Ипотечное кредитование в 1 полугодии 2015 года: курс интенсивной поддержки

Методика исследования

Выводы аналитиков RAEX (Эксперт РА) основаны на публичных данных, статистике Банка России по состоянию на 1 июля 2015 года и результатах анкетирования банков.

В рамках исследования под ипотечными жилищными кредитами понимаются жилищные кредиты, предоставленные в соответствии с Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Данный подход полностью совпадает с методологией, применяемой Банком России. Методика составления рэнкинга участников ипотечного рынка согласована с АИЖК. 

Проведя анкетирование, мы просили банки указывать данные по портфелю ипотечных кредитов в соответствии с формой отчетности 0409316. Использовалась проверка данных на основе расчета соответствия предоставленной информации данным, отраженным в оборотно-сальдовой ведомости (форма отчетности 0409101) банков.

Всего в исследовании приняли участие более 60 банков, на которые приходится, по оценкам агентства, более 95% ипотечного рынка. 

Выражаем признательность всем банкам за интерес, проявленный к нашему исследованию.

Объем и динамика рынка

За 6 месяцев 2015 года российскими банками было выдано 280,5 тысяч ипотечных кредитов на общую сумму 460,7 млрд рублей, что на 40% меньше, чем за аналогичный период 2014 года. Рынок показал резкое снижение, в то время как в прошлом году он демонстрировал динамичный рост – 42% за 6 месяцев и 30,3% за весь 2014 год. Прирост ссудной задолженности с 01.07.2014 по 01.07.2015 составил 18,8%, замедлившись практически в два раза по сравнению с предыдущим аналогичным периодом (см. график 1).

Среди основных причин столь существенного снижения – резкая девальвация рубля в декабре 2014 года, а также последовавший за ней более чем двукратный рост учетной ставки Банка России. Помимо этого, свой вклад в замедление ипотечного рынка внесло и снижение спроса на недвижимость к началу 2015 года. Нестабильная макроэкономическая ситуация, плавное снижение курса рубля в начале – середине года, а также ожидания роста ипотечных ставок весь 2014 год подогревали интерес населения к покупке квартир, в том числе и в целях сохранения сбережений. Таким образом, большинство покупателей, ожидавших удобного момента для покупки квартиры с помощью ипотечных кредитов, реализовали свои планы еще в 2014 году. Стоит отметить, что текущее падение ипотечного рынка является менее глубоким, чем в кризис 2008–2009 годов: сокращение объема выдачи ипотечных кредитов в 1 полугодии 2009 года превысило 80%.

Несмотря на снижение объема выдачи, за период с 01.07.2014 по 01.07.2015 на рынке розничного кредитования лишь ипотечный рынок показал прирост портфеля.

В 2014-м – 1 полугодии 2015 года отмечаются рекордные объемы ввода нового жилья. В 2014 году был введен 81 млн кв. метров новых жилых площадей, что на 15% превышает результаты предыдущего года. А в первой половине 2015 года объем ввода жилья составил 34 млн кв. метров (+15,3% к первому полугодию 2014 года). Столь высокие темпы прироста новых жилых площадей стали возможны благодаря завершению большого количества начатых в предыдущие годы строительных проектов.

Падение реальных доходов населения негативно сказалось на качестве обслуживания ипотечного долга заемщиками. Доля просроченной задолженности в совокупном ипотечном портфеле выросла незначительно (с 1,3% на начало 2015 года до 1,5% на 01.07.2015), однако об ухудшении платежной дисциплины явно свидетельствует рост доли не погашенных в срок ипотечных ссуд, по которым наступил срок платежа: с 4 до 10%. Вместе с тем в целом по розничным кредитам доля просроченной задолженности выросла гораздо значительнее: за 1 полугодие 2015 года с 5,9 до 7,5%, а доля не погашенных в срок необеспеченных потребительских ссуд, по которым наступил срок платежа, увеличилась с 17,8 до 21,8%. Ослабление рубля сильно ударило по валютным заемщикам: по ипотечным кредитам в иностранной валюте просрочка за полгода выросла с 12,6 до 16,3%, а их доля сократилась до исторического минимума – до 3,2% в общем портфеле ипотечной задолженности.

