Менеджмент

Доверительное управление недвижимостью

Передача недвижимого имущества в доверительное управление – удачное решение проблемы эффективности его использования. Однако его реализация на практике может вызвать у собственника немало трудностей. Избежать их поможет точное соблюдение гражданского законодательства Российской Федерации.
16,3 тыс. 11 тыс.

Елена Ситникова, к.ю.н.,
юрист АКГ «Интерэкспертиза»

Передача недвижимого имущества в доверительное управление – удачное решение проблемы эффективности его использования. Однако его реализация на практике может вызвать у собственника немало трудностей. Избежать их поможет точное соблюдение гражданского законодательства Российской Федерации.

Как правило, недвижимое имущество обеспечивает его владельцу не только получение доходов. С его содержанием и использованием связано множество хлопот. Из-за этого в последнее время все больше собственников предпочитает сдавать имеющуюся у них недвижимость в доверительное управление. В результате они только получают прибыль от использования своего имущества – правда, за вычетом расходов на его содержание и вознаграждение доверительного управляющего. Необходимо отметить, что доверительное управление недвижимым имуществом имеет свои особенности по сравнению с доверительным управлением ценными бумагами. Это приводит к возникновению на практике множества вопросов.

Договор вступает в силу

Напомним, что из себя представляет договор доверительного управления имуществом. Одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление. Другая же сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя) (п. 1 ст. 1012 ГК РФ). Договор доверительного управления недвижимым имуществом должен быть заключен в форме, предусмотренной для договора продажи недвижимого имущества. При этом передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество (п. 2 ст. 1017 ГК РФ).

В то же время в порядке исполнения договора продажи недвижимости существует одна особенность. Его исполнение до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения отношений сторон с третьими лицами (п. 2 ст. 551 ГК РФ). Таким образом, стороны договора доверительного управления могут предусмотреть в нем, например, что договор вступит в силу со дня его подписания. Они могут даже сразу передать имущество. Однако для третьих лиц – арендаторов или организаций, оказывающих коммунальные услуги, – дело обстоит немного иначе. Для них договор вступит в силу только с даты государственной регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление. Это положение обязательно необходимо учитывать. До регистрации передачи имущества все права и обязанности перед третьими лицами несет сам собственник, а не доверительный управляющий.

Несоблюдение требований о регистрации передачи имущества влечет за собой недействительность самого договора доверительного управления.

Регистрировать или нет

Соглашение об изменении или расторжении договора, по общему правилу, заключается в той же форме, что и сам договор (п. 1 ст. 452 ГК РФ). В соответствии со статьей 1017 Гражданского кодекса, договор доверительного управления имуществом должен быть заключен в письменной форме. Несоблюдение этого требования влечет недействительность договора. Из этого следует, что и все дополнительные соглашения к договору доверительного управления также должны быть обязательно заключены в письменной форме.

Как следует из положений гражданского законодательства РФ, сам договор доверительного управления недвижимым имуществом в государственной регистрации не нуждается. Регистрировать нужно только передачу недвижимого имущества в доверительное управление. Соответственно, если изменения и дополнения к договору касаются не непосредственно недвижимого имущества, а лишь порядка управления им, то регистрации они также не требуют.

Арендаторов следует информировать

Согласно статье 1012 Гражданского кодекса, передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему. При этом, осуществляя доверительное управление имуществом, управляющий вправе совершать в отношении него любые действия в интересах выгодоприобретателя (п. 2 ст. 1012 ГК РФ). Естественно, они должны осуществляться в строгом соответствии с договором доверительного управления. Необходимо учитывать, что сделки с переданным в доверительное управление имуществом доверительный управляющий совершает от своего имени (п. 3 ст. 1012 ГК РФ). При этом он должен указать, что действует в качестве такого управляющего.

