Актуальные вопросы налогообложения застройщиков

Ситуации, в которых требуется правовая поддержка в сфере налогообложения, возникают на всех этапах деятельности компаний-застройщиков. СберРешения предоставляют широкий спектр услуг в области налогового консультирования застройщиков, инвесторов и строительных компаний — от налогового сопровождения сделок и налоговых экспертиз инвестиционного договора до консультирования по узким вопросам в конкретных ситуациях. 
3,7 тыс. 858
Актуальные вопросы налогообложения застройщиков
Иллюстрация: СберРешения

В этой статье мы рассмотрим пару актуальных налоговых вопросов в сфере строительства. Мы будем рады проанализировать эти вопросы более подробно в отношении вашего конкретного случая или оказать поддержку с любым иным налоговым запросом. 

Момент определения финансового результата застройщика для целей налогообложения

В сфере жилищного строительства сегодня наиболее распространено строительство на основании договоров долевого участия (ДДУ) и с использованием счетов эскроу.

Как правило, работающие таким образом строительные компании в целях налоговой оптимизации применяют УСН «доходы», так как налоговое законодательство позволяет учитывать в качестве дохода финансовый результат от строительства. 

Финансовый результат застройщика для целей УСН «доходы» определяется как разница между ценой договоров участия в долевом строительстве и фактическими затратами на строительство объектов долевого строительства (пп. 14 п. 1 ст. 251, пп. 1 п. 1.1 ст. 346.15 НК, письма Минфина от 11.02.2021 № 03-11-06/2/9225, от 23.11.2020 № 03-11-10/101807). Однако момент определения такого финансового результата законодательством прямо не установлен.

Существовавшая ранее позиция Минфина заключалось в том, что застройщику надлежит определять экономию (перерасход) денежных средств в разрезе каждого участника долевого строительства на момент исполнения соответствующего ДДУ, то есть подписания акта о передаче объекта долевого строительства, что для самого застройщика могло быть довольно трудоёмко (письмо Минфина от 07.08.2018 № 03-03-06/1/55395 с учётом определение ВС от 05.06.2017 № 303-КГ17-5474).

На текущий момент, однако, в судебной практике преобладает иная позиция, согласно которой финансовый результат застройщика от использования средств дольщиков по целевому назначению следует определять в целом по объекту строительства (многоквартирному дому).

Такой вывод сформулирован в определении ВС от 22.03.2021 № 309-ЭС20-17578 и поддержан иной судебной практикой нижестоящих судов.

Но и для объекта строительства в целом непосредственный момент определения финансового результата (например, дата ввода дома в эксплуатацию или иная дата) не установлен, налоговое законодательство не содержит даже правил его выбора. В практике на этот счёт встречаются различные подходы, используемые застройщиками, правомерность которых при этом признается судами. 

Так, в ряде случаев суды признавали правомерным признание дохода в виде экономии застройщика на дату ввода жилого дома в эксплуатацию, при этом данный подход был закреплен учетной политикой застройщика (постановления АС ЗСО от 20.05.2021 по делу № А70-16528/2019, АС ЗСО от 24.02.2021 по делу № А70-21901/2019). 

В то же время в отдельных решениях суды указывали, что финансовый результат застройщика в виде прибыли, остающейся в распоряжении застройщика, возникает при наступлении в совокупности следующих обстоятельств и условий: 

  • завершение всех затрат на строительство многоквартирного дома или иного объекта недвижимости в соответствии с проектной документацией;

  • получение разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости; 

  • передача дольщикам (инвесторам) помещений по актам приема-передачи (постановление АС ПО от 07.10.2020 по делу № А65-32019/2019). 

Налоговое консультирование застройщиков, инвесторов и строительных компаний

Правовая поддержка предприятий, осуществляющих деятельность в сфере строительства. Реализация комплекса превентивных мер, направленных на предотвращение возможных налоговых и коммерческих рисков

В частности, судами был признан правомерным подход застройщика, закрепленный в учётной политике, согласно которому экономия денежных средств участников долевого строительства, оставшаяся в распоряжении заказчика-застройщика, определяется на дату подписания последнего передаточного акта между застройщиком и участником долевого строительства (постановление Восьмого ААС от 07.09.2020 по делу № А70-13785/2019, также на корректность определения финансового результата на дату передачи объекта указывается письмо Минфина от 29.07.2013 N 03-03-06/1/30040).

