Как избежать оспаривания сделки купли-продажи квартиры при банкротстве продавца

Обратил внимание, что возросло количество споров об оспаривании сделок купли-продажи квартиры при банкротстве. Для добросовестного покупателя получить заявление об оспаривании, которое также содержит требование о возврате квартиры — это неприятно. В этой статье приведу рекомендации, которые помогут избежать проблем с оспариванием купли-продажи квартиры.
Как избежать оспаривания сделки купли-продажи квартиры при банкротстве продавца

Я Александр Малютин, судебный юрист. Моя основная специализация — банкротство, оспаривание сделок и субсидиарная ответственность руководителей. Также я веду Telegram канал о праве «Прочёл в законе». На канале есть практические советы для юристов и бизнеса, необычные юридические кейсы.

Пять правил для покупателей недвижимости

На мой взгляд, чтобы снизить риск оспаривания такой сделки надо соблюдать следующие правила:

  1. Не быть аффилированным с продавцом. Тем не менее, аффилированость не влечёт автоматической недействительности сделки.

    Что такое аффилированость при банкротстве читайте тут.

  2. Изучить актуальную выписку ЕГРН и проверить продавца на предмет банкротства;

  3. Покупать квартиру по рыночной стоимости. Не соглашаться на «схемы» по занижению цены в договоре;

  4. Оплачивать сделку в безналичной форме. Если деньги передаются наличными, то в случае возникновения спора придётся доказывать источник происхождения денежных средств. Одной расписки недостаточно.

    Более подробно о том, как проверять продавца недвижимости читайте в материале, который был опубликован в Telegram канале тут

Оспаривание купли-продажи квартиры банкротом: полезная практика

Представим, что продавец признан банкротом. Управляющим или кредитором подано заявление об оспаривании купли-продажи квартиры должником.

Подготовил подборку правовых позиций судов, которая поможет защитить интересы покупателя.

1. Совокупный доход супругов подтверждает возможность накоплений для приобретения квартиры

  • Довод заявителя о том, что ответчик не представил в материалы дела доказательств аккумулирования накоплений, не опровергает наличия у супругов совокупного ежегодного дохода в размере более 1 000 000 руб. Сведения о трудовой деятельности после выхода на пенсию, справки о назначенных пенсиях и иных социальных выплатах в полной мере подтверждают наличие у ответчика наличных денежных средств в предусмотренной договором сумме;

  • Представленных в материалы дела доказательств, в частности, нотариального заверенного договора купли-продажи, расписки и сведений о доходах супругов достаточно для признания сделки оплаченной со стороны покупателя.

Источник: Постановление АС Волго-Вятского округа от 04.09.2023 делу № А43-3748/20.

Комментарий

Из дела следует вывод, что не обязательно доказывать источник происхождения денежных средств только через операции по банковскому счёту. Если доходы позволяли копить деньги на протяжении нескольких лет, то суд примет это во внимание.

2. Покупка квартиры за счёт кредитных средств

  • Ответчики при совершении сделки действовали добросовестно, проявили требующуюся от них осмотрительность: получили выписку из ЕГРН на квартиру, с момента совершения сделки и регистрации договора купли-продажи недвижимость поступила в их полное исключительное распоряжение и владение (владение добросовестного приобретателя) с несением расходов по содержанию квартиры, получено нотариальное согласие супруги должника, квартира приобреталась и за счет кредитных денежных средств с оформлением ипотеки.

Источник: Постановление АС Московского округа от 29.06.2023 по делу № А40-95289/21.

Комментарий

Если покупатель не участник схемы по сокрытию имущества, на мой взгляд, покупка квартиры с оформлением ипотеки фактически исключает возможность оспаривания сделки.