Таким образом, передача недвижимого имущества в доверительное управление никоим образом не сказывается на арендаторах: их договоры с собственником имущества сохраняют свою силу. Однако собственник и доверительный управляющий заинтересованы в том, чтобы довести до сведения арендаторов факт заключения договора управления имуществом. Это нужно для того, чтобы свои обязательства по договору аренды арендаторы исполняли доверительному управляющему. К нему же им надлежит обращаться и за реализацией своих прав по договору аренды. Сделать это можно, заключив дополнительное соглашение к договору аренды недвижимого имущества о перемене лиц в обязательстве. При этом необходимо учитывать, что договоры аренды здания или сооружения, заключенные на срок более одного года, подлежат государственной регистрации (ст. 651 ГК РФ). Соответственно, необходимо регистрировать и все дополнительные соглашения к таким договорам аренды.

Что же касается договоров аренды, которые будут заключены доверительным управляющим в период действия договора доверительного управления, то вопросов здесь не возникает. К ним будут применяться обычные правила договора аренды. Единственной особенностью будет являться тот факт, что они будут заключены не самим собственником имущества, а его доверительным управляющим.

Где должна стоять отметка

Как уже было сказано, при совершении сделок с переданным в управление имуществом доверительный управляющий должен указать, что является таковым. Это условие считается соблюденным, если при совершении действий, не требующих письменного оформления, другая сторона информирована об их совершении доверительным управляющим в этом качестве. В письменных документах после имени или наименования доверительного управляющего должна стоять пометка «Д.У.».

На практике часто возникает вопрос о том, на каких именно документах она должна проставляться. Только при подписании договоров, дополнительных соглашений, писем и т. п. – или во всех случаях, когда организация выступает в качестве доверительного управляющего? Например, зачастую отметка «Д.У.» проставляется не только в тех или иных документах, адресованных доверительному управляющему, но и в платежных поручениях на уплату его каких-либо сумм. Так, ряд организаций ставит пометку «Д.У.» рядом с наименованием управляющего даже в поручениях на уплату арендной платы. Это не совсем верно. В соответствии с Положением Центрального Банка РФ от 3 октября 2002 года № 2-П «О безналичных расчетах в Российской Федерации» (п. 2.10), расчетные документы должны содержать ряд реквизитов. В частности, наименование получателя средств, номер его счета и идентификационный номер налогоплательщика (ИНН). Между тем, следует обратить внимание на тот факт, что пометка «Д.У.» не является частью наименования организации. Таким образом, в соответствии с требованиями названного Положения, в платежном поручении не следует указывать пометку «Д.У.». В графе же «Назначение платежа» платежного поручения, на наш взгляд, следует сделать ссылку на документ, в соответствии с которым производится платеж.

Таким образом, использование пометки «Д.У.» не должно вступать в противоречие с нормативными актами, устанавливающими порядок оформления документов в той или иной сфере.

Как не обидеть управляющего

Принимая недвижимое имущество в доверительное управление, многие доверительные управляющие ставят перед собственником следующий вопрос. Они просят выделить им под офис часть помещений в передаваемом здании для реализации функций по договору доверительного управления. Здесь необходимо учитывать, что управляющий не может быть выгодоприобретателем по договору доверительного управления имуществом (п. 3 ст. 1015 ГК РФ). В связи с этим очень важно правильно оформить такие отношения. Можно предложить несколько способов решения этой проблемы. Наиболее простой – это исключить из состава передаваемого в доверительное управление имущества помещения, которые управляющий собирается использовать под офис. Вместо этого следует сдать их ему в аренду по отдельному договору. Например, в доверительное управление может быть передано здание за исключением комнат № 1-15 на первом его этаже.

Согласно статье 1023 Гражданского кодекса, доверительный управляющий имеет право на вознаграждение, предусмотренное договором доверительного управления. Также ему необходимо возместить обоснованные расходы, произведенные при доверительном управлении имуществом. Делать это следует за счет доходов от использования этого имущества. В связи с этим, в договоре доверительного управления можно предусмотреть следующее. Право пользования помещением в здании, переданном в доверительное управление, можно рассматривать как одну из составных частей такого вознаграждения. Также в договоре можно установить, что право пользования частью помещения в здании, переданном в доверительное управление, является компенсацией расходов управляющего. При этом такая часть помещения должна учитываться доверительным управляющим отдельно от имущества, переданного ему в доверительное управление.