С учётом необходимости определения финансового результата застройщика как разницы между ценой ДДУ и фактическими затратами на строительство, а также позиции, в соответствии с которой такой финансовой результат подлежит определению не по отдельным участникам долевого строительства, а в целом по всему многоквартирному дому, наиболее обоснованным подходом нам представляется определение налоговой базы на дату подписания последнего передаточного акта, так как именно после этого момента у застройщика будут отсутствовать дальнейшие расходы, которые могут быть осуществлены в рамках целевого финансирования, и оставшаяся сумма экономии фактически поступит полностью в его распоряжение. 

В то же время, с учётом наличия положительной судебной практики в отношении различных подходов налогоплательщиков к выбору момента определения налоговой базы в подобных случаях, полагаем, что застройщик может избрать и иной метод — например, определение налоговой базы на дату ввода жилого дома в эксплуатацию.

Однако, если после такой даты застройщиком будут осуществляться дополнительные расходы в рамках целевого финансирования (например, в рамках завершения отделки квартир), ранее определённая сумма налогооблагаемых доходов по ДДУ может потребовать корректировки в сторону уменьшения, что создаст дополнительную административную нагрузку. 

В любом случае мы рекомендуем застройщику закрепить выбранный подход к моменту определения налоговой базы в учётной политике для целей налогообложения.  

Учет расходов застройщика для целей определения финансового результата для целей налогообложения

В описанной выше ситуации, когда применяющий УСН «доходы» застройщик осуществляет строительство с использованием счетов эскроу, полученные им с таких счетов средства участников долевого строительства, использованные для целей возмещения своих расходов как застройщика, не подлежат включению в состав налогооблагаемых доходов (пп. 14 п. 1 ст. 251 НК).

Налоговое законодательство определяет такие расходы как «расходы застройщика в связи со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, предусмотренных договором участия в долевом строительстве», не устанавливая более подробно, какие именно расходы могут быть к ним отнесены. 

Полагаем, что, оценивая возможность учесть те или иные расходы застройщика для целей определения налогооблагаемого финансового результата, можно обоснованно руководствоваться перечнем целей использования денежных средств с расчётного счёта застройщика в рамках долевого строительства из ст. 18 закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ («Закон № 214-ФЗ»), хотя положения этой статьи и не являются обязательными к применению при использовании счетов эскроу. 

Многие расходы застройщика прямо предусмотрены указанным перечнем и не вызывают особых сомнений — например, расходы на проектирование или расходы на приобретение земельного участка для строительства.

Однако деятельность застройщика может предполагать самые различные расходы, которые уже не будут прямо поименованы в перечне, и правомерность их учёта для целей определения налогооблагаемого финансового результата может казаться неоднозначной.

Рассмотрим это на примере двух видов потенциально спорных расходов.

Расходы на давальческие материалы для строительно-монтажных работ

Прямо такие расходы нигде не поименованы, но п. 1 ч. 1 ст. 18 закона № 214-ФЗ содержит указание на достаточно общую формулировку цели расхода «строительство (создание) одного или нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, в соответствии с проектной документацией». 

Полагаем, что под такую цель должны подпадать в том числе и расходы на приобретение давальческих материалов. На наш взгляд, это подтверждается также тем, что в состав документов, необходимых для проведения операций по расчётному счёту застройщика, утверждённый постановлением Правительства от 01.08.2018 № 897, в части осуществления платежей, связанных со строительством (созданием) одного или нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, включены, среди прочего, «договоры, товарные и товарно-транспортные накладные на приобретаемые непосредственно застройщиком товарно-материальные ценности для использования при осуществлении проекта строительства, акты их приёма-передачи». 

Таким образом мы приходим к выводу о правомерности учёта этих расходов при определении финансового результата застройщика для целей налогообложения.

Расходы на компенсации банкам для целей предоставления дольщикам льготной ипотеки

Нередко для того, чтобы дольщики могли получить ипотечное кредитование по сниженным ставкам, застройщики компенсируют банкам-кредиторам их недополученные доходы. Прямо такие расходы нигде не упомянуты.

В то же время п. 20 ч. 1 ст. 18 закона № 214-ФЗ говорит об «оплате иных расходов, в том числе расходов на рекламу» (в той же статье указано, что такие расходы не должны составлять больше 10% от проектной стоимости строительства).

