Когда пониженная ставка налога на землю правомерна

Борьба между налоговиками и налогоплательщиками идет за ставки земельного налога 0,3 и 1,5 процента. Разница в пять раз ощутима. Компании и ИП опираются на предназначение участков, а налоговики – на фактическое использование. Об этом – далее.
Когда пониженная ставка налога на землю правомерна

Передача участков в аренду

Дело первое

ИП передал в аренду участок под многоквартирную застройку. Налоговики потребовали применять к участку ставку земельного налога в размере 1,5 процента. ИП настаивал на ставке 0,3 процента.

Инспекторы указали, что ИП извлекает прибыль не из многоквартирной застройки, а из передачи участка в аренду. Иначе говоря, использует участок не по целевому назначению.

Да и ОКВЭД у ИП сомнительный. Нет там вида деятельности, который связан с целевым предназначением участка.

Две первые инстанции налоговиков поддержали. А вот кассация встала на сторону предпринимателя.

Земельный налог устанавливает НК и местные органы власти (ст. 387 НК). Местные власти определяют ставки налога (подп. 1 п. 1 ст. 394 НК). Для участков, которые предназначены для жилищного строительства — ставка в размере 0,3 процента.

Однако эта ставка применяется, если только участок используется по целевому назначению. Когда арендатор использует участок по целевому назначению, арендодатель вправе применять ставку в размере 0,3 процента.

Арендатор, который получил участок от ИП, строит там МКД. Так что использование участка с целью получения арендных платежей не соответствует действительности.

Есть исключение для участков под индивидуальную жилую застройку, но это не тот случай. Арбитры сослались на определение ВС от 04.02.2020 № 308-ЭС19-18258.

Право применять пониженную ставку зависит от свойств участка, а не деятельности его владельца. ОКВЭД предпринимателя к размеру земельного налога не имеет отношения (постановление АС Дальневосточного округа от 30.06.2022 № Ф03-1999/2022).

Дело второе

Налоговики вменили компании налоговую ставку по земельному налогу в 1,5 процента вместо 0,3. Они посчитали, что организация использует земельные участки под ИЖС в предпринимательской деятельности. Сдает в аренду или собирается перепродать.

Компания возражала. Категория и вид разрешенного использования земельного участка соответствуют льготной ставке.

Доказательств, что участки используются в предпринимательской деятельности, нет. На участках в домах живут люди. Денег с них компания не берет. А предоставлять гражданам имущество на безвозмездной основе законом не запрещено.

Суд первой инстанции поддержал инспекцию. Апелляция же поддержала компанию.

На спорных участках возведены дома. Они принадлежат компании.

В домах проживают физлица. Они платят коммунальные платежи. Значит, участки используются в соответствии с их категорией и видом разрешенного использования.

Налоговики не привели доказательств, что участки и дома использованы в предпринимательской деятельности. Нет сведений об аренде, о сделках по продаже, об инвестиционном интересе; или о какой-то иной прибыли компании.

Сам по себе статус коммерческой организации и единичный случай продажи земельного участка ничего не доказывают. Налоговики ничем не подтвердили свои обвинения (определение Семнадцатого ААС от 08.07.2022 № А60-63160/2021).

Что такое «объект индивидуального жилищного строительства»

Понятия «объект индивидуального жилищного строительства» в НК нет. Оно есть в ГрК.

Объект ИЖС — это отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три. Высота — не более двадцати метров.

Объект ИЖС состоит из комнат и помещений вспомогательного использования. Помещения должны быть предназначены для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в доме.

Объект ИЖС не предназначен для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.

На участке для ИЖС разрешено построить объект ИЖС, разместить индивидуальный гараж, хозяйственные постройки и выращивать сельхозкультуры (приказ Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540).

Выводы

Участок под строительство МКД сдать в аренду можно. Это не повлияет на размер ставки налога на землю. При условии, что арендатор займется на нем именно строительством жилья.

Исключение — участки по ИЖС. Их сдавать в аренду можно, но тогда арендодатель лишится права на льготную ставку.