3. Проживание покупателя в доме – не соответствуют признаку вывода активов

  • Суды отметили, что согласно представленной в материалы дела справке сельской администрации от 07.09.2020, начиная с 29.07.2019 ответчик зарегистрирован в указанном жилом доме. Факт проживания семьи ответчика не оспаривался финансовым управляющим, в связи с чем суды заключили, что наличие указанных обстоятельств является не характерным для объектов, приобретаемых по сомнительным сделкам в целях создания условий для ухода от погашения иным лицом своих долгов.

Источник: Постановление АС Уральского округа от 14.12.22 по делу № А60-14617/20.

Комментарий

Вывод суда говорит о целесообразности указывать в отзыве на отсутствие признаков вывода активов. Рекомендую выделять на это отдельный раздел, в нём привести аргументы в пользу реальности сделки для покупателя.

Если вам понравилась статья, а также интересна юриспруденция, то при желании можете подписаться на мой Telegram-канал.

Буду рад подписке)

Дневник продакта. Зачем нужна подписка Клерк.Премиум и сколько денег она экономит

Платная часть Клерка содержит кучу полезного контента. Пытаюсь разобраться в составе подписки и сценариях ее использования. Это не рекламы пост, а что-то вроде экзамена на понимание продукта. Обычно такие статьи мало кто читает, но мне будет интересно вернуться к ней через год и посмотреть что изменилось.

Дневник продакта. Зачем нужна подписка Клерк.Премиум и сколько денег она экономит
99

Начать дискуссию

Новые лимиты для УСН, куда поехать в отпуск, автоматический статус по налоговому резидентству. 💃«Ночной бухгалтер» № 1705

Лимиты на УСН изменятся, а право на работу без НДС или по пониженным ставкам будет утрачено при новых условиях. Где отдохнуть летом в России – 5 популярных направлений. Статус налогового резидента ФНС будет определять автоматически. И другие новости этого дня.

Иллюстрация: Вера Ревина/Клерк.ру

Курсы повышения
квалификации

18
Официальное удостоверение с занесением в госреестр Рособрнадзора
Валюта

Центробанк понизил курс доллара до 87 рублей, а юань резко упал

Официальный курс евро на 19 июня также упал до 93,23 рубля.

Рестораны Санкт-Петербурга нажились на ПМЭФ-2024

По сравнению с экономическим форумом 2023 года, в этом году обороты туристического бизнеса выросли примерно на 30%, а средние чеки общепита и отелей подскочили на 9-20%.

Лучшие спикеры, новый каждый день
Бесплатно с Социальные пособия

Новая семейная выплата по НДФЛ: кому, когда и сколько

Часть НДФЛ, уплаченного за 2025 год, можно будет вернуть. Выплата положена семьям с детьми, у которых невысокие доходы.

Новая семейная выплата по НДФЛ: кому, когда и сколько
Зарплата

Оклады воспитателей в детсадах могут поднять

Базовый оклад воспитателя детского сада должен быть не ниже двух региональных МРОТ, заявила первый зампред комитета Госдумы по просвещению Яна Лантратова.

ВЭД

Первичка на иностранном языке в налоговом учете

Российские компании сотрудничают с зарубежными партнерами. В связи с этим бухгалтеры нередко сталкиваются с первичными учетными документами, составленными на иностранном языке. Нужно ли переводить такие документы на русский, как учесть траты на перевод, расскажем в нашей статье.

Первичка на иностранном языке в налоговом учете
Опытом делятся эксперты-практики, без воды
ФСБУ НМА

Модернизация нематериальных активов (НМА) по ФСБУ 14/2022 в 1С:Бухгалтерии предприятия ред. 3.0

В этой же публикации мы поговорим о модернизации нематериальных активов, то есть об улучшении объектов НМА, в результате которого повышаются первоначально принятые нормативные показатели их функционирования. Вас ждет подробный разбор законодательства с большим практическим примером в 1С:Бухгалтерии предприятия ред. 3.0. 