Мы полагаем, что практика компенсирования банкам недополученных доходов в связи с предоставлением льготного кредитования на приобретение квартир у застройщика направлена на стимулирование роста объёма продаж и может быть признана аналогичной практике приобретения рекламных услуг, что поддерживал и Минфин (письмо Минфина от 15.09.2017 № 03-03-06/1/59552).

Таким образом, по нашему мнению, существуют аргументы в пользу отнесения таких расходов к числу расходов в связи со строительством многоквартирных домов для целей определения финансового результата для целей налогообложения. 

При этом, так как ст. 18 закона № 214-ФЗ не обязательна к применению застройщиками, использующими счета эскроу, полагаем, что упомянутое выше условие о 10% от общей проектной стоимости строительства не должно иметь значения для налогообложения, хотя по данному вопросу нельзя исключать возможности спора с налоговыми органами.

Мы будем рады оказать услуги по оценке правомерности учёта для целей налогообложения тех или иных конкретных видов ваших расходов как застройщика, а также по широкому спектру иных возможных вопросов в сфере налога в рамках УСН, НДС, налога на прибыль, налога на имущество, таких как:

  • Проверка и разработка учетных политик.

  • Правовой и налоговый анализ объекта недвижимости, земельного участка или целевой компании в сделке по покупке компании.

  • Правовое и налоговое сопровождение структурирования и исполнения сделки купли-продажи объекта недвижимости, земельного участка или целевой компании.

  • Консультации по применению льгот и мер поддержки бизнеса.

  • Рекомендации по выбору структуры холдинга, создание, реорганизация и ликвидация компаний группы с учетом правовых и налоговых аспектов.

Получите налоговую консультацию от специалистов СберРешений на нашем сайте.

Автор: Игорь Долгов, главный налоговый юрист СберРешений

Налоговое консультирование застройщиков, инвесторов и строительных компаний

Правовая поддержка предприятий, осуществляющих деятельность в сфере строительства. Реализация комплекса превентивных мер, направленных на предотвращение возможных налоговых и коммерческих рисков

Реклама: АО «Интеркомп», ИНН: 7709688816, erid: LjN8KTbeR

Начать дискуссию

⚡️Итоги дня: мошенники чуть не развели Сергея Безрукова, читатели стали чаще покупать книги с рук, а ФАС не может справиться с «Яндекс Такси»

Подготовили для вас дайджест главных событиями дня. Все самое интересное, что писали и обсуждали в сети, в одной подборке.

Курсы повышения
квалификации

20
Официальное удостоверение с занесением в госреестр Рособрнадзора

Как рассчитываются пени в процессе выполнения госконтракта

Если поставщик не выполняет в срок заказ, то со следующего дня после истечения установленного срока ему будет начисляться неустойка в размере 1/300 от ключевой ставки на день уплаты.

Как установить самозапрет на выдачу кредитов и в каких случаях это делать нельзя

Госдума приняла закон, по которому россияне смогут устанавливать самозапрет на выдачу кредитов. Разбираемся, как он будет работать и в чем его минусы.

Иллюстрация: создано с помощью ИИ OpenAI © Вера Ревина/Клерк.ру
Лучшие спикеры, новый каждый день
Бесплатно с ЕНП (единый налоговый платеж)

Как заполнить заявление на возврат переплаты с ЕНС в 2024 году

В 2023 году введен единый налоговый счет (ЕНС) и единый налоговый платеж (ЕНП). Письмом ФНС № ЕД-7-8/1133 от 30.11.2022 утверждена форма заявления на возврат переплаты по налогу, который учитывается на едином счете. Рассказываем, как ее заполнить и когда подать.

Как заполнить заявление на возврат переплаты с ЕНС в 2024 году
Ипотека

Лимит по IT-ипотеке могут повысить до 700 млрд рублей

Новый лимит будет увеличен на 200 млрд рублей, что позволит IT-специалистам получить еще не менее 15 тысяч льготных кредитов на покупку жилья.

Импорт миграционного труда – привилегия развитой экономики

В журнале «Трудовое право» вышла статья с анализом ситуации по региональным ограничениям для привлечения мигрантов в отдельных субъектах РФ.

Опытом делятся эксперты-практики, без воды

Возможно ли в рамках закона № 223-ФЗ заключить соглашение о новации

Можно ли в ситуации возврата займа заключить с должником в рамках закона № 223-ФЗ соглашение о новации, в котором обязательство по возврату займа будет заменено на обязательство по выполнению работ на сумму долга (в самом соглашении будут указаны объем работ и стоимость)? Не будет ли данная схема противоречить требования закона № 223-ФЗ?