Совет: не торопитесь с передачей

Владимир Мещеряков, руководитель авторского коллектива книги «Годовой отчет-2004», глава экспертной коллегии журнала «Практическая бухгалтерия»

Заострю внимание читателей на одном спорном моменте, связанном с передачей недвижимого имущества в доверительное управление. Он напрямую связан с минимизацией налогообложения.

Не секрет, что часто у материнской компании возникает необходимость в передаче имущества (в том числе недвижимого) своей дочерней структуре. При этом, как правило, более предпочтительной для собственника группы оказывается передача на безвозмездной основе. Такой способ позволяет избежать уплаты налога на прибыль. Норма, указывающая на это, содержится в подпункте 11 пункта 1 статьи 251 Налогового кодекса.

Однако сочетание безвозмездной передачи недвижимого имущества с последующей его передачей в доверительное управление таит серьезную проблему. В том же подпункте Налогового кодекса есть такие слова: полученное имущество не признается доходом, если в течение года со дня его получения оно не передается третьим лицам. Возникает вопрос: что же подразумевается здесь под словом «передача»? Ответ на этот вопрос можно найти в письме Минфина России от 14 октября 2004 г. № 03-03-01-04/1/75. В нем однозначно указано, что в данное понятие включается и передача имущества в доверительное управление.

Вывод из этого прост. Если полученная дочерней компанией недвижимость была передана в доверительное управление в течение одного года, то заплатить налог на прибыль все-таки придется. Поэтому, если группа компаний серьезно заинтересована в минимизации налогообложения, советую не торопиться с передачей такого имущества в доверительное управление. Проведя его безвозмездную передачу, необходимо выждать срок, не меньше одного года.

Комментарии

2
  • mihajlova evgenija

    Я долго сдавала квартиру, но сейчас живу в другой стране и лично делать это не удобно. Спасибо агентству Скайхаунд, что помогли решить этот вопрос. Теперь все нюансы с арендаторами они решают лично без моего присутствия

    • Evgenija Gordeeva

      Я тоже у них приобретала жильё, и ребята работают действительно грамотные, подобрали именно то, что мне нужно и по разумной стоимости

Эксперты пересчитали недоимки по делу Блиновской. Теперь она должна 906 млн рублей

Сначала следствие называло сумму недоимки в 918 млн рублей, а сейчас экономическая экспертиза пересчитала задолженность.

Курсы повышения
квалификации

20
Официальное удостоверение с занесением в госреестр Рособрнадзора

Прабабушкам и прадедушкам будут выплачивать надбавку к пенсии

Прибавку к пенсии по старости или инвалидности получат люди, которые заботятся о правнуках, если те до достижения возраста 18 лет стали инвалидами.

Инвестиции

Мосбиржа с 22 февраля установит запрет на короткие продажи ценных бумаг QIWI банка

Запрет распространяется на депозитарные расписки банка и облигации «Киви Финанс».

Лучшие спикеры, новый каждый день
Социальный вычет

💯 За обучение на «Клерке» бухгалтеры могут получить социальный вычет

Социальный налоговый вычет по НДФЛ по расходам на свое обучение в любой форме (в том числе, заочной) за 2023 год можно получить в размере до 120 тыс. рублей, за 2024 — до 150 тыс.

Маркетплейсы

Ozon создал раздел с товарами модных брендов

Одежду, обувь и аксессуары известных российских и зарубежных брендов будут дополнительно проверять. У селлеров должны быть документы, которые гарантируют оригинальность товаров.

ВЭД

За какие нарушения ВЭД бухгалтер может получить штраф

Компании и ИП, которые работают с валютой, обязаны соблюдать правила валютного контроля. В противном случае владельцы бизнеса будут обязаны заплатить штраф от 75% до 100% от суммы сделки. Если виновник — отечественная фирма, то ответственность вместе с директором несет и бухгалтер.

Иллюстрация: Вера Ревина/Клерк.ру
Опытом делятся эксперты-практики, без воды

Проблема с выводом средств из QIWI банка. Можно ли вернуть деньги?

