Как избежать оспаривания сделки купли-продажи квартиры при банкротстве продавца

Обратил внимание, что возросло количество споров об оспаривании сделок купли-продажи квартиры при банкротстве. Для добросовестного покупателя получить заявление об оспаривании, которое также содержит требование о возврате квартиры — это неприятно. В этой статье приведу рекомендации, которые помогут избежать проблем с оспариванием купли-продажи квартиры.
Как избежать оспаривания сделки купли-продажи квартиры при банкротстве продавца

Я Александр Малютин, судебный юрист. Моя основная специализация — банкротство, оспаривание сделок и субсидиарная ответственность руководителей. Также я веду Telegram канал о праве «Прочёл в законе». На канале есть практические советы для юристов и бизнеса, необычные юридические кейсы.

Пять правил для покупателей недвижимости

На мой взгляд, чтобы снизить риск оспаривания такой сделки надо соблюдать следующие правила:

  1. Не быть аффилированным с продавцом. Тем не менее, аффилированость не влечёт автоматической недействительности сделки.

    Что такое аффилированость при банкротстве читайте тут.

  2. Изучить актуальную выписку ЕГРН и проверить продавца на предмет банкротства;

  3. Покупать квартиру по рыночной стоимости. Не соглашаться на «схемы» по занижению цены в договоре;

  4. Оплачивать сделку в безналичной форме. Если деньги передаются наличными, то в случае возникновения спора придётся доказывать источник происхождения денежных средств. Одной расписки недостаточно.

    Более подробно о том, как проверять продавца недвижимости читайте в материале, который был опубликован в Telegram канале тут

Оспаривание купли-продажи квартиры банкротом: полезная практика

Представим, что продавец признан банкротом. Управляющим или кредитором подано заявление об оспаривании купли-продажи квартиры должником.

Подготовил подборку правовых позиций судов, которая поможет защитить интересы покупателя.

1. Совокупный доход супругов подтверждает возможность накоплений для приобретения квартиры

  • Довод заявителя о том, что ответчик не представил в материалы дела доказательств аккумулирования накоплений, не опровергает наличия у супругов совокупного ежегодного дохода в размере более 1 000 000 руб. Сведения о трудовой деятельности после выхода на пенсию, справки о назначенных пенсиях и иных социальных выплатах в полной мере подтверждают наличие у ответчика наличных денежных средств в предусмотренной договором сумме;

  • Представленных в материалы дела доказательств, в частности, нотариального заверенного договора купли-продажи, расписки и сведений о доходах супругов достаточно для признания сделки оплаченной со стороны покупателя.

Источник: Постановление АС Волго-Вятского округа от 04.09.2023 делу № А43-3748/20.

Комментарий

Из дела следует вывод, что не обязательно доказывать источник происхождения денежных средств только через операции по банковскому счёту. Если доходы позволяли копить деньги на протяжении нескольких лет, то суд примет это во внимание.

2. Покупка квартиры за счёт кредитных средств

  • Ответчики при совершении сделки действовали добросовестно, проявили требующуюся от них осмотрительность: получили выписку из ЕГРН на квартиру, с момента совершения сделки и регистрации договора купли-продажи недвижимость поступила в их полное исключительное распоряжение и владение (владение добросовестного приобретателя) с несением расходов по содержанию квартиры, получено нотариальное согласие супруги должника, квартира приобреталась и за счет кредитных денежных средств с оформлением ипотеки.

Источник: Постановление АС Московского округа от 29.06.2023 по делу № А40-95289/21.

Комментарий

Если покупатель не участник схемы по сокрытию имущества, на мой взгляд, покупка квартиры с оформлением ипотеки фактически исключает возможность оспаривания сделки.

3. Проживание покупателя в доме – не соответствуют признаку вывода активов

  • Суды отметили, что согласно представленной в материалы дела справке сельской администрации от 07.09.2020, начиная с 29.07.2019 ответчик зарегистрирован в указанном жилом доме. Факт проживания семьи ответчика не оспаривался финансовым управляющим, в связи с чем суды заключили, что наличие указанных обстоятельств является не характерным для объектов, приобретаемых по сомнительным сделкам в целях создания условий для ухода от погашения иным лицом своих долгов.

Источник: Постановление АС Уральского округа от 14.12.22 по делу № А60-14617/20.

Комментарий

Вывод суда говорит о целесообразности указывать в отзыве на отсутствие признаков вывода активов. Рекомендую выделять на это отдельный раздел, в нём привести аргументы в пользу реальности сделки для покупателя.

Если вам понравилась статья, а также интересна юриспруденция, то при желании можете подписаться на мой Telegram-канал.

Буду рад подписке)

Начать дискуссию

Новые функции и улучшения на «Клерке»: обновления за июль. Выпуск #1

В июле представили обновления: сортировка главной страницы одним кликом, новый инструмент для самозанятых, возможность монетизации для авторов в "Трибуне" и продвижение материалов в блогах компаний. Также улучшен сервис "Клерк.Работа" и введены новые функции для Бизнес Аккаунта и личного кабинета.

Новые функции и улучшения на «Клерке»: обновления за июль. Выпуск #1
2

Налог на бездетность, Ивлеева уплатила долг, НДФЛ при манипуляциях с землей в обзоре

Интересные события в налоговой сфере

Бухгалтеры не видят актуальных данных ЕНС и не могут сформировать электронные подписи в ЛК. 🔨«Ночной бухгалтер» № 1733

Никогда такого не было... Бухгалтеры жалуются, что в личных кабинетах невозможно посмотреть актуальную информацию по сальдо ЕНС. Данные стоят на 15, 18, 19 июля. Если написать через ЛК налоговикам, сведения обновляются, но не всем. Формировать электронные подписи многие также не могут, не отправить 3-НДФЛ, не обновить электронные подписи.