Вслед за ростом ключевой ставки до 17% в декабре 2014 года ставки по ипотечным кредитам повысили и участники рынка (у отдельных банков по стандартным программам они начинались с 18%), вследствие чего выдача ипотечных кредитов в начале 2015 года была практически остановлена. Среднерыночная ставка по ипотечным кредитам, составлявшая около 12,5% на конец 2014 года, выросла до 14,7% на 01.04.2015. Чтобы не допустить полной остановки ипотечного кредитования, государство разработало программу поддержки рынка, в рамках которой банки получили возможность выдавать ипотеку по льготной ставке 12%. С учетом этого, а также вследствие значительного снижения ключевой ставки, средняя ставка по ипотечным кредитам снизилась до 13,3% к 01.07.2015 (см. график 6).

Параметры ипотечных продуктов

Несмотря на существенное падение объема выдачи ипотечных кредитов, предпочтения заемщиков в части размера ссуд и их срочности мало изменились. Так, наиболее высоким спросом по-прежнему пользуются ипотечные ссуды небольшого размера – 91% выданных ипотечных ссуд составляют кредиты размером до 3 млн рублей.

Заемщики по-прежнему предпочитают брать долгосрочные кредиты. Более 60% выданных ипотечных ссуд выдавалось на срок от 10 до 20 лет, второе место по количеству выданных кредитов (20%) занимают ссуды сроком от 20 до 25 лет.

Источник: RAEX (Эксперт РА), по результатам анкетирования банков

Несмотря на существенное замедление ипотечного рынка, топ-5 лидеров по объему выдачи ипотеки в 1 половине 2015 года практически не изменился. Газпромбанк уступил 3-ю строчку Группе Росбанка и переместился на 5-е место в рэнкинге, а 4-е занял Банк Москвы, который по итогам 1 половины 2014 года замыкал пятерку лидеров.

Большинство банков из топ-10 показали существенное сокращение выдачи ипотечных кредитов – на 40 и более процентов. Меньше всего упала выдача у Банка Москвы (-15%), у Сбербанка (-21,7%) и у Банка Жилищного Финансирования (-22,8%), вследствие чего последний даже поднялся в рэнкинге с 16-е на 7-е место. В десятку лидеров по объему выдачи также вошли Банк «Возрождение», Абсолют Банк и ТрансКапиталБанк. Среди топ-20 банков наиболее впечатляющие результаты по приросту выдачи ипотеки показали Банк Глобэкс (+53,9%) и Интехбанк (+115,9%), ранее не входившие даже в топ-40. В двадцатку крупнейших ипотечных банков вошли также МКБ, Банк «Снежинский» и Инвестторгбанк.

Таблица 1. Рэнкинг банков по объему ипотечного кредитования в 1 полугодии 2015 года

Доля пяти крупнейших банков с участием государства в капитале (Сбербанк, ВТБ24, Газпромбанк, Банк Москвы, Связь-Банк) в совокупном объеме выдачи превысила 86% (годом ранее – 80%). Сбербанк существенно укрепил свои позиции, нарастив свою долю рынка с 51 до 66%, не в последнюю очередь за счет прочих госбанков: доля ВТБ24 сократилась с 21 до 16%, Газпромбанка – с 4 до 1,7%.

Таблица 2. Топ-50 банков по числу предоставленных ипотечных кредитов в 1 полугодии 2015 года

Таблица 3. Топ-50 банков по величине ипотечного портфеля на 01.07.2015

Таблица 4. Рэнкинг топ-20 банков по доле ссуд на приобретение жилья на первичном рынке недвижимости в общем объеме выданных ипотечных жилищных кредитов за 1 полугодие 2015 года

На российский рынок ипотечного кредитования существенное позитивное влияние оказала государственная программа по субсидированию ипотечной ставки. За 1 полугодие 2015 года объем выданных ипотечных кредитов снизился на 40% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. По оценкам агентства, без мер господдержки объем выдачи ипотеки мог бы сократиться на 60–70%, приблизившись к динамике падения рынка в 2009 году.

Несмотря на то, что программа по поддержке ипотечного рынка действует с марта 2015 года, льготная ипотека в объеме выдачи банков в 1 полугодии 2015 года занимает значимую долю. Так, у ВТБ24, Банка Москвы и Банка «Возрождение» доля выданной по субсидированной ставке ипотеки находится в пределах 22–28%, у Газпромбанка – 15%. Среди топ-20 крупнейших ипотечных банков набольшая доля льготной ипотеки в выданных ипотечных кредитах – у Банка Глобэкс и Запсибкомбанка (по 75%), у банка «Санкт-Петербург» – 59%, у Московского Кредитного Банка она составляет 56% выдачи. В целом же по рынку доля ипотеки с государственной поддержкой составляет около 40% всего объема выдачи (по итогам 1 полугодия).