Иллюстрация: Вера Ревина/Клерк.ру
ЭДО

Машиночитаемая доверенность, или МЧД: суть, для чего нужна и как с ней работать

Машиночитаемая доверенность — это аналог бумажной доверенности, но используется она исключительно при электронном взаимодействии. 

Машиночитаемая доверенность, или МЧД: суть, для чего нужна и как с ней работать

Самозапрет на оформление кредита можно устанавливать с 1 марта 2025 года

Банки и МФО не смогут выдать потребительский кредит, если клиент установил на Госуслугах или в МФЦ самозапрет.

Как не жить на одну зарплату. Как и где найти подработку

Пока китайцам страшно «жить в эпоху перемен», россияне от души смеются над фразой Лёлика из «Бриллиантовой руки» «Чтоб тебе жить на одну зарплату!» и ищут дополнительный доход.

Иллюстрация: создано с помощью ИИ OpenAI © Вера Ревина/Клерк.ру
Вклады

У ВТБ появится вклад, привязанный к ключевой ставке Центробанка

Для держателей пакетов «Прайм» и «Привилегия» ВТБ создаст вклады-«флоатеры», доходность которых будет зависеть от ключевой ставки.

Дропшиппинг: как работает, плюсы и минусы, с чего начать бизнес

Чтобы что-то продавать, необязательно быть производителем или перекупщиком. Есть модель торговли, когда продавец торгует товарами, которые у него нет на руках. Рассказываем, что такое дропшиппинг, почему он популярен, в чем преимущества и недостатки, как начать зарабатывать.

Иллюстрация: Вера Ревина/Клерк.ру
Миникурсы, текстовые и видеоинструкции для бухгалтеров

ТОП пять проблемных отчетов у бухгалтеров с начала 2024 года. «Ночной бухгалтер» №1630

Не успел начаться год, а бухгалтерам уже пришлось перестроиться в работе с отчетностью, например, по-новому подавать уведомления по НДФЛ. Из-за того, что приходится параллельно с текучкой следить за изменениями и через день практически что-то сдавать, возникают ошибки, а еще и ФНС не дает продохнуть. Собрали топ самых-самых бесячих отчетов.

Иллюстрация: Вера Ревина / Клерк.ру

Как стать работодателем мечты: топ-6 признаков, на которые смотрят соискатели

Для любого соискателя важны зарплата, время в пути до места работы, стабильность и социальные гарантии. В долгосрочной перспективе — возможность обучиться чему-то новому и карьерный рост. Играет роль и формат работы: кому-то критична возможность работать удаленно, кому-то — ходить в офис.

Иллюстрация: Вера Ревина/Клерк.ру
Банки

Модульбанк перестал переводить деньги в долларах и евро

Клиенты попавшего под санкции Модульбанка больше не могут переводить средства в долларах и евро.

ФНС, может быть, утвердит справку для инвестиционного вычета по НДФЛ

Чтобы получить инвестиционный налоговый вычет по НДФЛ через налогового агента, нужна справка из ИФНС. Утвержденной справки нет, а рекомендованную налоговики заполняют по принципу «кто во что горазд». Возможно, будет утвержденная форма. Но это не точно.

Работать быстрее и комфортнее: инструменты бухгалтера-калькулятора в ресторанном бизнесе

В статье собрали полезные сервисы и сайты, которые будут полезны большинству бухгалтеров-калькуляторов в ресторанах, барах, кафе и других заведениях.

Работать быстрее и комфортнее: инструменты бухгалтера-калькулятора в ресторанном бизнесе

Цифра дня. Про кредиты

Средняя ставка по кредитам в России превышает 40% с учетом всех опций.

Цифра дня. Про кредиты

Для оказания услуг по дезинфекции нужно получать лицензию с 1 марта 2025 года

Чтобы компании по уничтожению грызунов и насекомых успели подготовиться, срок обязательного лицензирования перенесли на 1 марта 2025 года. Изначально он был установлен на 1 сентября 2024 года.

🎓Вебинары для бухгалтера в марте: тренды проверок, новые правила по зарплате, исправление ошибок в отчетах ЕФС-1, РСВ, 6-НДФЛ, бюджетный учет, маркировка, управленка

Собрали для вас анонсы вебинаров на март 2024 года. Не пропустите!