Иллюстрация: Вера Ревина/Клерк.ру

Курсы повышения
квалификации

18
Официальное удостоверение с занесением в госреестр Рособрнадзора
Инвестиции

Физлицам и компаниям ЕС запретили участвовать в российской схеме обмена активами

Власти Евросоюза призвали инвесторов и компании не участвовать в обмене заблокированных ценных бумаг, поскольку в этом механизме участвует подсанкционный Национальный расчетный депозитарий.

ОСАГО

ОСАГО можно оформить онлайн через Сбер

Водители могут застраховать машину онлайн за несколько минут. Достаточно ввести данные документов и выбрать страховщика на маркетплейсе Сбербанка.

Для россиян тоже установят лимит на количество сим-карт

Несколько сим-карт нужны владельцам гаджетов, которые позволяют управлять умным домом и камерами наблюдения.

Опытом делятся эксперты-практики, без воды

Сотрудников не могут заставить сдавать отпечатки пальцев

Частные компании не имеют права проводить дактилоскопическую регистрацию сотрудников, чтобы наладить пропускной режим на объекте.

Бухгалтеры

НДС на УСН в 2025 году, выбор налогового режима, топ претензий от ФНС, и господдержка бизнеса — какие вебинары пройдут в августе 2024 года

Подготовили для вас анонс предстоящих вебинаров в августе.

НДС на УСН в 2025 году, выбор налогового режима, топ претензий от ФНС, и господдержка бизнеса — какие вебинары пройдут в августе 2024 года
Новости ФНС

ФНС начнет регистрировать личные фонды россиян

Полномочия по регистрации личных фондов для управления бизнесом, имуществом и активами перешли от Минюста к ФНС.

Личные финансы

Цены на туры в Турцию выросли до 300 000 рублей за среднюю путевку

Итоги первой половины лета показали, что отдых на море в этом году стал для россиян дороже еще на несколько десятков процентов. Подорожало все — и гостиницы, и перелеты, и пакетные туры. Причем не только за границей, но и в России.

Бесплатно с Трудовое право

Трудовые споры: сколько денег можно взыскать с работодателя за неправильную запись в трудовой книжке 

Все зависит от того, в состоянии ли работник доказать, что неправильная запись в трудовой лишила его заработка. Разбираем детали.

Трудовые споры: сколько денег можно взыскать с работодателя за неправильную запись в трудовой книжке 
Кадровый учет

Перемещение работника

В данном материале рассмотрим, как выглядит процедура перемещения сотрудника. Поговорим о том, какими документами оформляется это кадровое мероприятие. Разберем, в чем состоят отличия между перемещением и переводом работника.

Иллюстрация: Вера Ревина/Клерк.ру
Маркетплейсы

Семь ошибок в общении с покупателями на маркетплейсе и как их избежать

Общение важно в любых отношениях: дружеских, семейных, профессиональных. В бизнесе с помощью правильно выстроенного контакта с клиентами можно отстраиваться от конкурентов и увеличивать продажи. Рассказываем, как правильно наладить общение с клиентам на Ozon и какие ошибки часто допускают продавцы.

Иллюстрация: создано с помощью ИИ OpenAI © Вера Ревина/Клерк.ру
Экономика России

Набиуллина: ЦБ не исключает дополнительного повышения ключевой ставки

Годовой прогноз по инфляции повысили до 6,5-7%. Центробанк решил отказаться от базового сценария развития экономики.

Сгорел на работе: причины эмоционального выгорания и способы преодоления

В статье разберем причины эмоционального выгорания и способы его преодоления.

Сгорел на работе: причины эмоционального выгорания и способы преодоления
Обзоры новостей

⚡️ Итоги дня: загрузку видео на YouTube замедляют, Wildberries будет платить «белым хакерам», а многодетные семьи чаще всего берут кредиты

Подготовили обзор главных событий дня — 26 июля 2024 года. Все самое интересное, что писали и обсуждали в сети, в одной подборке.

Инвестиции

На Мосбирже появится 15 новых ценных бумаг

Непубличные компании разместят 15 новых акций по закрытой подписке на платформе MOEX START.

Регистрация ККТ

📠 Госдума упростила регистрацию контрольно-кассовой техники. Оценка налогового юриста

ИП смогут не применять ККТ, если оказывают услуги в сфере образования, физической культуры и спорта.

Инвестиции

Стоит ли участвовать в IPO и какой доход это может принести

После затишья в 2022 году и осторожного начала движения в 2023 российские компании в 2024 году стали активно выходить на биржу и предлагать свои акции. Насколько успешно проходят сейчас IPO и стоит ли в них участвовать инвестору? Узнали у экспертов.

Иллюстрация: создано с помощью ИИ OpenAI © Вера Ревина/Клерк.ру

Интересные материалы

Запрос документов ИФНС из другого региона, как отвечать на налоговые требования, нюансы ФСБУ 27/2021— в новом дайджесте Разборов

Сегодня в дайджесте вы найдете не только текстовые разборы, но и конспекты вебинаров, которые помогут вам разобраться в работе с самозанятыми в 2024 году и научат отвечать на требования ФНС.

Иллюстрация: создано с помощью ИИ OpenAI © Вера Ревина/Клерк.ру