Банк «Точка» сообщил, что отзыв лицензии у Киви Банка 21 февраля коснулся некоторых его клиентов.

С дефицитом кадров столкнулись 81% компаний

В 2024 году нанять новых сотрудников хотят 56% работодателей.

Обзоры новостей

⚡️Итоги дня: iPhone не надо сушить в рисе, диссертаций стало на 22% меньше, а в «Сапсаны» добавят полки для сна

Подготовили для вас обзор главных событиями этого дня. Все самое интересное, о чем писали и говорили сегодня в сети, в одной подборке.

108

Разбираем данные: ключ к успешному бизнесу 💼📊

Привет, друзья! Сегодня хочу поделиться с вами немного мыслей о важности данных в бизнесе.

1
48
Инвестиции

Центробанк обнаружил манипулирование на торгах акциями СПБ Биржи

После ложных сообщений о том, что СПБ Биржа подала в суд заявление о банкротстве, стоимость акций резко снизилась.

Бухгалтеры

🔥 Откройте расчетный счет в «Тинькофф» и получите скидку 10% на оплату подписки Клерк.Премиум

Заполнить заявку на открытие расчетного счета можно на сайте «Тинькофф», а курьер доставит документы вам в офис. Приятным бонусом станет скидка на самую бухгалтерскую подписку Клерк.Премиум.

Миникурсы, текстовые и видеоинструкции для бухгалтеров
Самозанятые

Как налоговики доказывают трудовые отношения с самозанятыми в 2024 году

Впереди новая волна налоговых проверок и сейчас есть время для проведения аудита налоговых рисков. Получить ценную информацию о том, как усилить свою налоговую безопасность при сотрудничестве с самозанятыми.

Мыши плакали, кололись, но продолжали грызть кактус: бухгалтеры устали от своей работы, но все равно ее любят. 🌵«Ночной бухгалтер» №1628

Парадоксальные результаты мы получили, когда решили спросить бухгалтеров, хотят ли они становится главбухами или нет и почему?

Иллюстрация: Вера Ревина / Клерк.ру

Мораторий на проверки бизнеса продлен, но не для всех: кого и как будут проверять в 2024 году 

Правительство продлило мораторий на проверки бизнеса, который действовал в 2023 году. Однако он распространяется не на все проверки и не на все категории компаний. Разобрались, кто попадает в список исключений.

Мораторий на проверки бизнеса продлен, но не для всех: кого и как будут проверять в 2024 году 

Аналитики 1С получают от 50 тысяч рублей! «Клерк» поможет бухгалтерам больше зарабатывать

Запускаем новый курс повышения квалификации, который научит бухгалтеров автоматизировать учет и управленческие процессы, а также внедрять и работать с продуктами 1С.

НДФЛ с зарплат сотрудников, уехавших за границу: FAQ и примеры расчета

С 2024 года власти поменяли налогообложение дистанционных сотрудников, которые работают по трудовому договору, но находятся за пределами РФ. Изменения по НДФЛ вступили в силу с 1 января. Теперь работодателям при выплате заработной платы придется удерживать НДФЛ по ставке 13 % или 15 % вне зависимости от налогового статуса этих работников.

НДФЛ с зарплат сотрудников, уехавших за границу: FAQ и примеры расчета

У ИП на УСН будет льгота по налогу на имущество на помещение, даже если оно временно не используется в бизнесе

Применение УСН предполагает освобождение от налога на имущество, если оно не включено в региональный «кадастровый» перечень.

Бесплатно с Больничные

Как отразить больничный в ЕФС-1. Мини-курс

В сегодняшнем мини-курсе разберем частный случай заполнения ЕФС-1 — как отразить больничный в ЕФС-1 и какую форму отчета использовать.

Как отразить больничный в ЕФС-1. Мини-курс
Инвестиции

Ценные бумаги «Киви финанс» упали на 63%

Из-за отзыва лицензии у QIWI банка облигации «Киви финанс» на Мосбирже подешевели на 63%, а депозитарные расписки банка — на 50%.