Однако налоговики обязаны доказать, что владелец участков под ИЖС получает прибыль от их использования. Например, получает арендную плату. Если же участок формально передан в безвозмездное пользование, право на льготу сохраняется.

Формальное назначение участков

Дело первое

Налоговики отказали компании в ставке 0,3 процента. Они обвинили организацию, что те не используют земельные участки по назначению.

Вид разрешенного использования участков:

  • «для индивидуальной жилой застройки»;
  • «индивидуальное жилищное строительство, отдельно стоящие индивидуальные жилые дома на одну, две семьи, коттеджи»;
  • «блокированные жилые дома с блок-квартирами на одну семью»;
  • «для сельскохозяйственного использования».

Судьи первых трех инстанций встали на сторону инспекции. Право на льготную ставку зависит от вида разрешенного использования участка. Компания не представила доказательств, что использует или собирается использовать участки для строительства жилых домов.

Однако ВС отменил эти решения. Компания не вправе отказаться от размера ставки, даже если ставка — льготная (определение КС от 15.05.2007 № 372-О-П).

Региональным законом льготная ставка установлена для земельных участков с конкретным видом разрешенного использования. А за то, что на них не ведется строительство, в законе предусмотрен повышающий коэффициент (п. 15 ст. 396 НК).

Налоговики предъявили письмо из архитектуры города. В нем спорные участки разделили на три категории:

  • участки, по которым невозможно определить вид использования из-за отсутствия сведений в публичной кадастровой карте;
  • участки, по которым проекты планировки и проекты межевания не разрабатывались и не утверждались;
  • участки в зоне, где запрещено ИЖС.

ВС же пояснил, что эта информация — основание, чтобы изменить вид разрешенного использования участков (Федеральный закон от 21.12.2004 № 172-ФЗ). Но это не было сделано даже до заседания ВС.

Компания применяла ставку в полном соответствии с региональными законами. Наказывать ее не за что (определение ВС от 24.06.2022 № 310-ЭС22-2242).

Дело второе

У компании был земельный участок с разрешенным видом использования:

  • для реконструкции зданий и сооружений производственной базы и дальнейшей ее эксплуатации;
  • для реконструкции и эксплуатации магазинов в торговом комплексе.

Организация считала, что вправе использовать льготную ставку в 0,31 процента как для участков под промышленность. Налоговики настаивали на ставке в 1,5 — как для участка под торговлю.

Арбитры поддержали налоговиков. Кадастровая стоимость участка определена как для участков, где размещены офисные здания. Это указано в письме финансового департамента города.

Доказательства, что градостроительный регламент спорного участка предполагает размещение промышленных объектов и инфраструктуры, компания не представила. Как и того, что организация занимается там видами деятельности, которые относятся к промышленности. Фактически там размещены бытовые помещения материально-технического снабжения.

Оснований для льготной ставки нет (постановление АС Северо-Кавказского округа от 05.09.2022 № А32-57643/2021).

Выводы

На участках, которые отведены под строительство, его можно временно не вести. В этом случае к льготной ставке просто применят повышающий коэффициент. Чтобы использовать ставку 1,5 процента, сначала местные власти должны изменить назначение участка.

Для других категорий льготных земель важно их фактическое использование. А какие земли попадут под льготу — зависит от регионального закона.

Раздел неразделенного участка

Судебное дело

Компания применила к земельному участку ставку в размере 0,3 процента. Налоговики отказали. Организация обратилась в суд, и выиграла две первые инстанции.

Арбитры отметили, что на спорном участке расположены объекты ЖКХ. Это подтверждено заключением кадастрового инженера. Кроме того, были представлены документы об оказании услуг населению — поставки тепла, горячей воды, работа канализации. Для таких участков местной властью установлена льготная ставка.

Однако кассация пересмотрела решение, сославшись на позицию ВС (определения от 31.08.2018 № 310-КГ18-12436, от 08.10.2019 № 310-ЭС19-16950, от 30.08.2018 № 310-КГ18-12436).