Таблица 5. Топ-20 банков по объему ипотечных ссуд, выданных в рамках государственной программы по субсидированию ипотечной ставки

=

Ипотечное кредитование в разрезе регионов

В региональной структуре российского рынка ипотечного кредитования сменился лидер: на первое место по объему предоставленных ипотечных ссуд в 1 полугодии 2015 года вышла Московская область (48,9 млрд рублей), обогнав по этому показателю Москву (43,4 млрд рублей). Динамичное развитие жилищного строительства в 2011–2012 годах и сдача в 2014 году объектов высокой степени готовности позволили ипотечному рынку Подмосковья показать сокращение не только ниже среднерыночного (-22,6%), но и существенно ниже падения ипотечного рынка в г. Москве (-50,9%). Выбиться в лидеры Подмосковью позволили смещение спроса населения в сторону более дешевых объектов недвижимости и ориентация программы субсидирования на первичный рынок жилья.

Третье место по объему выдачи ипотеки традиционно занимает г. Санкт-Петербург (темп прироста -33,6%). Топ-20 регионов существенных изменений не претерпел: с 14-го на 9-е место поднялась Ростовская область (-37,9%), и с 19-го на 22-е перешла Оренбургская область (-30,5%).

Таблица 6. Топ-20 регионов РФ по объему ипотечного кредитования в 1 полугодии 2015 года

Таблица 7. Топ-20 регионов РФ по доле просроченной задолженности по ипотечным кредитам

Прогноз развития рынка

В соответствии с базовым сценарием RAEX (Эксперт РА) объем рынка ипотечного кредитования по итогам 2015 года составит порядка 900–950 млрд рублей (сокращение в сравнении с 2014 годом на 40%). Темп прироста портфеля ссудной задолженности составит около 5%, благодаря чему совокупный портфель приблизится к 3,7 млрд рублей. Базовый сценарий предполагает среднегодовую цену на нефть марки Brent на уровне 50 долларов за баррель и инфляцию по итогам года в размере 13%, что потребует сохранения ключевой ставки в районе 10,5%. В связи с этим мы не ожидаем заметного снижения ставок по собственным ипотечным программам банков до конца года, а средняя ставка по рынку будет снижаться вследствие роста доли кредитов, выданных по программе господдержки. 

Во втором полугодии влияние программы на рынок усилится, поскольку в этот период будет удовлетворен основной объем заявок на получение кредита. Мы ожидаем, что по итогам 2015 года доля ссуд, выданных по программе господдержки, к концу 2015 года может превысить 50% общего объема выдачи. Значимый импульс рынку может придать программа по предоставлению льготной ипотечной ставки при реализации альтернативных сделок с первичным жильем, которую разрабатывают сейчас Минфин и Минстрой. Однако на динамике рынка это отразится в полной мере уже в 2016 году, и (с учетом ограничений программы) влияние будет незначительное. В случае если расширение программы господдержки на вторичный рынок произойдет до 1 ноября 2015 года, это позволит дополнительно прибавить около 30 млрд рублей к прогнозному объему выдачи.

Резюме

Запуск программы субсидирования и снижение ключевой ставки предотвратили повторение сценария 2009 года – по итогам 1 полугодия 2015 года объем выдачи ипотеки сократился на 40% против 80% в 1 полугодии 2009-го. Как и шесть лет назад, на фоне сокращения рынка резко выросла доля банков с госучастием: за 1 полугодие 2015 года она выросла до 86%, а по итогам года может достигнуть 90%. Спрос сместился в сегмент эконом-класса и новостроек – по итогам 1 полугодия 2015 года по объему выдачи на первое место вышла Московская область, лидер по объему введенного недорогого жилья в последние пару лет. Расширение программы господдержки к концу года может оживить альтернативные сделки, дополнительно стимулировав рост сделок на рынке новостроек. По итогам года объем выдачи составит около 950 млрд рублей, а портфель вырастет на 5%, до 3,75 трлн рублей.

