угодно — без понятия, но это неважно.

А теперь к нашим оленям. Кроме Альфы таких оленей делают и другие УК: Сбер, Велес, Дом.РФ и другие. Что они делают? Покупка коммерческой недвижимости и сдача в аренду. Это могут быть склады, торговые помещения, квартиры. У Альфы, например, есть ЗПИФы «ФастФуд» (сдают Бургер Кингу), «Арендный поток» (сдают Пятерочке). У Сбера есть ЗПИФы «Коммерческая недвижимость», «Арендный бизнес» (БЦ, ТЦ, Склады, земля, строительство). При доходности с квартир в 3-4% доходность коммерческой недвижки зачастую уже вполне конкурирует с ВДО. Может быть 8-13%, если не больше. Нужно только хорошую найти. И желательно не в Москве, тут дорого.

По типу выплат их можно поделить на 2 типа:

1. Реинвестируют дивиденды

2. Выплачивают дивиденды — чаще всего такой вариант

Покупка паев ЗПИФов может быть доступна как квалифицированным инвесторам, так и неквалифицированным, it depends. По стоимости паев они могут быть от нескольких рублей до нескольких сотен тысяч (чаще) или даже больше миллиона. Все, хватит теории.

А теперь — самое интересное. Это вообще выгодно?

Это очень выгодно при условии, что вы являетесь управляющей этими фондами компанией. Во всех остальных случаях выгодность коррелирует с уровнем финансовой осведомленности или фортуной.

Пример 1. ЗПИФ «Арендный поток» Альфы. Комиссия за покупку — 0,5%. Комиссию за управление — 1,8% в год от СЧА (Стоимость Чистых Активов). Когда смотришь на итоговую доходность, удивляешься чуточку. При показываемой доходности 11-17% в зависимости от магазина с аренды, которую получает УК, после комиссий доходность получилась 7%. Еще удивило то, что практически нет переоценки СЧА. То есть, недвижимость будто не дорожает (но и не дешевеет). А вот сжирание дохода с аренды вообще вводит в печаль. По другим подобным фондам Альфы ситуация аналогичная.

Вот фонд Альфы «Арендный поток». Тут хотя бы стоимость пая держится:

Как инвестировать в «недвижимость всегда растет» без недвижимости и стоит ли?

Доходность 7% за год (дивы) + отклонение СЧА:

А историческая доходность за год еще ниже 7%

А историческая доходность за год еще ниже 7%

Поэтому входить в новый фонд при стоимости пая 100к лично я не решился. А там прогнозируют доходность от 7,7% до 30,6%. В 7,7% вполне верится, кстати. Но вот откуда 30%, не понимаю, так-то у них не растет недвижимость;) У всех растет, а у Альфы не растет.

Пример 2. ЗПИФ «Коммерческая недвижимость» Сбера (УК Первая). Да и все их подобные фонды. Тут ситуация интересная. Комиссия 1,5% + 5% от дивидендов. Тут паи дешевеют, а дивиденды снижаются. Еще и регулярность их выплат нерегулярная. В среднем доходность около 6-8%. А стоимость пая не растет. Пф, а разговоров-то было.

Вот фонд «Коммерческая недвижимость» Сбера:

Как инвестировать в «недвижимость всегда растет» без недвижимости и стоит ли?

А вот дивиденды, которые еще даже за 2021 год не выплачены:

Как инвестировать в «недвижимость всегда растет» без недвижимости и стоит ли?

Конечно, я не посмотрел все ЗПИФы, но бегло пробежался и по другим. Ситуация не очень, мягко говоря. А что скажете на то, что УК покупает недвижимость, которую сдает сама себе? Например, Альфа покупает помещение и сдает X5, которая почти на 50% принадлежит Альфе. Не удивлюсь, если Сбер покупает за счет инвесторов помещения под офисы Сбера и сдает ему. А по каким причинам недвижимость всегда растет, а ЧСА не растет? На этот вопрос УК ответ не дают.

В итоге, я решил пока что воздержаться от ЗПИФов на недвижимость. Возможно, позже что-то изменится, и это будет выгодным. Пишите в комментариях, если видели какие-то более интересные ЗПИФы на недвижимость, возможно, я не туда смотрю...