Налоговая база участка — его кадастровая стоимость (п. 1 ст. 390 НК). Кадастровая стоимость берется из ЕГРН (п. 1 ст. 391 НК). Объект для уплаты налога — отдельный земельный участок. Для него может быть установлена только одна налоговая ставка.

А для спорного участка пытаются применить две разные ставки налога. Это незаконно. Под объектами ЖКХ отдельного земельного участка не сформировано. Поэтому ко всему участку нужно применить ставку в размере 1,5 процента (постановление АС Московского округа от 07.09.2022 № А41-88082/2021).

Письмо ФНС. Чиновники же считают так (письмо ФНС от 08.06.2022 № СД-4-21/7076@). Если часть участка приходится на объект, не предназначенный для жилищного строительства и занятый объектами ЖКХ, надо применять две разные ставки. Они ссылаются на постановление Президиума ВАС от 20.11.2012 № 7943/12 и письмо Минфина от 16.11.2006 № 03-06-02-02/138.

Чтобы посчитать налог, надо разделить кадастровую стоимость. Это соответствует нормам статьи 391 НК:

  • налоговая база определяется отдельно для долей участка, где установлены различные налоговые ставки;
  • если участок расположен на территории разных районов, налоговая база по участку делится между районами.

Чтобы определить размеры долей участка, где будут использованы разные ставки, можно использовать судебные решения, кадастровые и технические паспорта, карты землеустройства, планы земельных участков и т.п.

Выводы

Налоговики и арбитры имеют противоположное мнение, какую налоговую ставку использовать, если на участке часть земель подпадает под льготу, а часть нет. Арбитры считают участок неделимым, и предлагают выбрать для него только одну ставку. Налоговики же готовы виртуально разделить неделимый участок на части под разные ставки.

Остается надеяться, что арбитры будут также принципиальны и в том случае, когда на земельном участке часть земли выпадет из-под льготной ставки налога.

Начать дискуссию

Продавцам стало проще сотрудничать с Wildberries. Не без помощи ФАС

Теперь продавцы на Wildberries смогут зафиксировать стоимость логистики и хранения товаров на 60 или 90 дней, им не придется платить штрафы «За другие нарушения».

Курсы повышения
квалификации

20
Официальное удостоверение с занесением в госреестр Рособрнадзора

Российский суд арестовал активы Deutsche Bank, Commerzbank и UniCredit

Иски подала «дочка» «Газпрома».

ФНС: 95% льгот по налогам на имущество предоставляют без заявлений

Больше 5 лет ФНС применяет проактивный он же беззаявительный порядок предоставления налоговых льгот по налогам на имущество физических лиц.

Лучшие спикеры, новый каждый день
Общество

СФР отчитался о бесплатных проездных билетах до места лечения

Социальный фонд предоставляет право бесплатного проезда до места лечения. Электронные проездные получили уже 41,1 тысяч человек.

Каким бизнесом лучше всего заниматься?

Как вы выбираете бизнес-нишу? Много лет работая с разными бизнесменами и опираясь на свой предпринимательский опыт, я пришел к таким выводам.

НДФЛ

Не получится полностью получить компенсацию за утечку персданных

Операторы персональных данных, которые допустили их утечку и компенсируют ущерб пострадавшим, обязаны исчислить, удержать и уплатить НДФЛ с таких выплат.

Опытом делятся эксперты-практики, без воды

🔥 Акция «Жаркие скидки в любую погоду»! Самые горячие онлайн-курсы «Клерка» за 4 290 рублей до 20 мая

Мы предлагаем самые выгодные цены на онлайн-курсы по учету на маркетплейсах, УСН, ВЭД, финмоделированию, ФСБУ и бухгалтерии с нуля. Только до 20 мая их можно купить за 4 290 рублей!

Лучшие платформы в спб для обмена наличных на USDT

Москва и Санкт-Петербург – города, где можно без проблем обменять USDT. Причем, многие обменники принимают как наличные рубли, доллары и евро, так и крипту*! Все лучшие криптообменники в СПБ имеют свои офисы и обслуживают клиентов в индивидуальном порядке – при личной встрече. Где находятся эти офисы, и как через них совершать крипто-сделки?