Без жесткой просадки: объем выдачи ипотеки в 1 полугодии 2015 года сократился на 40%, а портфель кредитов за январь-июнь даже прибавил 2,3%. Это в разы хуже результатов 1 полугодия 2014 года (+42% по выдаче и +14% по портфелю), однако гораздо лучше итогов кризиса 2009 года (объем выдачи за 1 полугодие 2009 года сократился на 80%). В прочих сегментах розничного кредитования ситуация заметно хуже: сокращение портфеля необеспеченных кредитов ФЛ за полугодие составило 3%, автокредитов – 15%. Поддержку рынку оказали как последовательное снижение ключевой ставки в марте-мае 2015 года (что позволило банкам снизить ставки по собственным программам с «запретительных» уровней 18–20% до приемлемых 14–15%), так и запуск госпрограммы по субсидированию ипотечной ставки по ставке 11,5%, что являлось очень неплохим показателем даже в докризисное время. 

Крупнейшие банки с госучастием в капитале заметно усилили свои позиции на рынке: их доля в выдаче выросла с 80% в 1 полугодии 2014 года до 86% в 1 полугодии 2015-го. Ухудшение макроэкономической ситуации и резкий рост ключевой ставки Банка России в декабре 2014 года привели к резкому сокращению предложения на рынке со стороны частных банков и даже к уходу с рынка отдельных крупных игроков (например, «Нордеа Банка»). На этом фоне, как и в кризис 2009 года, начала заметно расти доля банков с госучастием в капитале. Так, Сбербанк России в 1 полугодии 2015 года увеличил свою долю в совокупном объеме выдачи до 66% (51% в 1 полугодии 2014 года), Банк Москвы – до 2,2% (1,6% годом ранее). Однако укрепление рыночных позиций сумели продемонстрировать не все банки с госучастием: доля ВТБ24 сократилась с 21 до 16%, Газпромбанка – с 4 до 1,7%. 

Среди регионов на первое место по объему предоставленных ипотечных ссуд вышла Московская область, обогнав Москву – неизменного лидера прошлых лет. Сказалась переориентация заемщиков на более дешевое жилье на фоне сокращения реальных доходов, а также запуск программы субсидирования ипотеки, ориентированной на новостройки. За 1 полугодие 2015 года в Московской области было выдано ипотечных ссуд на сумму 48,9 млрд рублей, что выше значения в г. Москве (43,4 млрд рублей). Именно Московская область последние несколько лет лидировала по объему ввода нового жилья эконом-класса. Динамичное развитие жилищного строительства в 2011–2012 годах и сдача в 2014 году объектов высокой степени готовности позволили ипотечному рынку Подмосковья показать сокращение не только ниже среднерыночного (-22,6%), но и существенно ниже падения ипотечного рынка в г. Москве (-50,9%). 

Доля ссуд, выданных по программе господдержки, к концу 2015 года может превысить 50% общего объема выдачи. Запущенная в марте 2015 года государством программа по субсидированию ипотечной ставки показала себя в качестве реально работающего инструмента по поддержке рынка. Доля такой ипотеки в выдаче за 1 полугодие 2015 года у ряда крупнейших участников рынка составила порядка 22–28%, а у отдельных игроков из топ-20 доходила до 60–75%. По оценкам RAEX (Эксперт РА), без мер господдержки объем выдачи ипотеки за 1 полугодие 2015 года мог бы сократиться более чем на 50% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Во 2 полугодии влияние программы на рынок усилится, поскольку в этот период будет удовлетворен основной объем заявок на получение кредита. Значимый импульс рынку может придать расширение данной программы на альтернативные сделки с первичным жильем, что позволит «оживить» альтернативные сделки, однако на динамике рынка это отразится в полной мере уже в 2016 году.

В соответствии с базовым сценарием RAEX (Эксперт РА) сокращение рынка ипотечного кредитования в 2015 году не превысит 40%, а ипотечный портфель вырастет на 5%. Базовый сценарий предполагает среднегодовую цену на нефть марки Brent на уровне 50 долларов за баррель и инфляцию по итогам года в размере 13%, что потребует сохранения ключевой ставки в районе 10,5%. В связи с этим мы не ожидаем заметного снижения ставок по собственным ипотечным программам банков до конца года, а средняя ставка по рынку будет снижаться вследствие роста доли кредитов, выданных по программе господдержки. В результате по итогам года объем выданных ипотечных кредитов составит 900–950 млрд рублей, а ипотечный портфель достигнет отметки 3,7 трлн рублей. В случае если расширение программы господдержки на вторичный рынок произойдет до 1 ноября 2015 года, это позволит дополнительно прибавить около 30–40 млрд рублей к прогнозному объему выдачи.