Альтернатива: покупка REIT у зарубежных брокеров с соответствующими рисками.

Подписывайтесь на мой телеграм-канал, там я рассказываю, как коплю на квартиру в Сочи, стараюсь в инвестиции и финансовую грамотность. Ах да, и еще мемчики.

Комментарии

4
  • Евгений Тимин

    А вообще, неквалам с чего лучше начать, чтобы доходность была выше современных депозитов (7-9% годовых)?

    • igotosochi

      лучше всего начать с изучения инструментов, чтения книг и понимания, какие инструменты как работают

      мое мнение такое, что начинать нужно постановки цели. потом вклады, потом смотреть на корпоративные облигации 1-2 эшелонов, по мере повышения своей инвестиционной грамотности можно начать смотреть на акции. и ни в коем случае не вестись на спекулятивные идеи в телеграм-каналах) и всегда помнить про диверсификацию. то есть, не перекладывать сразу все вклады в одного эмитента облигаций или акции одной компании.

      если есть на вкладах деньги, превышающие размер подушки безопасности, то вполне можно начинать инвестировать

      понятие неквал - весьма условное, квалом можно стать, если просто занести достаточно бабла на счет

    • rorih

      Лучше всего начинать с зарабатывания капитала вне биржи!

      Пример инвестора 1:

      Ежемесячно дополнительно инвестирует от 30 000 р.

      Инвестор не читает никаких книг, особо за рынком не следит, придерживается консервативных стратегий:

      • ОФЗ(погашение до года) либо депозиты - 20-30%
      • Российские акции первого эшелона(дивидендные) от 15 эмитентов (докупаем за счет продажи ОФЗ/депозитов на просадках рынка) - 50%
      • Бумажная коммерческая недвига с ежемесячными выплатами - 15-20%
      • Физ.золото в качестве сбережений на черный день - 5-10%

      Ребалансировка портфеля, по возможности, раз в квартал.

      Пример инвестора 2:

      Ежемесячно дополнительно инвестирует до 3 000 р.

      Читает книги, смотрит ролики, с утра до вечера копается в техническом или фундаментальном анализе, анализирует толпу "акций" из 2-3 эшелона.

      На горизонте 10+ лет за счет "магии" сложного процента результаты 1-го инвестора превзойдут результаты 2-го на 1-2 порядка.

✅Условное форматирование в Excel. ТОП-3 приема

Сегодня вы узнаете три варианта форматирования данных с помощью формул. Забирайте в избранное.

✅Условное форматирование в Excel. ТОП-3 приема

Курсы повышения
квалификации

18
Официальное удостоверение с занесением в госреестр Рособрнадзора

Технологические компании, которые выходят на IPO, получат налоговые льготы

Бизнес из сферы технологий при выходе на биржу сможет пользоваться льготами по налогу на прибыль. А инвесторов, которые покупают ценные бумаги при первичном размещении, освободят от НДФЛ.

Как решить проблему с нарушением условий атрибута в уведомление?

Добрый день! На уведомление пришел такой отказ. Больше информации нет, какой атрибут, непонятно. Может, кто уже боролся с этим?

99
Лучшие спикеры, новый каждый день
Криптовалюта

Внешнеэкономические сделки разрешат оплачивать криптовалютой. Только если ее добыли в РФ

Для оплаты контрактов по ВЭД будет можно использовать криптовалюту, которую добыли в России.

257

Утвердили 2 перечня, по которым использование вторсырья простимулирует государство

С 1 марта 2024 года действует Перечень товаров и Перечень работ и услуг, которые производят, выполняют и оказывают с использованием определенной доли вторичного сырья в составе.

🔥 Повышайте свой профессионализм на тренинге от «Клерка»! Поделимся секретом, как за 6 шагов начать вести управленческий учет

Эффективность бухгалтера повышается, когда он помогает руководителям принимать верные управленческие решения. Научитесь самостоятельно настраивать для любого бизнеса управленческий учет.

Опытом делятся эксперты-практики, без воды
Госзакупки

Участникам госзакупок запретят работать с компаниями из Реестра недобросовестных поставщиков

Депутаты хотят обязать заказчиков госзакупок устанавливать требование об отсутствии информации об участнике в Реестре недобросовестных поставщиков.