Лучшие платформы в спб для обмена наличных на USDT

На Авито появляется новый функционал для продавцов, который ранее был у покупателей

Пока функция отзывов продавцов на покупателей работала в тестовом режиме, но до конца мая такая возможность появится у всех пользователей в категории «Товары».

Госзакупки

Расширят административную ответственность за предоставление недостоверных сведений в закупках

ФАС продолжает работу над инициативой введения в КоАП административной ответственности за предоставление недостоверных сведений в закупках.

Бан микроквартир в Москве, годовой хай индекса, крипта растёт. Дивиденды, новые облигации, IPO и другие новости. Воскресный инвестдайджест

На бирже намечается реальная движуха, и я не про IPO Светофора. Доллар вплотную приблизился к желающим купить его по 90, индекс Мосбиржи обновил годовой максимум, а бедным московским инвесторам придётся богатеть, чтобы инвестировать в бетон. Квартиры меньше 28 метров под запретом!

Бан микроквартир в Москве, годовой хай индекса, крипта растёт. Дивиденды, новые облигации, IPO и другие новости. Воскресный инвестдайджест

Офис Клерка номинирован на премию Best Office Awards 2024

Объявлены проекты-номинанты премии Best Office Awards 2024. Награждение победителей премии состоится 31 мая в MTC Live Hall финале форума

Офис Клерка номинирован на премию Best Office Awards 2024
2
Миникурсы, текстовые и видеоинструкции для бухгалтеров

Алексей Иванов рассказал как блог на Клерке помог компании «Мое дело» выйти из кризиса. В костюме фирмы Adidas

Стратегии монетизации контента на платформе «Клерк» с использованием вебинаров, рассылок и лит-магнитов.

1
Банки

Покупка жилья в кредит станет более быстрой

Чтобы застройщики быстрее получали финансирование, а участники долевого строительства тратили меньше времени на посещение банков, депутаты предложили разрешить при покупке жилья открывать эскроу-счета удаленно.

Инвестиции

Инвестиции в недвижимость: новый ЗПИФ Рентал ПРО от создателей ПНК-Рентал. IPO в конце мая – начале июня

«Можем повторить!» — сказали ребята из «А класс капитал» и решили, что пора выводить на биржу новый фонд. С названием долго не думали. Был ПНК-Рентал для всех, а будет Рентал ПРО для квалифицированных инвесторов. Был фонд с пассивным управлением, а будет фонд с активным управлением. Собрал известную информацию и свои мысли по новому фонду.

Инвестиции в недвижимость: новый ЗПИФ Рентал ПРО от создателей ПНК-Рентал. IPO в конце мая – начале июня
Мошенничество

В сервис заказа такси встроили азартные игры

Злоумышленники использовали агрегатор такси и проводили через него незаконные операции, связанные с выигрышами на ставках и в онлайн-казино.

Криптовалюта

Как и где купить криптовалюту пошаговая инструкция

Биткоин, Эфир, USDT и другие криптовалюты – отличный способ инвестировать в 2024 году. Сегодня ими пользуются не только крипотрейдеры, но и новички. Многие считают, что купить криптовалюту сложно и непонятно, поэтому отказываются от вложений. К счастью, это не так, и сегодня купить криптовалюту в России так же просто, как обменять рубли на доллары или евро!

Как и где купить криптовалюту пошаговая инструкция
Трудовое право

Роструд назвал основные правовые особенности сезонной работы

По Трудовому кодексу есть особенности регулирования труда работников, занятых на сезонных работах.

Банки

Исламский банкинг будет интересен 90 тысячам компаний

По оценкам Сбера, к 2030 году 30% населения будут составлять мусульмане. Услуги банка, которые не противоречат нормам шариата, заинтересуют 5 млн человек.

Интересные материалы

Вопросы официального трудоустройства иностранных специалистов. Общая методичка

В рамках указанной статьи вы сможете узнать об основных этапах и нюансах, связанных с официальным трудоустройством иностранных специалистов.