Модернизация нематериальных активов (НМА) по ФСБУ 14/2022 в 1С:Бухгалтерии предприятия ред. 3.0

В КоАП и УК уточнят ответственность за нарушения в сфере закупок

Госдума в первом чтении приняла два законопроекта правительства с поправками об ответственности за нарушения в сфере закупок по 44-ФЗ и 223-ФЗ.

Ошибки, которые на работе хоть раз совершал каждый. И как после них выплывать

Ошибок бояться — на работу не ходить. Они не просто неизбежны, но важны для профессионального роста, даже если в моменте вызывают дискомфорт / смущение / желание дауншифтнуть. Расскажем о пяти ошибках, которые совершает за свою карьеру каждый, а также подскажем, как справиться с последствиями и предотвратить оплошность в будущем.

Ошибки, которые на работе хоть раз совершал каждый. И как после них выплывать
Общество

Володин: видеоформаты в обучении нужны, когда по‑другому нельзя

По мнению председателя Госдумы Вячеслава Володина, нужно сделать все, чтобы учитель общался напрямую с учеником и родителем, а не в чатах.

УСН

💰 Когда будет утрата права на УСН в 2025 году: таблица + важное замечание налогового инженера

С 2025 года не будет повышенных ставок по УСН (8% и 20%), но лимит дохода будет значительно выше. При его превышении право на УСН утрачивается. А вместе с ним и право на ставку НДС 7%.

Правительство поддержит производителей подъемно-транспортного оборудования

Кабмин принял решение поддержать производителей отдельных видов подъемно-транспортного оборудования, востребованного в промышленности, строительстве, сельском хозяйстве, горном деле, туризме и других отраслях.

Миникурсы, текстовые и видеоинструкции для бухгалтеров

Сбер нашел фейковое приложение в App Store

Сотрудники банка предупредили клиентов, чтобы они не устанавливали приложение «Сбер: новый доступ в Сбол». Его создали мошенники.

⚡️ Итоги дня: с июля подорожает крепкий алкоголь, «Леруа Мерлен» меняет название, а в Таиланде создали кожу из ананасовых листьев

Подготовили обзор главных событий дня — 18 июня 2024 года. Все самое интересное, что писали и обсуждали в сети, в одной подборке.

Подготовка к открытию магазина в ТЦ: инструкция для арендатора

Представим, что предприниматель уже выбрал торговый центр для своего магазина. Что дальше? Как подготовить магазин к открытию? Как оптимизировать расходы на ремонт? Какие документы и разрешения потребуются для проведения работ? И как при этом не нарваться на штрафы?

Подготовка к открытию магазина в ТЦ: инструкция для арендатора

Фермерам разрешили размещать туристов в гостевых домах на хозяйственных землях

Предприниматели не утратят статус производителя сельского хозяйства, если будут оказывать услуги по размещению туристов на своих землях.

УК РФ

Для владельцев «резиновых квартир» хотят ввести уголовную ответственность

Депутаты во главе с Сергеем Мироновым (фракция СРЗП) внесли в Госдуму законопроект, который вводит уголовную ответственность за содействие в нелегальном оформлении российского гражданства мигрантами.

Что нужно знать о профессии «специалист по кадрам»

Всем привет! Это продакт-менеджер сервиса Клерк.Работа, и здесь я буду делиться полезными статьями о поиске работы, рассказывать, какие специалисты востребованы на рынке и какие компетенции стоит развивать сейчас. А пока мы разберем, кто такой специалист по кадрам, что входит в его обязанности и сколько он за это получает.

Иллюстрация: Вера Ревина/Клерк.ру

Вакансии

Новые вакансии для бухгалтеров и финансистов Добавить вакансию
ОСАГО

Госдума отменит обязанность оформлять ОСАГО при регистрации автомобиля

Для постановки автомобиля на учет будет не нужно предварительно заключать договор ОСАГО.

Интересные материалы

Роспотребнадзор на законодательном уровне запретит навязывать услуги потребителям

Продавцы не смогут включать в форму основного договора дополнительные условия по иным платным услугам.