Общество

Депутаты хотят сделать программу материнского капитала бессрочной

Пока что программа маткапитала действует до конца 2026 года. Президент предложил ее продлить до 2030 года, а депутаты считают, что такую поддержку нужно предоставлять на бессрочной основе.

Инвестиции

Семейную ипотеку продлят, рубль крепнет, крипта летит в космос, много новых облигаций и ожиданий дивидендов. Воскресный инвестдайджест

Новые санкции не повлияли на рубль и индекс. Крипта продолжает штурмовать новые высоты. Семейную ипотеку продлят как минимум до 2030 года, рынок ждёт дивидендов, размещаются новые выпуски облигаций, а я пополнил портфель новыми активами и рассказал, что интересного произошло за неделю.

Семейную ипотеку продлят, рубль крепнет, крипта летит в космос, много новых облигаций и ожиданий дивидендов. Воскресный инвестдайджест

6 способов привлечения лидов для юридической фирмы в 2024

В наше время конкуренция на рынке юридических услуг становится все более острой.

Если налоговики затягивают сроки проверки, то это игра в свои ворота

Конституционный суд подтвердил: несвоевременные действия налоговиков не продлевают совокупный срок принудительного взыскания налоговой недоимки.

Если налоговики затягивают сроки проверки, то это игра в свои ворота

🏆Книжная полка. Что почитать бухгалтеру?

Концентрация и дисциплина в спорте закаляют тебя, твой характер и ведут к новым победам. А так ли сильно спорт отличается от бизнеса?

🏆Книжная полка. Что почитать бухгалтеру?
319
Миникурсы, текстовые и видеоинструкции для бухгалтеров

Следственный комитет закрыл дело против блогера Валерии Чекалиной

Блогер Лерчек теперь имеет право возместить имущественный вред в суде.

3
490

Прощаемся с зимой. Напоследок любуемся снежинками

Зима закончилась, но во многих городах все еще лежит снег. Мы все от него уже устали, но при этом нельзя отрицать, снег — это очень красиво. Сделали для вас подборку фотографий снежинок.

Прощаемся с зимой. Напоследок любуемся снежинками
334
Таможенное право

ФТС назвала среднюю стоимость розы к 8 Марта + опрос

В преддверии 8 марта ФТС отчиталась о ввозе в Россию импортных свежих цветов - их видах, странах происхождения и таможенном оформлении.

С 1 марта МЧД для сдачи отчетов надо делать по новому формату

С 1 марта стала обязательной машиночитаемая доверенность для тех организаций и ИП, которые в силу закона должны сдавать налоговую отчетность в электронной форме и делают это через уполномоченного представителя.

Реклама

ЦБ: банки продолжают рекламировать кредиты с ложной информацией о ставках

Несмотря на предписание Центробанка указывать в рекламе полную стоимость кредита рядом с процентной ставкой, организации продолжают игнорировать это требование.

318

💼Управленческий учет в компании можно выстроить за 6 простых шагов! Научитесь этому на тренинге от «Клерка»

Эффективность бухгалтера повышается, когда он помогает руководителям принимать верные управленческие решения. Узнайте, как легко вести управленческий учет для любого бизнеса.

Главбух — гонец с плохими новостями. История бухгалтера, решившего уйти из профессии

Мы нашли нашего пользователя-главбуха, которая продавала подписку Клерк.Премиум+Консультации. Выяснилось, что она решила оставить профессию бухгалтера и перешла в другую сферу. Мы выяснили, почему специалисты уходят из бухгалтерии. Читайте, ставьте лайки и делитесь своим мнением.

Главбух — гонец с плохими новостями. История бухгалтера, решившего уйти из профессии
92
14,8 тыс.

Интересные материалы

Какие документы нужны для СФР по больничному?

Добрый день. Пришёл запрос от СФР по больничному. С этим человеком у нас заключён договор ГПХ и ещё ни копейки ему не платили и не начисляли. Нужно ли мне с него какое-то заявление взять, что он желает это пособие по основному месту (надеюсь, что оно у него есть), а не у нас?

143